一、改判要點

被告未向原告提供紙質(zhì)蓋章版的《商品房認(rèn)購協(xié)議》，特別是原告已多次向被告提出要求交付紙質(zhì)蓋章版的《協(xié)議》而被告仍拒不提供，影響到原告對合同繼續(xù)履行的信賴，被告對此存在過錯……本院認(rèn)定雙方對合同此后未能繼續(xù)履行、案涉《協(xié)議》無法繼續(xù)推進(jìn)為本約均存在過錯，一審法院將過錯歸咎于原告一人不當(dāng)，本院予以糾正。鑒于雙方對《協(xié)議》已解除沒有爭議且雙方對合同解除均存在過錯，故原告訴請被告向其返還已收取的定金有理，本院予以支持。

二、案情簡介

2022年9月，原告陳小紅與福州中藍(lán)房地產(chǎn)有限公司簽訂《商品房認(rèn)購協(xié)議》認(rèn)購一套商品房。陳小紅于簽署當(dāng)日依約支付了定金，但隨后其以房屋售價過高、資金問題及中藍(lán)公司未出具紙質(zhì)蓋章版《商品房認(rèn)購協(xié)議書》為由未及時繳納首期購房款。

2022年11-12月，中藍(lán)公司數(shù)次發(fā)函催告陳小紅履約繳款，陳小紅提出修改合同條款，再次要求提供交付并簽訂紙質(zhì)蓋章版《協(xié)議》，在對方拒絕后，陳小紅要求中藍(lán)公司將其支付的定金全額退還。由于未達(dá)成合意，因此雙方未正式簽訂《商品房買賣合同》。

2023年1月，中藍(lán)公司在未向陳小紅交付雙方簽字蓋章的《協(xié)議》原件的情況下以陳小紅違約為由將其已繳定金沒收，并另行出售案涉房屋。陳小紅遂將中藍(lán)公司訴至法院，請求判令中藍(lán)公司返還其定金全額及利息。

三、法院觀點

（一）一審福州市晉安區(qū)法院：

本案雙方爭議焦點為陳小紅未與福州中藍(lán)房地產(chǎn)有限公司訂立正式的商品房買賣合同是否可歸責(zé)于陳小紅。根據(jù)查明的事實，陳小紅在簽訂認(rèn)購協(xié)議后以案涉商品房售價過高、自身資金原因，福州中藍(lán)房地產(chǎn)有限公司未出具紙質(zhì)版《商品房認(rèn)購協(xié)議書》等表示反悔，在福州中藍(lán)房地產(chǎn)有限公司數(shù)次催告履約后仍未與福州中藍(lán)房地產(chǎn)有限公司訂立商品房買賣合同，陳小紅行為系違反預(yù)約合同，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條“出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人”之規(guī)定，陳小紅無權(quán)請求返還定金。認(rèn)購協(xié)議中的“特別提示”明確，陳小紅在簽訂認(rèn)購協(xié)議前已全部知悉預(yù)期要訂立商品房合同及附件、補(bǔ)充協(xié)議的全部條款內(nèi)容，陳小紅予以接受并不提出異議，陳小紅作為完全民事行為能力人簽字確認(rèn)上述“特別提示”，可認(rèn)定福州中藍(lán)房地產(chǎn)有限公司履行了相應(yīng)的提示和說明義務(wù)。

因此，陳小紅以福州中藍(lán)房地產(chǎn)有限公司未與其磋商且拒絕修改商品房買賣合同主要條款，屬于不可歸責(zé)于雙方的事由未能訂立商品房買賣合同請求福州中藍(lán)房地產(chǎn)有限公司返還定金的主張，不能成立，一審法院不予支持。

（二）二審福州中院：

本院認(rèn)為，關(guān)于案涉《商品房認(rèn)購協(xié)議》無法繼續(xù)推進(jìn)為本約（即《商品房買賣合同》）的過錯認(rèn)定。綜合全案事實分析，本院認(rèn)為陳小紅、福州中藍(lán)房地產(chǎn)有限公司對《商品房認(rèn)購協(xié)議》無法繼續(xù)推進(jìn)為本約均存在過錯。

