縱觀改革開放三十多年，由于經(jīng)濟體制和社會形態(tài)的轉(zhuǎn)變，中國大陸存在著一部分因房地產(chǎn)市場爆發(fā)性增長而積累了大量不動產(chǎn)的高凈值群體。而在中國傳統(tǒng)安居樂業(yè)的文化影響下，這些高凈值群體名下的私人豪宅往往不止一處，這種房產(chǎn)在高凈值群體的資產(chǎn)列表中均帶來了價值不菲的收入，其在滿足高凈值群體居住需求的同時，也產(chǎn)生了一定的金融屬性。因此，越來越多的高凈值群體期望通過信托的方式對自持的房產(chǎn)進行財富管理。
本次文章將為您一一解析房產(chǎn)信托的概念，分配方式及主要功能，并基于對現(xiàn)階段房產(chǎn)信托發(fā)展壁壘的探討，結(jié)合現(xiàn)有制度環(huán)境和市場成功經(jīng)驗，介紹房產(chǎn)信托目前較為普遍的業(yè)務(wù)模式。
1. 受托人根據(jù)信托協(xié)議約定將房產(chǎn)變現(xiàn)
該分配方式要求委托人在設(shè)立家族信托時，在信托協(xié)議里提前約定好一個特定的房產(chǎn)出售觸發(fā)條件。例如，當(dāng)房產(chǎn)價值達到某個特定金額后、或在委托人去世多少年后，受托人將房產(chǎn)在市場上賣出以換取現(xiàn)金，該部分現(xiàn)金按照信托協(xié)議規(guī)定，繼續(xù)在信托內(nèi)進行投資管理或向受益人定向分配。
2. 受托人根據(jù)信托協(xié)議約定將房產(chǎn)指定過戶
該分配方式要求委托人在設(shè)立家族信托時，在信托協(xié)議里提前約定好一個特定的受益人觸發(fā)條件，例如，當(dāng)受益人多少歲或達成某些特殊成就時，受托人將房產(chǎn)以相對平價的方式轉(zhuǎn)讓給受益人。實操中，受托人通常會建議委托人在信托協(xié)議中約定給符合上述觸發(fā)條件的受托人分配一筆信托利益來作為房產(chǎn)過戶的過橋資金，以對沖房產(chǎn)過戶時的一系列金融風(fēng)險。
3. 受托人通過家族信托長期持有房產(chǎn)
該分配方式要求委托人選擇房產(chǎn)長期由受托人在家族信托內(nèi)管理，只對其產(chǎn)生的租金等收益根據(jù)信托協(xié)議向受益人進行分配，以此確保相關(guān)房產(chǎn)世代留在家族中，而租金等相關(guān)收益則用來世代造福家族成員。實務(wù)中，如該房產(chǎn)具有特殊紀念意義或具有一定的文物價值，則委托人通常會考慮這種分配方式。
1. 資產(chǎn)隔離
眾所周知，房產(chǎn)自身的發(fā)展歷程中本就伴隨著大量泡沫。但作為一種資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，房產(chǎn)信托利用信托架構(gòu)設(shè)計，可有效形成強大的風(fēng)險隔離機制，通過信托的獨立性建立起資產(chǎn)防火墻，將房產(chǎn)的交易風(fēng)險以及債務(wù)風(fēng)險進行有效隔離。由此，委托人、受托人以及受益人的其他債務(wù)風(fēng)險、破產(chǎn)風(fēng)險等會和該房產(chǎn)信托資產(chǎn)涇渭分明，這也將大大提高房產(chǎn)運營的效率，保證了房產(chǎn)本身的安全性。
2. 婚姻風(fēng)險隔離
一旦婚姻關(guān)系發(fā)生破滅，離婚大戰(zhàn)往往都圍繞財產(chǎn)而展開。若未提前對婚姻資產(chǎn)做規(guī)劃，經(jīng)歷一次失敗的婚姻，將直接意味著至少50%的財富減少。而設(shè)立房產(chǎn)信托后，房產(chǎn)由信托公司持有，不屬于委托人、配偶或子女中的任何一方，因此避免因委托人或其子女后代離婚而導(dǎo)致相關(guān)房產(chǎn)被分割的風(fēng)險。
3. 避免繼承糾紛
