商品房買賣合同補充協議的 “格式條款”風險防范

 

 

商品房買賣中，出賣人與買受人通常都會簽訂商品房買賣合同補充協議，對商品房買賣合同進行補充約定或者變更。一般而言，補充協議都是由房開商事先擬定的，因此一旦發生糾紛，買房人常常以該補充協議為格式條款為由，要求確認補充協議無效或撤銷補充協議。

 

商品房買賣合同補充協議是否為格式合同?

根據《合同法》第三十九條第二款的規定：“格式條款是指當事人為了重復使用而預先擬定，并在訂立合同時未與對方協商的條款。”因此，格式合同也就是指當事人為了重復使用而預先擬定，并在訂立合同時未與對方協商的合同。因此，并非所有為重復使用而事先擬定的合同都是格式合同，關鍵在于雙方是否有協商。因此，商品房買賣合同補充協議是否為格式合同，應當區別認定。

●?若買受人只能全部同意或不同意，該補充協議應為格式合同

商品房買賣合同補充協議一般都是由房開商事先擬定好，若該補充協議無法根據具體情況進行更改，買受人只有接受。則在這種情況下，該商品房買賣合同補充協議應當屬于格式合同。

法院：廣東省高級人民法院

案號：（2015）粵高法民一申字第327號

案由：商品房預售合同糾紛案

案件當事人：中山市雅信房地產開發有限公司與鐘濤、梁璐

法院認為：從雙方簽訂的《補充協議》看，該協議是雅信公司為重復使用而自行制作，未與對方充分協商而事前打印好，根據《中華人民共和國合同法》第三十九條之規定，屬格式條款。《補充協議》第二條改變《中山市商品房買賣合同》約定的房屋層高、縮小房屋使用空間，實際上減輕了雅信公司的責任、限制了買房人的權利，雅信公司作為提供格式條款的一方，未以合理方式提請對方注意該條款內容，未盡提醒告知義務，該條款不對鐘濤、梁璐發生法律效力。

● 若補充協議內的主要內容可由雙方協商確定的，不屬于格式合同

如果空白項協商填寫的內容屬于合同基本要素的，則補充協議則不是格式合同；但若空白項僅僅是對商品房買賣合同非本質性的修改，仍應當認定為是格式合同。

法院：重慶市渝中區人民法院

案號：(2012)中區民初字第09695號

案由：商品房預售合同糾紛

案件當事人：秦淑會等與重慶駿建房地產開發有限公司

法院認為：《中華人民共和國合同法》第三十九條第二款“格式條款是當事人為了重復使用而預先擬定，并在訂立合同時未與對方協商的條款”，第四十條“格式條款具有本法第五十二條和五十三條規定情形的，或者提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效”。即格式條款應系針對不特定多數的社會公眾，在建立合同關系之前已經存在，無需經過雙方協商，只要雙方建立合同關系，就必須接受約束的條款。本案中，《合同補充協議》系對主合同——《商品房買賣合同》約定內容的變更，在形式上，該《合同補充協議》仍需特定的合同雙方在協商一致的基礎上才能簽訂，故不符合格式條款的特征。格式條款的提出是沒有經過協商過程的，經過協商訂立的條款不構成格式條款。

綜上，商品房買賣合同補充協議即便由房開商事先擬定，但并非一律應認定為格式條款。是否為格式條款還應具體結合補充協議的內容形式、雙方簽訂補充協議的過程等綜合評判。

是否補充協議一旦認定為格式條款，就對房開商不利，買受人就能以此為由要求確認無效呢？答案是否定的。格式條款的認定對房開商而言實質是增加了己方的義務和注意程度，或房開商能夠正確履行相關義務，格式條款的認定就不會對房開商造成不利影響。

 

房開商應正確履行提示說明義務?

