改判要點：違約金的調整應當綜合衡量合同履行過程中雙方履約程度、當事人的過錯等因素確定。賣方在履約過程中違約導致案涉合同解除，買方就賣方違約行為享有債權請求權，并不享有案涉房屋物權權利，將物權轉讓合同約定的購房款價格與賣方與案外人簽訂的買賣合同約定的購房款價格的差異直接認定為買方的實際損失，處理不當。

案情簡介：

2012年12月24日，張玉與房產局及拆遷工程處簽訂《房屋征收補償安置協議書》，在1112單元安置張玉建筑面積約105㎡住宅一套。

2013年11月21日，張玉與鄧云簽訂《房產買賣經紀合同》，約定:鄧云購買張玉名下1112單元房屋，轉讓總價格為1100000元。上述合同第十條違約責任第4款約定：因一方遲延履行本合同約定的義務，致使守約方按本條第三款約定行使合同解除權的，違約方應另行向守約方支付違約金220000元，同時守約方有權要求違約方承擔包括但不限于……因守約方提起訴訟而支付的訴訟費、律師代理費等相關費用。補充條款第4項約定：張玉同意收到鄧云部分房款550000元后如有違約愿賠付550000元。

庭審中，張玉確認收到鄧云向其支付的購房款800000元。

2017年8月7日，張玉與案外人吳杰簽訂《房屋買賣合同》，約定張玉將1112號單元房屋出賣給吳杰，總價款2500000元。吳杰按照合同約定向張玉支付了購房款2500000元，2018年6月7日，上述房屋登記至吳杰名下。

2018年12月21日，鄧云繳納律師代理費30000元。

鄧云向一審法院起訴請求：張玉賠償房屋差價損失1400000元整及退還已收取的房款800000元整，律師代理費30000元，以上合計2230000元。

一審鼓樓法院觀點：

鄧云與張玉簽訂的《房產買賣經紀合同》系雙方當事人真實意思表示，且不違反國家禁止性規定，合法有效，雙方均應依約履行。根據合同約定，張玉應于取得其名下拆遷房屋的房屋所有權證后協助鄧云辦理產權過戶手續，但張玉在與鄧云的房屋買賣交易過程中將訴爭房屋再次出售給案外人吳杰，并將訴爭房屋過戶登記至案外人吳杰名下，其行為已經構成根本違約，應當承擔相應的違約責任。本案中，雙方于合同中約定了違約金550000元，現鄧云主張張玉向其支付1400000元的實際損失，張玉抗辯應當按照合同約定支付違約金，一審法院認為，張玉與鄧云約定購房款1100000元后又以2500000元的價款將房屋出售給吳杰，其中的差額1400000元可以視作鄧云因張玉違約而造成的實際損失，而雙方約定的違約金數額不能彌補鄧云的實際損失，故鄧云主張張玉向其賠償損失1400000元的訴訟請求，一審法院予以支持。根據庭審查明的事實，鄧云已經向張玉支付了800000元購房款，現合同無法履行，鄧云主張張玉向其返還購房款800000元的訴訟請求，支持。根據雙方合同約定，違約方應承擔因守約方提起訴訟而支付的律師代理費等相關費用，故鄧云主張張玉向其支付律師代理費30000元的訴訟請求，支持。綜上，判決：一、張玉賠償鄧云損失1400000元；二、張玉向鄧云返還購房款800000元；三、張玉向鄧云支付律師代理費30000元。

二審福州中院觀點：

張玉與鄧云簽訂的《房屋買賣經紀合同》合法有效，張玉違約導致合同解除，應承擔違約責任，案涉合同約定了違約金550000元，不違反法律規定。違約行為實際發生后，守約方的實際損失與約定的違約金明顯不足的，當事人有權請求法院予以調整,但違約金的調整，應當綜合衡量合同履行過程中雙方履約程度、當事人的過錯等因素確定。雙方簽訂案涉買賣合同時，均明知案涉買賣標的物為拆遷安置房，房屋暫不具備過戶條件，案涉合同履行過程中可能存在各種不確定因素。因此，雙方通過補充條款約定違約情形下的550000元違約金，鄧云先行支付購房款800000元，剩余購房款300000元按照合同約定付款條件成就后支付。張玉在履約過程中違約導致案涉合同解除，鄧云就張玉違約行為享有債權請求權，并不享有案涉房屋物權權利，一審法院以張玉物權轉讓合同約定的購房款價格與案涉買賣合同約定的購房款價格的差異直接認定為鄧云的實際損失，認定事實及適用法律均有不當，予以糾正。鄧云并未舉證證明其實際損失數額，綜合衡量案涉合同系拆遷安置房買賣、鄧云并未支付全部購房款以及張玉存在違約行為等因素，基于公平原則，考慮鄧云存在損失，本院酌情調高違約金數額，認定張玉共應向鄧云支付違約金1000000元。

綜上，改判：張玉應向鄧云支付違約金1000000元。

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福州律師蔡思斌評析：

《中華人民共和國合同法》第一百一十四條規定：“當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少?！?/p>

根據法律規定，當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法，約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加。

一審認定買方實際損失即賣方兩份房屋買賣合同的差額，二審認為基于買方事先知曉房屋過戶可能存在不定因素，認定買方對于房屋無法過戶有認識，則其自身并未完全無過錯。賣方另售房屋，買方享有請求賣方支付違約金權利，但實際損失不能直接認定為賣方兩次出售房屋的價格差額，故酌情認定違約金數額100萬元。

眾所周知，近幾年房價漲幅異常迅猛，2013年的房價同2017年的房價是不可同日而語的。單從本案同一房屋，兩次出售的價格，就相差140萬來看，可知房價上漲幅度。在此種背景下，賣方再次出售房屋行為系根本違反誠信原則，亦一定程度上擾亂了社會市場經濟秩序，此種違約行為應予以抵制，故就筆者看來，本案一審判決相對合理，但二審法院系以合同法的違約金條款所做出的判決無可厚非。

但如果本案從侵權角度出發，則可參考商標法侵權賠償損失確定原則，我國現行商標法第63條規定：“侵犯商標專用權的賠償數額，按照權利人因被侵權所受到的實際損失確定；實際損失難以確定的，可以按照侵權人因侵權所獲得的利益確定……。適用到本案，買方無法證明其因買方違約而遭受到的“實際損失”時，則以賣方二次出賣房屋所得差額140萬作為違約金，方顯公平合理。

案例索引：福州市中級人民法院(2019)閩01民終1425號，以上涉及人名均為化名。