人們常說，意外和明天，我們永遠不知道哪個先來。對于“創(chuàng)一代”而言，一旦發(fā)生意外，房產(chǎn)可能因未根據(jù)自己意愿做適當(dāng)安排，導(dǎo)致家族成員為爭奪該房產(chǎn)再開戰(zhàn)、決裂、對簿公堂，不僅家人心力交瘁費時費力，房產(chǎn)也可能發(fā)生損耗或被轉(zhuǎn)移的風(fēng)險。對于房產(chǎn)不便分割或多子女家庭，客戶可以將房產(chǎn)放入家族信托，房產(chǎn)信托可以讓受益人按時得到信托分配或全部信托財產(chǎn)，而避免因事后遺產(chǎn)繼承糾紛帶來的財富縮水、資產(chǎn)信息曝光以及親人反目等不良后果。
4. 避免后代揮霍
高凈值群體都想給子女及其后代富裕且無憂的未來，但若不對財富提前進行安排，子女及其后代將可能違背其意志而對其財富進行揮霍和處置，這不僅會導(dǎo)致自己多年積累的財富縮水，還無法保證子女及其后代繼續(xù)享受更高品質(zhì)的優(yōu)渥生活。而設(shè)立房產(chǎn)信托后，根據(jù)信托合同約定，受益人僅可享受信托利益，在非特定情況下，他們不能處置房產(chǎn)，從而可以降低子女及其后代將房產(chǎn)肆意變賣、揮霍財富的可能性。
事實上，即使房產(chǎn)信托業(yè)務(wù)已成為新一代“藍?！?，當(dāng)前信托業(yè)內(nèi)絕大部分家族信托的信托財產(chǎn)仍是以金融資產(chǎn)為主。這是因為房產(chǎn)信托的發(fā)展暫受制于我國大陸信托登記制度的不健全、信托稅制的缺失等因素，因此業(yè)務(wù)落地難度較大。
1. 登記制度的缺失
根據(jù)《信托法》第十條的明確規(guī)定，“設(shè)立信托，對于信托財產(chǎn)，有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)依法辦理信托登記。未依照前款規(guī)定辦理信托登記的，應(yīng)當(dāng)補辦登記手續(xù)；不補辦的，該信托不產(chǎn)生效力?！币虼?，如果房產(chǎn)作為信托財產(chǎn)，我國相應(yīng)地對于房產(chǎn)信托亦將采取嚴格意義上的“登記生效主義”，即房產(chǎn)信托必須進行信托登記才可生效。
然而，《信托法》頒布后的漫長時間里，信托更多是作為直接融資的金融工具，現(xiàn)行信托市場著力發(fā)展的主要也是營業(yè)信托，就家族信托部分，信托主管部門至今也沒有制定《信托法》規(guī)定的具有可操作性的信托登記配套制度。
由于沒有信托登記配套制度的支撐，需要物權(quán)轉(zhuǎn)移登記的房產(chǎn)類信托的發(fā)展自然就受到了極大制約，這也是我國目前家族信托設(shè)立鮮見以房產(chǎn)為信托財產(chǎn)，而幾乎都以資金形式設(shè)立的根本原因。
2. 受托人的多種經(jīng)營風(fēng)險
房產(chǎn)信托實現(xiàn)財產(chǎn)權(quán)與管理權(quán)的分離是通過將房產(chǎn)直接轉(zhuǎn)入信托公司名下的方式來進行的，而作為受托人的信托公司在管理房產(chǎn)過程中不可避免需要面臨房產(chǎn)開發(fā)、運營、管理過程中出現(xiàn)的政治風(fēng)險、市場風(fēng)險、信用風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險等，這就要求受托人在房產(chǎn)信托的運行過程中就要提前預(yù)設(shè)一些風(fēng)險防范措施來規(guī)避或轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險，或通過風(fēng)險控制措施來限縮風(fēng)險，這對信托公司的資產(chǎn)管理能力來說也是巨大挑戰(zhàn)。
a. 信托財產(chǎn)的清點與維護
對于以房地產(chǎn)事業(yè)起家的高凈值人士來說，不動產(chǎn)信托中可能出現(xiàn)不動產(chǎn)種類繁多、數(shù)量龐大的情況。因此，需要對該類信托財產(chǎn)按照不同的資產(chǎn)種類、資產(chǎn)狀況、處置方案等信息進行分門別類地清點與統(tǒng)計，以方便后續(xù)的日常管理和決策工作的進行，為信托資產(chǎn)管理打好堅實的基礎(chǔ)。
