訴訟大多為維權(quán)，訴訟亦可由貪念起。貪念當(dāng)然不是憑空起，而是合同交易確實(shí)有漏洞，相關(guān)主張亦有可能被支持，如此才會進(jìn)入訴訟。而此時，當(dāng)事人如能找一個專業(yè)嫻熟、職業(yè)操守過硬的好律師，有可能會認(rèn)真剖析法律關(guān)系、真正權(quán)衡利弊后勸你退一步，協(xié)商了事，以免丟人還丟錢。
本文所述案件就是一個典型樣本，本不至于，奈何至于。
1996年，案涉房屋經(jīng)房改出售給職工黃某云，并辦理了房屋所有權(quán)證，該房屋當(dāng)時配有一雜物間（無產(chǎn)權(quán)登記）。2005年，黃某云將案涉房屋賣給林某英。當(dāng)時房屋買賣契約雖未涉及雜物間，但黃某云亦將雜物間一并交付給林某英。后林某英于2005年將房屋出售給陳某，亦照此處理。2009年，陳某又將案涉房屋出售給蹇某瓊。蹇某瓊比較謹(jǐn)慎，雙方除了簽署房屋買賣契約外，還就雜物間另行簽署買賣協(xié)議，約定雜物間以5000元轉(zhuǎn)讓。此后，雙方依舊進(jìn)行房屋及雜物間交接。因雜物間未產(chǎn)權(quán)登記，歷次轉(zhuǎn)讓中雜物間未辦理產(chǎn)權(quán)過戶或變更登記。
2010年，黃某云所在單位辦理了該雜物間產(chǎn)權(quán)。2020年7月，案涉房屋及配套雜物間被列入拆遷范圍。2020年7月，單位為方便職工辦理拆遷事宜，將案涉雜物間在內(nèi)的32間雜物間產(chǎn)權(quán)均放棄給原職工住戶。2021年8月20日，拆遷單位與黃某云就雜物間簽署拆遷協(xié)議，黃某云共實(shí)際獲得雜物間拆遷款計103148元。
期間，因黃某云拒絕將拆遷款交付給蹇某瓊，雙方因此訴訟。
原告蹇某瓊認(rèn)為本案的證據(jù)足以證明案涉雜物間系房改前經(jīng)單位批準(zhǔn)分配給單位干部職工使用的配套雜物間，故從物跟著主物走。黃某云交易完成已搬離案涉房屋及雜物間已達(dá)15年之久，買賣已成定局，應(yīng)誠實(shí)守信。
被告黃某云則認(rèn)為單位系將雜物間產(chǎn)權(quán)直接給其本人，與他人無關(guān)，且認(rèn)為與蹇某瓊沒有合同關(guān)系，蹇某瓊起訴主體錯誤。
可惜，一二審從誠信考慮，從從物應(yīng)附屬主物的觀點(diǎn)出發(fā)，最終都沒有支持黃某云的觀點(diǎn)。
一審法院：本案雙方爭議的焦點(diǎn)為案涉雜物間是否隨房屋一并由黃某云出售，并最后交割于蹇某瓊。案涉雜物間系福州市某某公司經(jīng)單位批準(zhǔn)給黃某云作為住宅配套使用的座外附屬間。根據(jù)《中華人民共和國民法典》第三百二十條的規(guī)定，主物轉(zhuǎn)讓的，從物隨主物轉(zhuǎn)讓，但是當(dāng)事人另有約定的除外。2005年黃某云將案涉房屋出售給林某英，并辦理案涉房屋的產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)，同時交付使用案涉配套雜物間。此后林某英又將案涉房屋及雜物間轉(zhuǎn)售于陳某。兩份房地產(chǎn)買賣契約雖均未備注雜物間的建筑面積，但實(shí)際已將雜物間一并交付給受讓方，可見兩份房地產(chǎn)買賣契約并非排除該雜物間的交易，其目的應(yīng)為就雜物間當(dāng)時未辦理產(chǎn)權(quán)登記故無法帶產(chǎn)權(quán)交易這一情況進(jìn)行厘清，從而避免交易糾紛。2009年，陳某與蹇某瓊單獨(dú)就案涉雜物間達(dá)成買賣協(xié)議，將案涉房屋另售他人，蹇某瓊就案涉雜物間支付了相應(yīng)合理的交易對價，陳某亦實(shí)際交付案涉雜物間于蹇某瓊使用至今，自此蹇某瓊獲得該雜物間的實(shí)際占有權(quán)、使用權(quán)及收益權(quán)，僅因產(chǎn)權(quán)未辦理未能完全取得該雜物間的所有權(quán)。2010年案涉雜物間辦理產(chǎn)權(quán)登記。2020年福州市某某公司放棄雜物間產(chǎn)權(quán)給黃某云，其時黃某云已搬離案涉房屋長達(dá)五年，案涉雜物間幾經(jīng)易手后由蹇某瓊實(shí)際持有，一審法院認(rèn)為福州市某某公司此時的產(chǎn)權(quán)放棄并不意味著黃某云自此重新取得該雜物間的所有權(quán)，而是對黃某云曾經(jīng)享有該雜物間權(quán)利的確認(rèn)。黃某云關(guān)于案涉雜物間產(chǎn)權(quán)系米業(yè)公司直接放棄給其自身的抗辯主張，一審法院不予認(rèn)可。現(xiàn)該雜物間已被征收，蹇某瓊作為該雜物間的實(shí)際所有人，有權(quán)享有該雜物間的搬遷安置補(bǔ)償權(quán)益。但該搬遷補(bǔ)償款已實(shí)際由黃某云領(lǐng)取，為避免當(dāng)事人訴累，黃某云應(yīng)向蹇某瓊返還所領(lǐng)取的雜物間補(bǔ)償款103148元。
二審福州中院：根據(jù)一審法院向福州市某某房屋征收有限公司調(diào)取的福州市某某公司的報告、福州市＊＊等1層附屬間產(chǎn)權(quán)證書等證據(jù)，可以認(rèn)定案涉雜物間系住宅配套的附屬間。案涉雜物間已由福州市某某公司油脂廠分配給黃某云作為住宅配套使用。2005年黃某云將案涉房屋出售給林某英，后林某英又將案涉房屋出售給陳某，上述轉(zhuǎn)讓交易均已辦理了房屋權(quán)屬變更登記手續(xù)，案涉配套雜物間亦一并轉(zhuǎn)移交付。上述房產(chǎn)買賣合同中雖未載明雜物間，但從實(shí)際情況來看，案涉雜物間均已隨案涉房屋一起轉(zhuǎn)移，由此可見上述房產(chǎn)買賣合同并未排除案涉雜物間的交易。此后，陳某將案涉雜物間轉(zhuǎn)讓給蹇某瓊，蹇某瓊已支付了對價，并實(shí)際使用案涉雜物間至雜物間被征收時止。案涉雜物間被納入征收范圍時，福州市某某公司系為配合征遷事宜，將雜物間產(chǎn)權(quán)放棄給職工，但并不能以此否認(rèn)上述房產(chǎn)交易的真實(shí)情況，亦不宜認(rèn)定黃某云因此而重新取得案涉雜物間的所有權(quán)。因此，一審法院認(rèn)定案涉房屋的買賣實(shí)際已包含附屬雜物間的轉(zhuǎn)讓，蹇某瓊已實(shí)際受讓案涉雜物間并有權(quán)享有案涉雜物間的搬遷補(bǔ)償權(quán)益，并無不當(dāng)。
案例索引：(2023)閩01民終6367號
福州律師蔡思斌
2024年7月31日