具體理由如下：其一，從雙方簽訂合同的過程來看，陳小紅在2022年9月15日的《商品房認(rèn)購協(xié)議》上簽字并當(dāng)天支付了定金，說明陳小紅已經(jīng)認(rèn)可了該《商品房認(rèn)購協(xié)議》，雖然福州中藍(lán)房地產(chǎn)有限公司未在當(dāng)天加蓋公司公章，但福州中藍(lán)房地產(chǎn)有限公司此后通知陳小紅電子簽約的行為及在訴訟過程中出具的雙方均簽字蓋章的《商品房認(rèn)購協(xié)議》均表示福州中藍(lán)房地產(chǎn)有限公司對簽訂該《商品房認(rèn)購協(xié)議》的行為是認(rèn)可的，故一審法院認(rèn)定《商品房認(rèn)購協(xié)議》合法有效，是正確的。其二，雖然福州中藍(lán)房地產(chǎn)有限公司未及時在《商品房認(rèn)購協(xié)議》加蓋公章的行為最終未影響到本院對《商品房認(rèn)購協(xié)議》效力的判斷，但因福州中藍(lán)房地產(chǎn)有限公司從未向陳小紅交付過紙質(zhì)版的加蓋其公章的《商品房認(rèn)購協(xié)議》，且陳小紅對其發(fā)送的落款時間為2022年9月18日的電子版合同明確提出異議，要求簽訂紙質(zhì)版，故在此情形下，福州中藍(lán)房地產(chǎn)有限公司未向陳小紅提供紙質(zhì)蓋章版的《商品房認(rèn)購協(xié)議》，特別是陳小紅已多次向福州中藍(lán)房地產(chǎn)有限公司提出要求交付紙質(zhì)蓋章版的《商品房認(rèn)購協(xié)議》而福州中藍(lán)房地產(chǎn)有限公司仍拒不提供，影響到陳小紅對合同繼續(xù)履行的信賴，福州中藍(lán)房地產(chǎn)有限公司對此存在過錯。其三，福州中藍(lán)房地產(chǎn)有限公司在未向陳小紅交付雙方簽字蓋章的《商品房認(rèn)購協(xié)議》原件的情況下，徑行于2022年11月9日向陳小紅發(fā)函要求按照落款時間為2022年9月18日的電子版合同（陳小紅未在電子版協(xié)議上簽字）履行先行支付首期購房款144萬元的義務(wù)，并告知陳小紅已嚴(yán)重違約，缺乏合同依據(jù)，亦不利于雙方合同的繼續(xù)履行。其四，陳小紅在合同已經(jīng)成立生效的情況下，多次向福州中藍(lán)房地產(chǎn)有限公司表示購房的房屋價格太貴、因為資金出了狀況可能買不起、《商品房買賣合同》條款需要重新磋商等，亦使福州中藍(lán)房地產(chǎn)有限公司對其履約能力、履約誠意等產(chǎn)生懷疑，亦不利于雙方推進(jìn)本約，陳小紅對此亦存在過錯。

綜上，本院認(rèn)定雙方對合同此后未能繼續(xù)履行、案涉《商品房認(rèn)購協(xié)議》無法繼續(xù)推進(jìn)為本約均存在過錯，一審法院將過錯歸咎于陳小紅一人不當(dāng)，本院予以糾正。鑒于雙方對《商品房認(rèn)購協(xié)議》已解除沒有爭議且雙方對合同解除均存在過錯，故陳小紅訴請福州中藍(lán)房地產(chǎn)有限公司向其返還已收取的17萬元定金有理，本院予以支持。陳小紅訴請福州中藍(lán)房地產(chǎn)有限公司向其支付利息，于法無據(jù)，不予支持。

四、福州律師蔡思斌評析

本案爭議焦點在于案涉《商品房認(rèn)購協(xié)議》無法推進(jìn)應(yīng)歸責(zé)何方。一審法院認(rèn)為陳小紅單方存在過錯，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，故定金不予返還。二審法院考慮到陳小紅數(shù)次要求下中藍(lán)公司拒不提供紙質(zhì)蓋章版《協(xié)議》，不利于雙方合同履行，認(rèn)定雙方均存在過錯，改判中藍(lán)公司應(yīng)返還陳小紅已繳定金，正確適用了定金罰則。

一二審法院雖均認(rèn)定未加蓋公章的《商品房認(rèn)購協(xié)議》合法有效，但該行為存在合同成立的形式瑕疵，合同效力需要從是否為雙方意思真實表示、是否實際履行來考慮，不利于交易過程穩(wěn)定，不能保障交易安全，同時大大減少了雙方合作的信任度。中藍(lán)公司作為合同締約的一方，不應(yīng)只待對方履行其合同義務(wù)，還應(yīng)協(xié)助其履行行為，而不提供紙質(zhì)蓋章版《協(xié)議》一行為已造成對陳小紅合同履行的干擾，使得雙方未在合理信賴的基礎(chǔ)上行事，違反了誠實信用原則，構(gòu)成過錯。

案例索引：（2023）閩01民終4650號，以上涉及人名均為化名。