倘若不動產(chǎn)具有一定的歷史價值或人文價值，委托人設(shè)立不動產(chǎn)家族信托可能并非想要通過傳統(tǒng)的出租、出賣該不動產(chǎn)的方式來獲得收益，而是基于不動產(chǎn)的特殊意義，希望交由受托人維護、打理來實現(xiàn)保全與傳承的信托目的。此時，受托人需要根據(jù)信托文件的約定，對不動產(chǎn)進行日常維護或修護工作，例如：不動產(chǎn)合法持有、房屋外觀維護、建筑修繕、房屋內(nèi)部修整、清潔打理等。上述特殊的事務(wù)類管理工作，可由受托人自行完成，也可以由受托人聘請的專業(yè)人士協(xié)助完成。
b. 信托財產(chǎn)的開發(fā)
當(dāng)委托人將其持有的土地或相應(yīng)權(quán)利設(shè)立信托時，可在信托文件中約定受托人有權(quán)對該片土地進行開發(fā)。
但根據(jù)我國土地相關(guān)的法律法規(guī)，土地歸國家所有或集體所有，土地流轉(zhuǎn)存在一定限制。因此，現(xiàn)階段土地相關(guān)信托的推進還是會受到一定阻礙的。
城市市區(qū)的土地屬于國家所有。
農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。
《土地管理法》第十條
國有土地和農(nóng)民集體所有的土地，可以依法確定給單位或者個人使用。使用土地的單位和個人，有保護、管理和合理利用土地的義務(wù)
《土地管理法》第六十三條 第三款
通過出讓等方式取得的集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈與或者抵押，但法律、行政法規(guī)另有規(guī)定或者土地所有權(quán)人、土地使用權(quán)人簽訂的書面合同另有約定的除外。
然而，一般的信托公司作為受托人，并不具有土地開發(fā)的資質(zhì)與能力，此時，便可由受托人根據(jù)信托文件的約定聘請專業(yè)的土地開發(fā)商進行特定地塊的開發(fā)，土地開發(fā)所得的收益則歸屬于信托收益，受托人再根據(jù)信托文件指示進行一一分配。
c. 信托財產(chǎn)的出租、自營與處分
委托人將可以投入使用的建筑物、土地等不動產(chǎn)作為信托財產(chǎn)而設(shè)立家族信托，可以約定由受托人依次進行出租，并獲得持續(xù)的信托收益。不動產(chǎn)租賃是不動產(chǎn)家族信托財產(chǎn)管理的常見方式，也是能夠獲得穩(wěn)定信托收益的方式之一。在此過程中，受托人可以直接將不動產(chǎn)對外租賃，也可以聘請專業(yè)的不動產(chǎn)經(jīng)紀團隊協(xié)助租賃管理，以提高租賃效率和收益。
此外，受托人還可以自行將信托財產(chǎn)投入經(jīng)營活動，以獲取相應(yīng)的經(jīng)營回報。
除對信托財產(chǎn)進行開發(fā)、租賃、自營以外，受托人還可以根據(jù)信托文件的約定，將信托財產(chǎn)在適當(dāng)時機進行處分，從而發(fā)揮出該不動產(chǎn)的最大價值，并將該筆資金用于信托投資、收益分配或信托文件規(guī)定的其他事項。
3. 高額的稅費成本
目前，與房產(chǎn)信托相關(guān)的稅務(wù)規(guī)范還處于空白狀態(tài)。在稅務(wù)實踐中，對于信托財產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，稅務(wù)機關(guān)采取的是“視同交易”的態(tài)度。也就是說，在房產(chǎn)裝入房產(chǎn)信托時，即使是委托人將房產(chǎn)無償贈與受托人，仍要被視為交易。
具體例如，房產(chǎn)裝入房產(chǎn)信托過程中，委托人和受托人需要按照房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓交易繳納各種稅費，一般會涉及的稅種有：契稅、增值稅、個人所得稅、土地增值稅、印花稅；而房產(chǎn)由家族信托持有期間，還會涉及房產(chǎn)稅或房地產(chǎn)稅（僅部分地區(qū)開征）；一旦日后房產(chǎn)出售，又將涉及新一輪契稅、企業(yè)所得稅、增值稅、土地增值稅、印花稅；即使是在房產(chǎn)信托終止時，如果將信托房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或贈與給受益人，依舊會被視同交易，受托人和受益人亦需要就房產(chǎn)增值部分繳納增值稅和個人所得稅等。
