縱觀改革開放三十多年，由于經濟體制和社會形態的轉變，中國大陸存在著一部分因房地產市場爆發性增長而積累了大量不動產的高凈值群體。而在中國傳統安居樂業的文化影響下，這些高凈值群體名下的私人豪宅往往不止一處，這種房產在高凈值群體的資產列表中均帶來了價值不菲的收入，其在滿足高凈值群體居住需求的同時，也產生了一定的金融屬性。因此，越來越多的高凈值群體期望通過信托的方式對自持的房產進行財富管理。
本次文章將為您一一解析房產信托的概念，分配方式及主要功能，并基于對現階段房產信托發展壁壘的探討，結合現有制度環境和市場成功經驗，介紹房產信托目前較為普遍的業務模式。
1. 受托人根據信托協議約定將房產變現
該分配方式要求委托人在設立家族信托時，在信托協議里提前約定好一個特定的房產出售觸發條件。例如，當房產價值達到某個特定金額后、或在委托人去世多少年后，受托人將房產在市場上賣出以換取現金，該部分現金按照信托協議規定，繼續在信托內進行投資管理或向受益人定向分配。
2. 受托人根據信托協議約定將房產指定過戶
該分配方式要求委托人在設立家族信托時，在信托協議里提前約定好一個特定的受益人觸發條件，例如，當受益人多少歲或達成某些特殊成就時，受托人將房產以相對平價的方式轉讓給受益人。實操中，受托人通常會建議委托人在信托協議中約定給符合上述觸發條件的受托人分配一筆信托利益來作為房產過戶的過橋資金，以對沖房產過戶時的一系列金融風險。
3. 受托人通過家族信托長期持有房產
該分配方式要求委托人選擇房產長期由受托人在家族信托內管理，只對其產生的租金等收益根據信托協議向受益人進行分配，以此確保相關房產世代留在家族中，而租金等相關收益則用來世代造福家族成員。實務中，如該房產具有特殊紀念意義或具有一定的文物價值，則委托人通常會考慮這種分配方式。
1. 資產隔離
眾所周知，房產自身的發展歷程中本就伴隨著大量泡沫。但作為一種資產證券化產品，房產信托利用信托架構設計，可有效形成強大的風險隔離機制，通過信托的獨立性建立起資產防火墻，將房產的交易風險以及債務風險進行有效隔離。由此，委托人、受托人以及受益人的其他債務風險、破產風險等會和該房產信托資產涇渭分明，這也將大大提高房產運營的效率，保證了房產本身的安全性。
2. 婚姻風險隔離
一旦婚姻關系發生破滅，離婚大戰往往都圍繞財產而展開。若未提前對婚姻資產做規劃，經歷一次失敗的婚姻，將直接意味著至少50%的財富減少。而設立房產信托后，房產由信托公司持有，不屬于委托人、配偶或子女中的任何一方，因此避免因委托人或其子女后代離婚而導致相關房產被分割的風險。
3. 避免繼承糾紛
人們常說，意外和明天，我們永遠不知道哪個先來。對于“創一代”而言，一旦發生意外，房產可能因未根據自己意愿做適當安排，導致家族成員為爭奪該房產再開戰、決裂、對簿公堂，不僅家人心力交瘁費時費力，房產也可能發生損耗或被轉移的風險。對于房產不便分割或多子女家庭，客戶可以將房產放入家族信托，房產信托可以讓受益人按時得到信托分配或全部信托財產，而避免因事后遺產繼承糾紛帶來的財富縮水、資產信息曝光以及親人反目等不良后果。
4. 避免后代揮霍
高凈值群體都想給子女及其后代富裕且無憂的未來，但若不對財富提前進行安排，子女及其后代將可能違背其意志而對其財富進行揮霍和處置，這不僅會導致自己多年積累的財富縮水，還無法保證子女及其后代繼續享受更高品質的優渥生活。而設立房產信托后，根據信托合同約定，受益人僅可享受信托利益，在非特定情況下，他們不能處置房產，從而可以降低子女及其后代將房產肆意變賣、揮霍財富的可能性。
事實上，即使房產信托業務已成為新一代“藍海”，當前信托業內絕大部分家族信托的信托財產仍是以金融資產為主。這是因為房產信托的發展暫受制于我國大陸信托登記制度的不健全、信托稅制的缺失等因素，因此業務落地難度較大。
