改判要點：合同在各方簽字蓋章后已發生法律效力，稅費的落實、定金的支付僅是各方當事人對交易流程的約定，不影響合同效力。

案情簡介：

陳云、林辰系夫妻關系。2016年5月26日，陳云與開發商簽署商品房買賣合同購買本案訟爭房屋。陳云同時并取得預告登記證，有向銀行辦理按揭貸款，訟爭房產尚未取得房屋所有權屬證書。

2018年2月13日，陳云、林辰（甲方）與任萍（乙方）、中介公司（丙方）簽訂《房地產經紀合同》及補充協議（一）、（二）。三方簽訂以上協議后，任萍至今未將定金打入中介公司指定賬戶。中介公司曾于2018年3月14日、3月30日向任萍發出催告函，任萍均未予回復。

陳云、林辰向一審法院起訴請求：1.判決解除《房地產經紀合同》中的房屋買賣條款；2.判決任萍支付違約金；3.判決任萍支付律師費261288元。

一審長樂區法院觀點：

三方于2017年2月13日簽訂的《房地產經紀合同》及補充協議（一）、（二）是各方自愿、自主簽訂，合同成立。但依據補充協議（二）約定，任萍于2018年2月28日之前前往落實上述房產的稅費，若總費用超出上述乙方實付款1100萬元，則三方免責退件；若總費用未超出上述實付款，則任萍于1個日內將定金打入中介公司指定賬戶中監管且本合同及補充協議生效。

可見，《房地產經紀合同》及補充協議（一）、（二）是附生效條件的房屋買賣合同，自條件成就時生效。特別要指出的是，案涉房產陳云尚未取得房屋所有權屬證書，陳云必須先申領房屋所有權屬證書后，才能簽約過戶到任萍名下，因此，陳云與任萍間辦理案涉房產權屬過戶尚待時日，簽約過戶那時的房產交易稅費具有不確定性，也就是說，任萍在2018年2月28日前落實清楚總費用是否超過1100萬元是不現實的。對補充協議（二）中的生效條件約定，可理解為任萍將定金匯入中介公司指定賬戶監管后《房地產經紀合同》及補充協議（一）、（二）方可生效。

任萍至今仍未將定金匯給中介公司監管，致合同約定的生效條件無法成就，故《房地產經紀合同》及補充協議一、二應屬成立但未生效的合同。綜上判決：駁回陳云、林辰的訴訟請求。

二審福州中院觀點：

本案爭議焦點在于《房地產經紀合同》及補充協議（一）、（二）的效力問題。訟爭合同已就買賣標的物、雙方權利義務、費用承擔、違約責任、解除條件、一次性付款交易流程（擔保解押）等進行了詳細約定，雙方就涉訴房屋買賣事宜簽訂的相關條款，均系當事人的真實意思表示，合法有效。各方在簽訂《房地產經紀合同》及補充協議時，并未將支付定金作為合同生效的條件。案涉合同在各方簽字蓋章后已發生法律效力，稅費的落實、定金的支付僅是各方當事人對交易流程的約定，不影響合同效力。

此外，《房地產經紀合同》補充協議（二）第1條第二段約定“甲、乙、丙三方在實收房款和實付房款的約定中，針對甲乙雙方應支付的交易稅費，是按照簽約當日福州市房地產交易中心指導的交易稅費標準來認定，若在甲、乙、丙三方簽訂合同次日起因政策調整（包含指導價）導致增加的稅費，由乙方承擔，與丙方無關。”根據該約定，雙方應支付的交易稅費標準應以簽訂《房地產經紀合同》及補充協議之日即2018年2月13日的交易稅費標準計算，并非不可確定。

如前所述，訟爭合同既已發生法律效力。本案中，任萍并沒有提交任何材料證明其已于2018年2月28日之前前往落實房產的稅費并將落實結果告知陳云、林辰，亦未將定金打入中介公司指定賬戶監管，且在陳云、林辰與中介公司多次催促后仍不予以理會，構成合同約定的違約情形，應承擔相應的違約責任。根據約定，現陳云、林辰及中介公司于2018年3月14日、3月30日通過EMS向任萍郵寄《催辦函》，任萍未提交證據證實其收到《催辦函》后進行反饋，故其應向陳云、林辰支付自2018年4月15日至2018年5月2日止的違約金95400元。陳云、林辰向本院提交《民事委托代理合同》和開票日期為2018年4月26日的律師服務費發票3張，要求任萍承擔因本案訴訟支出的律師費261288元，但未提供相應的轉賬記錄，對于其要求任萍承擔律師費的訴訟請求，不予支持。

綜上，改判:解除本案《房地產經紀合同》及補充協議（一）、（二）；任萍向陳云、林辰支付違約金95400元。

福州律師蔡思斌評析：

1、本案房屋買賣合同的效力如何認定？

一般而言，房屋買賣合同在雙方白紙黑字簽上大名之時即為有效，即具備法律約束力。本案中，一審法院認為根據雙方的約定，買方需落實簽約過戶那時的房產交易稅費，根據金額大小將定金匯入中介公司賬戶，進而合同才生效。而賣方尚不具備過戶前提，買方無從知曉費用情況，亦未繳納定金，故合同雖成立但未生效。

二審法院則根據房屋買賣合同約定“本合同及補充協議經甲、乙、丙三方簽字蓋章后生效”，認為三方簽字蓋章才是生效要件，交付定金并未明確記為合同生效條件，故合同成立且生效。

2、買方違約，賣方能否讓買方承擔所支出的律師費？

合同如有明確約定，福州法院一般都會支持違約方承擔律師費的。但支付律師費證據要齊備，不僅要有委托代理合同及律師費發票，還要有委托方已實際支付律師費的匯款憑證。如不具有相關匯款憑證的，法院則會認為該律師費并未實際支付，極有可能不支持。

案例索引：(2018)閩01民終10072號，以上涉及人名均為化名。