小陳支付中介費給中介公司。后阿冰與小陳就涉案房屋簽訂《廣州市存量房買賣合同》。
該涉案房產最終成交價為人民幣55萬元。國土資源和房屋管理部門就涉案房屋出具《粵房地權證》，載明房地產權屬人為小陳。
2013年7月19日，丈夫阿輝向法院起訴請求與妻子阿冰離婚。法院判決駁回離婚訴訟請求。該判決已經發生法律效力。后阿輝提起本案訴訟，請求判令阿冰與小陳擅自處置該涉案房產的行為無效。
廣州中院二審判決，駁回上訴，維持原判。
廣州中院再審判決撤銷一、二審判決，并駁回阿輝的訴訟請求。
首先，中介公司及陳某即小陳母親在查看涉案房屋時，已經知曉阿冰的女兒樂樂在涉案房屋居住，小陳在轉讓款的時候也是支付給樂樂的，小陳、陳某應該知道阿冰已經結婚，涉案房屋存在是夫妻共同財產的可能性，而且陳某看房是在中介公司帶領下，更應進一步核實產權情況，但是其并未就涉案房屋是否屬于夫妻共同財產及阿冰的配偶阿輝是否同意出售涉案房屋作進一步詢問，故原審法院認定小陳及陳某并未盡到謹慎注意義務正確。
其次，陳某與阿冰簽訂的《房屋買賣合同》約定“賣方交付該物業于買方使用日期為賣方收齊樓款當天”，但從陳某及中介公司的陳述可知，支付轉讓款的時候阿冰提出以租賃的形式租用涉案房屋半年，上述房屋并未依照原合同約定進行交付，不符合一般交易習慣，而且與一審中陳某陳述其購房是為了小陳居住也不相符。結合前述理由，足以認定陳某、小陳購買涉案房屋并不屬于善意取得，故陳某、小陳主張其符合《中華人民共和國物權法》第一百零六條中“善意取得”的條件不成立，故認定阿冰與陳某、小陳簽訂就涉案房屋簽訂合同買賣涉案房屋行為無效正確。
根據上述規定，房屋登記機構在辦理房屋登記手續時僅需要詢問當事人“申請登記房屋是否為共有房屋”并將其答復進行歸檔保留，并未要求當事人對其答復提供相關證據予以證實，也未規定需核查出賣人的婚姻狀況。
作為個體的買方在審查能力上無法與房屋登記機構相比，其所應承擔的審查義務也不應高于房屋登記機構。況且對買方苛以實質審查義務將大大提高交易成本，延長交易時間，有違交易效率原則。因此小陳在受讓涉案房產時無需對涉案房屋的產權共有情況進行實質審查。
從本案情形來看，??涉案房產登記在阿冰個人名下，共有人一欄為空白，小陳基于物權登記公示公信原則對此產生信賴是合理的；??小陳與阿冰簽訂的《廣州市存量房買賣合同》中載明涉案房屋共有情況是無、賣方阿冰保證所提供權屬情況真實、對涉案房產享有完整產權；??阿冰在房屋登記機構辦理房產登記手續時對“申請登記的房地產是否存在共有”這一問題作出了否定的答復。由此可以判斷，小陳已經履行其對涉案房屋產權共有情況形式審查的義務，小陳在受讓涉案房產時應屬善意。
其次，關于涉案房產的交易價格是否合理的問題。涉案房屋的實際成交價格是55萬元，高于涉案房屋轉讓時稅務部門的計稅金額446158元。上述實際成交價與2013年7月5日小陳與工商銀行開發區支行簽訂的《個人借款/擔保合同》中涉案房產的評估價格674538元相比，差額低于20%。
根據《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第十九條第二款“轉讓價格達不到交易時交易地的指導價或者市場交易價百分之七十的，一般可以視為明顯不合理的低價；對轉讓價格高于當地指導價或者市場交易價百分之三十的，一般可以視為明顯不合理的高價”的規定，涉案房屋的實際成交價不屬于不合理低價。
由此可見，涉案房產受讓人小陳是善意的，交易價格也屬合理范圍，阿輝主張阿冰與小陳處置涉案房產的行為無效，缺乏依據。
我國夫妻法定財產制采用的是婚后所得共有制。根據我國婚姻法第十七條規定，除夫妻之間另有約定外，婚后所得財產為夫妻共同共有。由此可知，在婚姻關系存續期間，除法律另有規定或夫妻另有約定，夫妻一方所得財產基于法律的規定自動轉化為夫妻共有財產，夫妻一方無須登記自動轉化為財產的共有人。
婚后所得財產共有制，有利于保護婚姻中經濟處于弱勢一方的利益，符合我國傳統的婚姻家庭觀念，但未經登記而直接享有財產共有權也造成了大量隱名共有人的出現。夫妻一方未經另一方同意擅自將共有房屋出賣給他人，另一方提起訴訟請求人民法院認定所訂立的買賣合同無效，而受讓人主張自己為善意、應受善意取得制度的保護,這是司法實踐中經常遇到的情形。從民法體系來看，善意的評價應該屬于主觀范疇，審理中，往往通過客觀發生的案件事實來予以衡量。那么不動產善意取得，善意認定的標準應如何界定，作為買受人應當盡何種程度注意義務，即是本案討論的焦點問題。
本案中，我們認為買受人為善意，主要從以下幾方面考慮：
物權法規定，不動產以登記為權利公示方式。不動產登記以國家公權機關信譽為擔保，有較高的公信力，法律推定不動產的登記名義人為享有不動產權的真正權利人。那么，善意的認定標準首先應當是對于不動產登記簿上記載內容的充分信賴。第三人與登記權利人進行交易，有理由相信不動產登記簿上記載的權利人享有處分該不動產權利，相應的，法律也應當保護第三人對不動產登記的高度信任和充分信賴，把第三人對登記簿的信賴作為善意的判斷標準。
《房屋登記辦法》第十八條規定，“房屋登記機構應當查驗申請登記材料，并根據不同登記申請就申請登記事項是否是申請人的真實意思表示、申請登記房屋是否為共有房屋、房屋登記簿記載的權利人是否同意更正，以及申請登記材料中需進一步明確的其他有關事項詢問申請人。詢問結果應當經申請人簽字確認，并歸檔保留。”
根據上述規定，房屋登記機構在辦理房屋登記手續時僅需要詢問當事人“申請登記房屋是否為共有房屋”并將其答復進行歸檔保留，并未要求當事人對其答復提供相關證據予以證實，也未規定需核查出賣人的婚姻狀況。作為個體的買方在審查能力上無法與房屋登記機構相比，其所應承擔的審查義務也不應高于房屋登記機構。
物權法第十九條明確規定，權利人、利害關系人認為不動產權屬證書登記錯誤的，可以申請更正登記。但是由于隱名共有人權利意識的欠缺或者為了隱藏自己的財富、降低銀行貸款利率或購房稅費等個人特殊需求，不愿意在不動產登記簿上登記。隱名共有人的產生，有其自身怠于行使權利的原因。善意取得制度的目的和價值在于從動態角度平衡第三人和真正權利人之間的利益，確保交易安全、減少交易成本。與隱名共有人相比，如果無其他證據證明第三人在交易中存在故意或者重大過失，其權益應得以保障。
當然，司法實踐千變萬化，除以上幾點，判斷第三人是否為善意時，應該充分考慮包括出賣人與買受人的關系、交易價格等在內的全案因素，綜合評價。