1. 登記制度的缺失
根據《信托法》第十條的明確規定，“設立信托，對于信托財產，有關法律、行政法規規定應當辦理登記手續的，應當依法辦理信托登記。未依照前款規定辦理信托登記的，應當補辦登記手續；不補辦的，該信托不產生效力。”因此，如果房產作為信托財產，我國相應地對于房產信托亦將采取嚴格意義上的“登記生效主義”，即房產信托必須進行信托登記才可生效。
然而，《信托法》頒布后的漫長時間里，信托更多是作為直接融資的金融工具，現行信托市場著力發展的主要也是營業信托，就家族信托部分，信托主管部門至今也沒有制定《信托法》規定的具有可操作性的信托登記配套制度。
由于沒有信托登記配套制度的支撐，需要物權轉移登記的房產類信托的發展自然就受到了極大制約，這也是我國目前家族信托設立鮮見以房產為信托財產，而幾乎都以資金形式設立的根本原因。
2. 受托人的多種經營風險
房產信托實現財產權與管理權的分離是通過將房產直接轉入信托公司名下的方式來進行的，而作為受托人的信托公司在管理房產過程中不可避免需要面臨房產開發、運營、管理過程中出現的政治風險、市場風險、信用風險、經營風險等，這就要求受托人在房產信托的運行過程中就要提前預設一些風險防范措施來規避或轉嫁風險，或通過風險控制措施來限縮風險，這對信托公司的資產管理能力來說也是巨大挑戰。
a. 信托財產的清點與維護
對于以房地產事業起家的高凈值人士來說，不動產信托中可能出現不動產種類繁多、數量龐大的情況。因此，需要對該類信托財產按照不同的資產種類、資產狀況、處置方案等信息進行分門別類地清點與統計，以方便后續的日常管理和決策工作的進行，為信托資產管理打好堅實的基礎。
倘若不動產具有一定的歷史價值或人文價值，委托人設立不動產家族信托可能并非想要通過傳統的出租、出賣該不動產的方式來獲得收益，而是基于不動產的特殊意義，希望交由受托人維護、打理來實現保全與傳承的信托目的。此時，受托人需要根據信托文件的約定，對不動產進行日常維護或修護工作，例如：不動產合法持有、房屋外觀維護、建筑修繕、房屋內部修整、清潔打理等。上述特殊的事務類管理工作，可由受托人自行完成，也可以由受托人聘請的專業人士協助完成。
b. 信托財產的開發
當委托人將其持有的土地或相應權利設立信托時，可在信托文件中約定受托人有權對該片土地進行開發。
但根據我國土地相關的法律法規，土地歸國家所有或集體所有，土地流轉存在一定限制。因此，現階段土地相關信托的推進還是會受到一定阻礙的。
城市市區的土地屬于國家所有。
農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于農民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農民集體所有。
《土地管理法》第十條
國有土地和農民集體所有的土地，可以依法確定給單位或者個人使用。使用土地的單位和個人，有保護、管理和合理利用土地的義務
《土地管理法》第六十三條 第三款
通過出讓等方式取得的集體經營性建設用地使用權可以轉讓、互換、出資、贈與或者抵押，但法律、行政法規另有規定或者土地所有權人、土地使用權人簽訂的書面合同另有約定的除外。
然而，一般的信托公司作為受托人，并不具有土地開發的資質與能力，此時，便可由受托人根據信托文件的約定聘請專業的土地開發商進行特定地塊的開發，土地開發所得的收益則歸屬于信托收益，受托人再根據信托文件指示進行一一分配。
c. 信托財產的出租、自營與處分
委托人將可以投入使用的建筑物、土地等不動產作為信托財產而設立家族信托，可以約定由受托人依次進行出租，并獲得持續的信托收益。不動產租賃是不動產家族信托財產管理的常見方式，也是能夠獲得穩定信托收益的方式之一。在此過程中，受托人可以直接將不動產對外租賃，也可以聘請專業的不動產經紀團隊協助租賃管理，以提高租賃效率和收益。