目前，市場上主要有以下兩種業(yè)務(wù)模式：
模式一：房產(chǎn)直接交易過戶
這種模式的運作方法，是委托人先以自有資金設(shè)立現(xiàn)金信托，再由受托人用該信托資金購買委托人的自有房產(chǎn)，以此完成房產(chǎn)信托的設(shè)立。從表面上看，這屬于房產(chǎn)買賣的交易行為。
以該方式成立房產(chǎn)信托，具有以下優(yōu)勢：
1. 規(guī)避現(xiàn)階段因房產(chǎn)信托登記制度不成熟的問題，間接設(shè)立房產(chǎn)信托。
2. 以公司名義購買房產(chǎn)，可以規(guī)避委托人限購的問題。比如在北京、上海等地對個人買房有較為嚴格的限購政策，但是對公司買房的限制相對較少。
3. 通過房產(chǎn)交易中心的房產(chǎn)登記，房產(chǎn)被放到了房產(chǎn)信托名下，意味著該房產(chǎn)信托對這些房產(chǎn)擁有所有權(quán)和處置權(quán)，從而實現(xiàn)了真正的信托關(guān)系下的財產(chǎn)轉(zhuǎn)移，而不再是簡單的委托管理。
目前，境內(nèi)大多房產(chǎn)信托都采用了此模式。
這種模式在法律上雖無明顯瑕疵，但提高了交易成本和稅費成本，與家族信托的目的和初衷相背離。委托人不但要有合適的房產(chǎn)，還要有大額的現(xiàn)金，不但給委托人制造繁瑣的程序，還增添家族信托的設(shè)立成本。
盡管如此，實務(wù)中仍有不少委托人認為，與婚姻分產(chǎn)、債務(wù)隔離、子女?dāng)〖业葌鞒酗L(fēng)險相比，這些設(shè)立成本仍是愿意承受的。
模式二：房產(chǎn)間接交易過戶
這種模式的運作方法，是委托人先以自有資金設(shè)立現(xiàn)金信托，在現(xiàn)金信托下面設(shè)立特殊目的公司（Special Purpose Vehicle，以下簡稱“SPV”），再通過SPV購買委托人的房產(chǎn)。此時該房產(chǎn)需辦理物權(quán)登記并登記于該SPV名下，SPV成為了物權(quán)所有人，擁有對物權(quán)的管理、處分等權(quán)利，最后，再將SPV的絕大部分權(quán)益通過交易的方式注入房產(chǎn)信托。
通過“家族信托+SPV架構(gòu)”持有房產(chǎn)，具有以下優(yōu)勢：
2. 房產(chǎn)通過多種交易形式裝入家族信托項下SPV控制的實體，也可以規(guī)避現(xiàn)階段因房產(chǎn)信托登記制度不成熟的問題。
3. 通過SPV間接持有的房產(chǎn)，可以規(guī)避針對個人的限購政策，也可以通過交易架構(gòu)和稅務(wù)籌劃設(shè)計，繞開直接交易，無論是交易稅費還是持有稅費都大大降低。
目前，境外大多房產(chǎn)信托是采用此模式。
不同于自然人直接購買房產(chǎn)的方式，將SPV模式引入到房產(chǎn)家族信托中可以有效規(guī)避房產(chǎn)信托在實踐中的操作障礙。通過家族信托多層次SPV架構(gòu)專業(yè)設(shè)計，委托人的房產(chǎn)信托資產(chǎn)并不直接由受托人持有，而是通過SPV間接持有，旨在滿足家族信托資產(chǎn)的財產(chǎn)權(quán)與管理經(jīng)營權(quán)相分離、信托利益與信托財產(chǎn)負債相隔離、受托人作為信托財產(chǎn)名義所有權(quán)人與信托資產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險相隔離、財產(chǎn)控制人風(fēng)險與資產(chǎn)受益權(quán)享用相分離等需求，實現(xiàn)房產(chǎn)集中管理、后代全面受益。
