福州律師蔡思斌評析：

借名買房是指房屋的實際出資人不符合某種資格，或不方便以本人的名義購房，便借用他人名義購房并以他人名義登記房屋所有權(quán)，但仍保留房屋的使用權(quán)限的行為。法律并沒有為借名買房糾紛提供具體的裁判規(guī)則，因此司法實踐中關(guān)于此類糾紛通常存在“物權(quán)說”與“債權(quán)說”兩種觀點。物權(quán)說認(rèn)為，只要能證明雙方存在借名買房合意，則房屋產(chǎn)權(quán)應(yīng)回歸真實權(quán)利狀態(tài)。債權(quán)說認(rèn)為，雙方對于房屋產(chǎn)權(quán)的規(guī)定僅限于自我約定，沒有直接設(shè)立房屋所有權(quán)的法律效力。蔡律師更認(rèn)同債權(quán)說的觀點。若支持借名人以雙方合意為據(jù)確認(rèn)物權(quán)的請求，則混淆了物權(quán)與債權(quán)的關(guān)系，違背了物權(quán)變動的法定原則，房屋權(quán)屬不能僅依據(jù)當(dāng)事人約定而發(fā)生變動。本案中，一、二審法院的裁判思路也為債權(quán)說，男方作為借名人，在這種情形下的法律身份是真實“債權(quán)人”，而非真實“物權(quán)人”，其提起物權(quán)確認(rèn)的請求因依據(jù)不足而不應(yīng)得到支持。對于房產(chǎn)歸屬的判決，因雙方仍處于婚姻關(guān)系存續(xù)期，購房產(chǎn)生于婚前，而還房貸發(fā)生于婚后，一般認(rèn)定為雙方用夫妻共同財產(chǎn)還貸，根據(jù)民法典第1062條規(guī)定，案涉房產(chǎn)應(yīng)屬夫妻共同共有。

案情簡介：

小李、小麗于2015年5月15日登記結(jié)婚。婚前，雙方購置案涉房產(chǎn)，登記于小麗名下。雙方確認(rèn)房產(chǎn)定金、首期款款項、房貸及水電管理費由小李承擔(dān)，小李認(rèn)為婚前用小麗購買房產(chǎn)為借名買房，但小麗認(rèn)為上述款項體現(xiàn)了小李對小麗的婚前贈與。雙方遂訴法院。

?

一審法院觀點：

本案中，小李主張因自身不符合購房政策，小李借小麗的名義購買涉案房產(chǎn)；該房產(chǎn)由小李全額出資，購得后暫時登記在小麗名下，待小李補辦完社保并具備購房資質(zhì)后，小麗再無條件過戶到小李名下。但小李并未提交證據(jù)證明小李與小麗之間存在“借名買房”的合意。小李提交的微信聊天記錄、“授權(quán)委托書”照片、證人證言等證據(jù)僅能證明小李當(dāng)時并不具備購房資格、小麗曾委托小李辦理購買房產(chǎn)的相關(guān)手續(xù)，不能證明小李與小麗之間存在“借名買房”的合意，即不能證明小李與小麗達(dá)成或簽訂過“借名買房”的口頭或書面協(xié)議，故小李所稱“借名買房”的依據(jù)不足。根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第九條的規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)移和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力。”本案涉案房產(chǎn)登記在小麗名下，小李要求確認(rèn)涉案房產(chǎn)歸小李所有并要求小麗將涉案房產(chǎn)過戶到小李名下等訴訟請求，無事實和法律依據(jù)，一審法院不予支持。

小麗提供的《贈與協(xié)議書》載明小李贈與小麗現(xiàn)金250萬元。該《贈與協(xié)議書》是否變造形成，小李是否有權(quán)向小麗主張債權(quán)，系另一法律關(guān)系，小李可另循法律途徑解決。小李提交購買涉案房產(chǎn)的資金和按揭貸款均由小李支付和承擔(dān)的證據(jù)，依此要求確認(rèn)涉案房產(chǎn)為小李所有。對此，一審法院認(rèn)為，即使《贈與協(xié)議書》系變造形成，即涉案房產(chǎn)的首期款不是小李對小麗的贈與而是小李出資，小李是否據(jù)此有權(quán)向小麗主張債權(quán)，也系另一法律關(guān)系，故小李不能以出資為由主張物權(quán)。2015年6月以后的房貸及對應(yīng)的房產(chǎn)價值，涉及是否為夫妻共同財產(chǎn)，因小李、小麗的婚姻關(guān)系仍存續(xù)，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋（三）》第四條，故法院不予認(rèn)定和分割。

二審深圳中院觀點：

本院認(rèn)為，小李在本案中主張其與小麗存在借名買房的關(guān)系，但對此未能提供雙方有簽訂協(xié)議等直接證據(jù)證明雙方存在借名買房的合意，提供的微信聊天記錄、證人證言等證據(jù)不足以充分證明雙方存在借名買房的合意，該主張證據(jù)不足，本院無法支持；小麗則主張涉案房產(chǎn)的購房款由小李贈與，但其提供的贈與協(xié)議書，經(jīng)鑒定存疑，該主張亦缺乏充分證據(jù)支持，本院不予采納。根據(jù)查明的事實，購房行為發(fā)生于雙方婚前同居期間，涉案房產(chǎn)的購房款中，定金（30萬元）、首期款（171萬元）由小李出資支付，尾款（469萬元）為小麗向銀行申請貸款支付（小李為該筆貸款的保證人）。可見，雙方對購房款的支付均有貢獻(xiàn)，小李主張涉案房產(chǎn)的全部購房款均由其個人支付缺乏事實依據(jù)。另，小李主張涉案房產(chǎn)按揭貸款的月供還款均由其支付，以此主張房貸為其個人支付，因月供還貸行為均發(fā)生于婚后，該部分資金屬于夫妻共有財產(chǎn)，以此主張房貸為小李個人財產(chǎn)支付理由亦不成立。《最高人民法院關(guān)于人民法院審理未辦結(jié)婚登記而以夫妻名義同居生活案件的若干意見》第十條規(guī)定，同居生活期間雙方共同購置的財產(chǎn)，按一般共有財產(chǎn)處理。因此，鑒于購房時雙方為同居生活關(guān)系，雙方對購房款的支付均有貢獻(xiàn)，涉案房產(chǎn)屬于雙方同居生活期間共同購置的財產(chǎn)，應(yīng)認(rèn)定為雙方共有財產(chǎn)較為公平合理。小李在本案中訴請確認(rèn)涉案房產(chǎn)為其個人所有并請求過戶至其個人名下理據(jù)不足，本院不予支持。

?

案例索引：(2018)粵03民終916號，以上均為化名。