格式合同作為交易一方為提高效率以及自身利益考量提供的重復使用的合同，通常相對方在交易地位或者專業知識上總處于弱勢地位，訂立合同時也沒有進行真正的“磋商”，隨著合同誠實信用原則重要性的凸顯，同時為了保障弱勢一方的利益，在合同法律規范中產生了格式條款的“提示說明義務”。格式條款的提示說明義務是根據合同誠實信用原則發展而來的先合同義務。根據《合同法》第六條：“當事人行使權利、履行義務應當遵循誠實信用原則。”的規定，合同雙方簽訂、履行合同應誠實守信。

《合同法》第三十九條第一款規定：“采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應當遵循公平原則確定當事人之間的權利和義務，并采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。”這是格式條款說明義務最根本的法律依據。

《關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第六條規定：“提供格式條款的一方對格式條款中免除或者限制其責任的內容，在合同訂立時采用足以引起對方注意的文字、符號、字體等特別標識，并按照對方的要求對該格式條款予以說明的，人民法院應當認定符合合同法第三十九條所稱“采取合理的方式”。提供格式條款一方對已盡合理提示及說明義務承擔舉證責任。”對說明義務的履行方式、舉證責任進行了更進一步的細化規定。

拆解上述規定，我們發現格式條款的提示說明義務包括兩層要求：首先是以合理方式提請對方注意免除或者限制其責任的條款；其次是按照合同相對方的要求進行說明。綜合下來實質就是“提示＋說明”。

下面兩個案例中審理法院均認為格式條款提供人已經正確履行了提示說明義務。

● 提示說明方式：黑體字加粗提示＋對方簽字確認閱讀并同意

法院：最高人民法院

案號：（2013）民再申字第16號

案由：運輸合同糾紛案

案件當事人：泉州市恒鑫國際進出口有限公司與被申請人福建盛豐物流集團有限公司、福建盛豐物流集團有限公司泉州分公司

法院認為：案涉《貨物運單》雖是盛豐泉州分公司出具給恒鑫公司的，該運單上的“協定事項”和“本公司聲明”條款是格式條款，但上述條款均以黑體加粗字予以明示，對合同相對方具有醒目的警示作用。從恒鑫公司經辦人施清培以托運人身份在“本人已閱讀并同意保價聲明和協定事項”一欄上的簽名看，證明恒鑫公司是知曉上述條款并同意該條款內容的，故再審判決認定上述條款有效，適用法律并無不當。

● 提示說明方式：合同收尾分別載明“買受人確認出賣人已經作出提示，且買受人理解并同意”等內容。

法院：貴陽市南明區人民法院

案號：（2015）南民初字第02391號

案由：商品房預售合同糾紛

案件當事人：李超、林茂與被告貴陽宏益房地產開發有限公司

法院認為：原、被告簽訂的《補充協議》應認定為格式條款。原、被告簽訂的《補充協議》第一條及最后一條均已載明買受人確認出賣人已就本合同及補充協議、附件中包含的免除或限制出賣人責任的條款作出了特別提示，買受人已對相關內容充分理解含義并同意全部內容，且《補充協議》為原、被告另行簽訂，現原告稱未進行提示義務的主張本院不予以采信。

通過上述兩個案例可以看出，法院對提示說明義務的判斷標準與前述規定一致。對于提示義務，最高院案例中提供方采用的是對字體進行差異化處理（黑體字加粗）以達到提示目的，南明區法院案例中則是用文字方式明確提供方已經作出了提示。對于說明義務，兩個案子都是用文字明確對方已經理解并接受等內容完成。

