案情簡介
2017年1月2日，陳淑仁向林新芳購買房屋并簽訂《房屋買賣合同》，違約金約定為110000元。后雙方補充約定陳淑仁向建行申請按揭貸款，雙方同意2017年3月10日前辦理申請手續，陳淑仁保證在申請之日起15日內申請獲得審批，否則視為違約。??
2017年3月2日，因陳淑仁征信瑕疵，建行無法受理其貸款申請。
2017年3月23日，中介書面發函給林新芳，告知林新芳華夏銀行同意接受陳淑仁征信瑕疵問題，應配合陳淑仁辦理手續。
2017年3月25日，林新芳回函表示按揭貸款必須在協議約定的建行辦理，各方應嚴格按照合同約定執行，基于陳淑仁已經違約，其要求解除《房屋買賣合同》并向其支付違約金110000元等。
2017年3月27日、3月29日陳淑仁先后發函給林新芳要求其配合陳淑仁至工行辦理按揭貸款手續。
2017年3月29日，林新芳回函表示按合同執行，不考慮其他銀行。
雙方簽署的合同及補充協議合法有效，雙方當事人均應按合同約定履行。雙方在合同中約定的辦理按揭貸款手續的建行因陳淑仁個人征信瑕疵問題無法受理其貸款申請，陳淑仁在補充協議約定的時間前未獲得指定貸款銀行批準的商業按揭貸款，陳淑仁行為已經構成違約，林新芳可解除合同并有權要求違約方支付違約金110000元。
《合同法》第一百二十五條第一款規定：”當事人對合同條款的理解有爭議的，應當按照合同所使用的詞句、合同的有關條款、合同的目的、交易習慣以及誠實信用原則，確定該條款的真實意思。”本案《房屋買賣合同》補充協議第8條約定向建行申請商業按揭貸款，但是探究雙方的訂約真意，并非對貸款銀行進行特定化的限定，如能在其他銀行獲得貸款，應認定為符合雙方真實的意思表示，亦能實現合同目的。
與此同時，雙方又基于合同具體履行問題，對貸款申請獲得批準的期限進行限定，陳淑仁保證在申請之日起15個工作日內按揭申請獲得審批通過，否則視為陳淑仁違約。經核查，約定的15個工作日內應為2017年3月31日之前。中介、陳淑仁兩次發函表明他行可以辦理按揭貸款均在2017年3月31日之前，可表明陳淑仁積極聯系銀行辦理按揭貸款手續。但另一方面，陳淑仁雖表示華夏銀行、工行同意辦理按揭貸款手續，但因銀行辦理按揭貸款需依照內部審批流程，并無確切證據顯示該兩銀行可接受其征信瑕疵向其按揭貸款，此時陳淑仁能否獲得銀行按揭貸款仍是未知狀態。2017年3月2日陳淑仁辦理按揭貸款手續遭到銀行拒絕是不爭的事實，按照補充協議約定內容，陳淑仁確已構成違約，一審法院對林新芳要求解除《房屋買賣合同》的訴請予以支持，是合法正確的。
關于違約金問題，本院認為，對違約金的認定應當以實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據公平原則和誠實信用原則予以衡量。雙方約定的違約金為110000元，但考慮到合同解除后訴爭房屋仍歸林新芳所有，房屋權屬未發生變動，林新芳的損失較小，且陳淑仁在建行無法受理其貸款申請后積極聯系銀行辦理按揭貸款手續，不屬于故意違約情形，本院酌定按約定金額的20%支付違約金，由陳淑仁向林新芳支付違約金22000元，更符合公平原則和誠實信用原則。
在簽署合同時，對于一些自身無法把控的限定條件一定要慎重，如簽署了期限約定比較死板的條款就對自己不利。比如本案中雙方另行約定的補充協議，完全是對買方的單方約束，對買方利益影響巨大，正常情況下就不應該同意簽署該補充條款。即便要簽署類似條款的，也要給自已留下靈活變動的空間，比如可以增加允許變更貸款銀行的條款，比如可以約定另行一次性支付的條款等。
在本案中，雖然福州中院認為探究雙方的訂約真意，并非對貸款銀行進行特定化的限定，如能在其他銀行獲得貸款，應認定為符合雙方真實的意思表示，亦能實現合同目的。但后面福州中院卻仍然認定買方構成違約，個人認為該認定有商榷空間的。3月2日向建行申請貸款未獲批，但買方通過中介已在3月23日向賣方發函可以向華夏銀行申請并要求賣方配合。這時如賣方配合的，其實買方是有可能在3月31日前辦妥貸款申請手續。結果賣方拒絕，在賣方拒絕配合的情況下，其實買方是無法通過銀行按揭貸款審批手續的，無論哪個銀行都不成。買家未在3月2日前向銀行申請按揭貸款確構成違約，但該違約尚未達到可以直接解約的程度，后續賣家拒絕配合導致貸款手續無法辦理就不是買方的錯了。
如果法院能認定雙方行為均達到根本性違約程度，但考慮到本案具體情況房屋買賣合同確實無法履行而判決解除合同，雙方互不承擔違約責任就更完美了。當然二審法官其實已盡量減輕買方的損失了，從公平和誠實信用原則將違約金直接調整到僅支持20%已是很少見的。
菜驢雜錄：人生不過是過山車，大起大落的時候你尖叫幾聲就沒事了。——向田邦子
