商品房瑕疵交付，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)何種違約責(zé)任？| 福建高院案例||福州房產(chǎn)律師推薦
來源：天衡聯(lián)合律師事務(wù)所，作者：?呂良怡、黃辰 律師
按：開發(fā)商在交房期限內(nèi)交付的房屋未完全滿足《商品房買賣合同》中約定的交房條件時，買受人能否拒絕接收房屋？而開發(fā)商又應(yīng)當(dāng)如何承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任？
法院觀點(diǎn)
一審法院認(rèn)為：某公司未按附件一在訟爭房屋上設(shè)置煙囪，違反了合同第八條約定的交付條件，構(gòu)成違約，應(yīng)繼續(xù)履行合同并承擔(dān)全部費(fèi)用。同時，因黃某在合同第八條第二款中選擇了商品房未達(dá)到交付條件時同意接收并由某公司支付每天10元違約金的條款，其訴請某公司承擔(dān)合同第九條約定的逾期交房責(zé)任缺乏依據(jù)。法院還以上述違約金過低、顯示公平為由，酌情調(diào)增至每天50元。法院據(jù)此一審判決：1、某公司三個月內(nèi)設(shè)置煙囪并承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用；2、某公司按照每日50元的標(biāo)準(zhǔn)向黃某支付違約金（自2012年1月1日起計至某公司按規(guī)劃設(shè)置煙囪之日止）；3、駁回其他訴求。黃某不服一審判決，提起上訴。
二審法院與一審法院觀點(diǎn)一致，據(jù)此判決：駁回黃某上訴，維持原判。
黃某認(rèn)為二審判決符合我國法律規(guī)定的提起審判監(jiān)督程序的法定情形，依法向福建省高級人民法院申請再審。黃某在再審申請中提出了合同第八條第二款屬無效格式條款的觀點(diǎn)。
福建省高院再審認(rèn)為：
雙方系使用經(jīng)福建省建設(shè)廳和福建省工商行政管理局監(jiān)制的合同示范文本而簽訂案涉合同，合同第八條第二款對某公司不能在約定期限內(nèi)達(dá)到交付條件的違約責(zé)任作出約定，并未排除黃某在接收房屋后繼續(xù)要求某公司承擔(dān)房屋瑕疵擔(dān)保責(zé)任的權(quán)利，黃某以該條款屬格式條款且排除其主要合同權(quán)利為由主張該等條款無效，法院不予支持。
雙方在合同第八條第二款中選擇了第2種方式（買受人接收房屋，出賣人承擔(dān)違約責(zé)任），且案涉房屋已于約定的交房期限前經(jīng)勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理及建設(shè)單位竣工驗收合格且通過消防驗收，已經(jīng)符合法律規(guī)定的交付條件，黃某不得拒絕接收。因第八條第二款第1種方式（拒絕交房、按逾期交房由出賣人承擔(dān)違約責(zé)任）指向的是合同第九條的約定，而案涉雙方當(dāng)事人并未選擇上述第1種方式，黃某主張按合同第九條的約定計算逾期交房違約金的請求不能成立。福建省高院據(jù)此裁定：駁回黃某的再審申請。
在此基礎(chǔ)上，省高院亦認(rèn)可原審法院關(guān)于合同第八條第2款中約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)顯失公平時，當(dāng)事人可以依據(jù)我國《合同法》第一百一十四條以及《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條之規(guī)定向法院提出違約金調(diào)整申請的觀點(diǎn)。
2、出賣人交付的房屋不符合交房條件，買受人能否拒絕接收的問題
案涉合同第八條第2款針對出賣人在交房期限內(nèi)交付不符合交房條件的房屋設(shè)定了兩種處理方式，即“1、買受人拒絕交房、按逾期交房由出賣人承擔(dān)違約責(zé)任”和“2、買受人接收房屋，出賣人承擔(dān)違約責(zé)任”。
選擇第1種方式的，出賣人交付的房屋不符合第八條約定的任一交房條件，買受人可以行使拒絕交房的權(quán)利，并有權(quán)根據(jù)合同第九條約定向出賣人主張逾期交房違約責(zé)任。
選擇第2種方式的，買受人也并非必須接收房屋，應(yīng)就出賣人交付的房屋是否符合法定交房條件進(jìn)行區(qū)分：
（1）若出賣人交付的房屋不符合法定交付條件，因法定交付條件屬強(qiáng)制性條件，合同雙方不能通過約定排除適用，故買受人依法有權(quán)拒收。此時，出賣人不得適用第2種方式的約定要求買受人接收，買受人有權(quán)援引合同第九條的約定追究出賣人房屋達(dá)到法定交房條件前的逾期交房違約責(zé)任。
（2）若出賣人能在約定期限內(nèi)交付符合法定交付條件的房屋，即便尚有其他交房條件未成就，出賣人也應(yīng)當(dāng)接收房屋，但有權(quán)要求出賣人承擔(dān)瑕疵擔(dān)保的違約責(zé)任，包括繼續(xù)履行合同義務(wù)及賠償損失等。
3、法定交房條件的認(rèn)定問題
房屋通過勘查、設(shè)計、施工、監(jiān)理及建設(shè)單位竣工驗收、并經(jīng)消防驗收合格的，即符合法律規(guī)定的交付條件。