此外，受托人還可以自行將信托財產投入經營活動，以獲取相應的經營回報。
除對信托財產進行開發、租賃、自營以外，受托人還可以根據信托文件的約定，將信托財產在適當時機進行處分，從而發揮出該不動產的最大價值，并將該筆資金用于信托投資、收益分配或信托文件規定的其他事項。
3. 高額的稅費成本
目前，與房產信托相關的稅務規范還處于空白狀態。在稅務實踐中，對于信托財產所有權的轉移，稅務機關采取的是“視同交易”的態度。也就是說，在房產裝入房產信托時，即使是委托人將房產無償贈與受托人，仍要被視為交易。
具體例如，房產裝入房產信托過程中，委托人和受托人需要按照房產轉讓交易繳納各種稅費，一般會涉及的稅種有：契稅、增值稅、個人所得稅、土地增值稅、印花稅；而房產由家族信托持有期間，還會涉及房產稅或房地產稅（僅部分地區開征）；一旦日后房產出售，又將涉及新一輪契稅、企業所得稅、增值稅、土地增值稅、印花稅；即使是在房產信托終止時，如果將信托房產轉讓或贈與給受益人，依舊會被視同交易，受托人和受益人亦需要就房產增值部分繳納增值稅和個人所得稅等。
目前，市場上主要有以下兩種業務模式：
模式一：房產直接交易過戶
這種模式的運作方法，是委托人先以自有資金設立現金信托，再由受托人用該信托資金購買委托人的自有房產，以此完成房產信托的設立。從表面上看，這屬于房產買賣的交易行為。
以該方式成立房產信托，具有以下優勢：
1. 規避現階段因房產信托登記制度不成熟的問題，間接設立房產信托。
2. 以公司名義購買房產，可以規避委托人限購的問題。比如在北京、上海等地對個人買房有較為嚴格的限購政策，但是對公司買房的限制相對較少。
3. 通過房產交易中心的房產登記，房產被放到了房產信托名下，意味著該房產信托對這些房產擁有所有權和處置權，從而實現了真正的信托關系下的財產轉移，而不再是簡單的委托管理。
目前，境內大多房產信托都采用了此模式。
這種模式在法律上雖無明顯瑕疵，但提高了交易成本和稅費成本，與家族信托的目的和初衷相背離。委托人不但要有合適的房產，還要有大額的現金，不但給委托人制造繁瑣的程序，還增添家族信托的設立成本。
盡管如此，實務中仍有不少委托人認為，與婚姻分產、債務隔離、子女敗家等傳承風險相比，這些設立成本仍是愿意承受的。
模式二：房產間接交易過戶
這種模式的運作方法，是委托人先以自有資金設立現金信托，在現金信托下面設立特殊目的公司（Special Purpose Vehicle，以下簡稱“SPV”），再通過SPV購買委托人的房產。此時該房產需辦理物權登記并登記于該SPV名下，SPV成為了物權所有人，擁有對物權的管理、處分等權利，最后，再將SPV的絕大部分權益通過交易的方式注入房產信托。
通過“家族信托+SPV架構”持有房產，具有以下優勢：
2. 房產通過多種交易形式裝入家族信托項下SPV控制的實體，也可以規避現階段因房產信托登記制度不成熟的問題。
3. 通過SPV間接持有的房產，可以規避針對個人的限購政策，也可以通過交易架構和稅務籌劃設計，繞開直接交易，無論是交易稅費還是持有稅費都大大降低。
目前，境外大多房產信托是采用此模式。
不同于自然人直接購買房產的方式，將SPV模式引入到房產家族信托中可以有效規避房產信托在實踐中的操作障礙。通過家族信托多層次SPV架構專業設計，委托人的房產信托資產并不直接由受托人持有，而是通過SPV間接持有，旨在滿足家族信托資產的財產權與管理經營權相分離、信托利益與信托財產負債相隔離、受托人作為信托財產名義所有權人與信托資產經營風險相隔離、財產控制人風險與資產受益權享用相分離等需求，實現房產集中管理、后代全面受益。
