賣主秒退購房款 違約歸責待分曉||房屋買賣福州律師分案件

時間：2017年11月21日

地點：北京市第二中級人民法院

案由：房屋買賣合同糾紛

案情：2016年4月26日，施先生與彭先生簽訂房屋買賣合同，彭先生購買施先生位于北京市豐臺區一處房屋。同年9月初，房價上漲，施先生拒絕配合房屋貸款事宜。當月18日，彭先生支付第二筆購房款154萬元同日被施先生退回。彭先生以施先生一直推諉、拒絕配合辦理房屋貸款事宜，拒收房屋款項為由，訴至法院請求繼續履行合同，辦理房屋所有權轉移手續，支付64萬余元違約金以及案件訴訟費。一審判定施先生協助辦理產權登記手續，彭先生支付剩余購房款。施先生不服判決，提出上訴。福州律師

案情回放

2016年4月26日，施先生（出賣人）與彭先生（買受人）簽訂《北京市存量房屋買賣合同(自行成交版)》及《補充協議》約定，彭先生購買施先生位于北京市豐臺區一處房屋，房屋成交價格為324萬余元。關于購房款的支付，2016年4月26日前，彭先生向施先生共支付定金10萬元；第一筆購房款80萬元，彭先生于中央在京單位已購公房上市出售單辦理后支付；第二筆購房款154萬元，彭先生于過戶前2日，以建委資金監管的方式支付給施先生；第三筆購房款80萬元，彭先生向公積金管理中心貸款方式支付。

合同簽訂后，2016年4月26日，彭先生向施先生支付10萬元定金。2016年5月13日，在中央和國家機關住房交易辦公室出具同意施先生就涉訴房屋辦理已購公房出售產權變更登記的通知單后，同年6月7日，彭先生以轉賬方式支付第一筆購房款80萬元。2016年9月13日，施先生、彭先生的涉訴房屋交易信息經網上填報后生成《存量房屋買賣合同（自行成交版）》。該網簽合同第四條約定：彭先生向公積金管理中心申辦抵押貸款，貸款金額為80萬元（第三筆購房款）。雙方未簽署《存量房交易結算資金自行劃轉聲明》。2016年9月18日，彭先生以轉賬方式向施先生支付第二筆購房款154萬元，同日，施先生以轉賬方式將154萬元退還給彭先生。彭先生以施先生一直推諉、拒絕配合辦理房屋貸款事宜，拒收房屋款項為由，訴至法院請求繼續履行合同，辦理房屋所有權轉移手續，支付違約金64萬余元以及案件訴訟費。

一審法院經審理，判決施先生協助彭先生辦理房屋所有權轉移登記手續。彭先生向施先生支付剩余購房款234萬元（第二筆購房款154萬元和第三筆購房款80萬元之和）。

庭審現場

上訴人施先生要求解除合同，由彭先生承擔違約責任

施先生說，雙方在2016年4月26日簽訂《北京市存量房屋買賣合同》及《補充協議》，約定80萬元公積金貸款（第三筆購房款）。4月26日，彭先生向自己支付定金10萬元。2016年6月7日，彭先生以轉賬方式支付購房款80萬元（第一筆購房款）。2016年9月12日才完成房屋核驗，9月13日網簽后，僅剩下6個工作日辦理公積金貸款。

施先生認為，因為彭先生的原因導致僅剩下6個工作日辦理房屋貸款手續，工作人員明確表示在9月22日之前拿不到批貸函，6個工作日辦理網簽這是任何銀行網簽都不可能完成批貸的。在無法拿到批貸函的情況下，根據一審提交證據證明，9月22日前，彭先生不具備支付全部剩余購房款的能力，不能完成轉移登記手續，因此彭先生是根本違約。彭先生一審表示愿意支付全款，但是其存款證明無法證明具備履行能力。不能完成轉移登記手續是彭先生根本違約導致。

庭審中，施先生向法院展示合同關于支付首付款及違約責任條款的規定，2016年4月26日簽訂的《補充協議》第2條第4款關于權屬轉移登記約定為：“雙方同意，在自本合同簽訂之日起150日內，雙方應共同辦理房屋所有權轉移登記手續。”上述協議第4條關于違約責任約定為：“雙方任何一方逾期履行本補充協議約定義務的，每逾期一日，違約方應按日計算向守約方支付房屋總價款萬分之五的違約金?！备Ｖ莘课萋蓭煼窒戆咐?/p>

被上訴人彭先生要求繼續履行合同，由施先生承擔違約責任

彭先生說，2016年9月22日前自己按照約定履行了合同，2016年9月18日，自己通過轉賬方式向施先生支付購房款154萬元（第二筆購房款），2016年9月18日，施先生以轉賬方式將154萬元退還給自己。施先生拒絕收款表示其拒絕履行合同，構成根本違約。申請80萬元公積金貸款（第三筆購房款）有發放日期，之所以造成晚于辦理過戶手續日期，是因為2016年9月13日施先生一直稱9月22日辦理不好貸款因而拒絕提交手續，施先生拒絕提交辦理手續是根本違約。施先生有兩個根本違約，一個是拒絕出售房屋，提高房屋價格是根本違約；另一個是拒絕提交辦理手續是根本違約，自己不存在違約問題，合同也不存在履行障礙，應該繼續履行，施先生沒有約定也沒有法定解除權。

此外，彭先生說，根據雙方微信聊天記錄可以看得出，施先生要求上漲房款是合同不能履行的根本原因，自己一直在微信中說不需要辦理貸款可以全款，但遭到施先生的拒絕。施先生要求必須辦理貸款，對施先生來講，提前支付全款并不妨礙他的利益，只因貸款機構工作人員無法保證在9月22日之前辦理完批貸手續，施先生就拒絕協助辦理后續手續。彭先生認為，涉訴房屋無抵押查封等情況，具備繼續履行條件，繼續履行合同也不存在障礙，要求付全款積極履行合同，故請求法庭駁回施先生的相關請求。福州房產律師推薦案例

二審庭審中，彭先生提交中國工商銀行于2017年11月16日出具的個人資信存款證明書，說明彭先生存款賬戶下有238萬元存款，該個人資信存款證明書持續有效至2018年2月16日，證明彭先生有能力支付購房款。

該案將擇日宣判。

來源：人民法院報，作者：徐鶯歌、 曹 華；福州律師網分享