為此，我們建議房開商就補充協議條款作如下處理，以正確完成提示說明義務：

●?對于免除房開商自身責任、限制買受人權利的內容部分進行字體加粗，這是提請合同相對方注意該條款最直接也最經濟的方式；

● 制作聲明欄并要求合同相對方書寫：“買房人已充分提示并解釋了本協議中包含的免除或限制房開商自身責任的條款，買受人理解并接受。”等字樣，并簽章確認；

● 若能進行錄像記錄的，則可進一步采取本措施。但因此項成本較大，一般開發商亦不會采用該方式。

除上述操作建議外，實踐中對提示說明義務的操作可能存在以下誤區：

● 雖單獨制作了提示欄，但提示欄內容卻未提及免責條款

法院：最高人民法院

案號：（2014）民申字第359號

案由：財產保險合同糾紛

案件當事人：中國太平洋財產保險股份有限公司巴中中心支公司與平昌沃德科技發展有限公司

法院認為：本案中，太平洋保險巴中公司在沃德公司填寫的投保單“保險人提示欄”載明的內容中只字未提“免責條款”，該提示欄的內容并不足以引起投保人對免責條款的注意，僅憑沃德公司在載有格式條款的“投保人聲明欄”上的簽章，并不足以證明太平洋保險巴中公司對免責條款履行了提請投保人注意的義務；同時，太平洋保險巴中公司亦未舉證證明其針對本案財產保險合同中的免責條款履行了法律規定的明確說明義務。因此，二審判決認定太平洋保險巴中公司未就案涉保險合同的免責條款向沃德公司盡到提請注意及明確說明義務，有充分的事實和法律依據。

● 僅對字體進行差異化處理提示，但疏忽了已經履行說明義務的文字確認

法院：天津市第一中級人民法院

案號：（2006）一中民二終字第527號（載《中華人民共和國最高人民法院公報》2007年 第11期）

案由：保險合同糾紛

案件當事人：楊樹嶺訴中國平安財產保險股份有限公司天津市寶坻支公司

法院認為：保險合同系專業性較強的合同，涉及專業術語較多，保險人有義務向投保人予以明確說明。平安保險寶坻支公司雖然在涉案機動車輛第三者責任險保險合同文本中以黑體字提示了免責條款，但僅是盡到了提醒投保人注意的義務，根據本案事實、證據，不能認定平安保險寶坻支公司已經履行了就免責條款的概念、內容及其法律后果等以書面或者口頭形式向投保人或其代理人作出解釋，以使投保人明了該條款的真實含義和法律后果的明確說明義務。

● 聲明內容盡量單獨成段放置在合同首／尾，避免夾雜在合同其他相關內容中

法院：衢州市中級人民法院

案號：（2015）浙衢民終字第704號

案由：商品房預售合同糾紛

案件當事人：祝惠一與杭州濱江房產集團衢州置業有限公司

法院認為：補充協議第十二條第8款關于涉及免除和減輕出賣人責任、加重買受人責任、排除買受人主要權利等相關條款內容已盡充分說明和解釋的規定，其條款夾帶在整體協議條款中，未作特別規定，且所涉具體免除和減輕出賣人責任、加重買受人責任、排除買受人主要權利等相關條款內容，也未作字體加粗或其他特殊方式提示，不具備已作充分說明和解釋的證明作用。

 

開發商應按公平原則確定格式條款內容?

合同法第四十條規定：“格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規定的情形的，或者提供格式條款的一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效。”

法院：最高人民法院

案號：（2014）粵高法民一申字第579號

案由：商品房預售合同糾紛

案件當事人：中山市萬科置業有限公司與崔明

該案件中，萬科置業通過補充協議將其逾期交房的違約金調整為最高不超過買受人已付款3%，但未對買受人逾期付款的違約金作相應調整，仍以逾期付款額按日萬分之三計付違約金，不設上限限制。最終法院認定該條款無效，判決萬科置業按照逾期付款違約金標準向買受人支付逾期交房違約金。

另外，我們亦看到有案例以免除自身責任、加重對方責任、排除對方主要權利的條款屬顯示公平，故依據合同法第五十四條予以撤銷的案例。

法院：衢州市中級人民法院

案號：（2015）浙衢民終字第704號

案由：商品房預售合同糾紛

案件當事人：祝惠一與杭州濱江房產集團衢州置業有限公司

該案件中，筆者雖并不完全贊同該案審理法院對顯示公平的認定，但不可否認的是，法院對于格式條款提供一方是相對嚴格的。

因此，按照公平原則確定條款內容是前提，開放商尤其要注意補充協議條款在雙方權利義務上的對等調整，否則，做再多提示說明也是枉費。

文：胡昂 ? 陳泉源 ? 陳慕亞，來源：惟勝會