生活中，婚前一方已經(jīng)購(gòu)房，婚后為了感情穩(wěn)定或其他因素，將配偶名字加進(jìn)房產(chǎn)證的情形不在少數(shù)，但卻鮮少有夫妻對(duì)加名之后雙方的各類(lèi)權(quán)利義務(wù)作出明確約定。一旦感情失和婚姻破裂，“安居”之所的分割就成了令人頭疼的問(wèn)題。近日，我審理的一起案件中就遇到了這樣的情況。
2017年，離異的董先生用父親的280萬(wàn)元支付首付款，并貸款320萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)了一套房產(chǎn)。房屋登記為董先生與其父親共同共有，貸款則全由董先生負(fù)擔(dān)。
2020年，董先生與邵女士再婚。再婚當(dāng)月，董先生向金融機(jī)構(gòu)提交申請(qǐng)，將邵女士名下公積金賬戶與其原有賬戶一并列入還款賬戶。此后，雙方共同與金融機(jī)構(gòu)簽訂《個(gè)人借款合同變更協(xié)議》，將邵女士加入該房屋的抵押人，但保持董先生借款人身份不變。同日，董先生父子將房屋共有狀態(tài)先從共同共有變更為各半按份共有，然后將按份共有的形式變更為董先生父子與邵女士三人按50%、20%、30%的份額共有，即董先生的50%份額分出五分之三給邵女士。
2021年8月，董先生與邵女士因家庭瑣事發(fā)生矛盾，在人民法院達(dá)成調(diào)解協(xié)議，自愿離婚。雙方對(duì)子女撫養(yǎng)及該房屋以外的財(cái)產(chǎn)分割達(dá)成一致意見(jiàn)，并約定各自名下債務(wù)由各自承擔(dān)。
2022年初，董先生提起訴訟，要求對(duì)該房產(chǎn)進(jìn)行分割。審理中，一審法院委托評(píng)估公司對(duì)房屋的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，結(jié)論為796萬(wàn)元。
一審法院認(rèn)為，房屋登記于三人名下，現(xiàn)各方一致認(rèn)同房屋分割方式為，邵女士接受折價(jià)款補(bǔ)償并退出共有人之列。無(wú)論從貸款合同、還款情況還是雙方調(diào)解離婚時(shí)的約定，邵女士均沒(méi)有向住房貸款債權(quán)人還款的義務(wù)，應(yīng)按其名下房產(chǎn)份額對(duì)應(yīng)的市場(chǎng)價(jià)值接受補(bǔ)償。故一審法院判令邵女士獲得796萬(wàn)元的30%，即238.8萬(wàn)元，作為其退出共有的折價(jià)款補(bǔ)償。
一審判決后，董先生不服，向上海二中院提起上訴，請(qǐng)求重新確定邵女士的房屋折價(jià)款數(shù)額。
董先生認(rèn)為，一審確定的邵女士的折價(jià)補(bǔ)償過(guò)高，導(dǎo)致房屋各共有人之間的利益完全失衡。董先生分析，他的父親在支付280萬(wàn)元首付款時(shí)就完成了對(duì)房屋的出資，自然能夠分得房屋市值的一半，即398萬(wàn)元，其資產(chǎn)增值率尚不足2倍；而邵女士?jī)H以其公積金抵扣20余萬(wàn)元的房屋貸款，卻分得238萬(wàn)余元的折價(jià)款，增值率高達(dá)10倍；而董先生本來(lái)僅需負(fù)擔(dān)320萬(wàn)元房屋貸款，但卻因給配偶加名，不得不在承擔(dān)剩余近300萬(wàn)元貸款基礎(chǔ)上，另行向邵女士支付238萬(wàn)元的折價(jià)款。房屋的市值明明在增長(zhǎng)，但他的資產(chǎn)增值率卻為“負(fù)”。
因此，董先生認(rèn)為，邵女士?jī)H能在50%房產(chǎn)市值扣除全部剩余貸款的基礎(chǔ)上分得30%。
在聽(tīng)取雙方意見(jiàn)后，我初步判斷，雖然這處房屋有三名權(quán)利人，但糾紛的本質(zhì)是因董先生與邵女士離婚而產(chǎn)生，因此本案并非一般共有房產(chǎn)分割引發(fā)的共有物分割糾紛，而是一起典型的因夫妻共同財(cái)產(chǎn)涉及夫妻外第三人權(quán)益而引發(fā)的離婚后財(cái)產(chǎn)糾紛。此類(lèi)案件的審理，除遵循共有物分割的一般法律規(guī)則外，還需要兼顧婚姻家庭法的特殊規(guī)定。
于是，我嘗試從以下三方面著手對(duì)案件進(jìn)行化解：
一、雙向釋明，拉近預(yù)期
仔細(xì)分析不難發(fā)現(xiàn)，董先生確實(shí)從未將邵女士變更為借款人，故該房產(chǎn)的貸款始終在董先生個(gè)人名下，且雙方在離婚調(diào)解協(xié)議中明確約定“各自名下債務(wù)由各自負(fù)擔(dān)”。如果僅從雙方約定的角度解讀，邵女士確實(shí)不應(yīng)承擔(dān)貸款還款義務(wù)，且有權(quán)按照房產(chǎn)登記的份額獲得補(bǔ)償款。我將這一情況向董先生進(jìn)行了釋明，董先生一方面為自己的疏忽而后悔，另一方面也表示接受在其原預(yù)期基礎(chǔ)上增加給邵女士的補(bǔ)償額。
另一方面，邵女士因結(jié)婚才成為共有人，讓其僅享有董先生原本享有的產(chǎn)權(quán)權(quán)利而不分擔(dān)董先生的還貸義務(wù)，缺乏正當(dāng)性。即便對(duì)金融機(jī)構(gòu)而言，邵女士并未成為借款人，但從雙方離婚財(cái)產(chǎn)分割的角度而言，不能不考慮貸款的存在。我以此為突破點(diǎn)與邵女士進(jìn)行了多次溝通，邵女士終于表示可以接受折價(jià)款適度降低。
二、果斷折中，終結(jié)試探和拉鋸
由于房產(chǎn)價(jià)值較高，雙方原有預(yù)期差距較大。經(jīng)過(guò)反復(fù)釋明，雙方的態(tài)度雖然出現(xiàn)了一定松動(dòng)，但幾輪溝通之后，雙方的預(yù)期仍存一定差距。
于是，我及時(shí)調(diào)整溝通方式，向雙方提議，不妨以三名登記產(chǎn)權(quán)人共同負(fù)擔(dān)貸款為思路，三方均按照房屋市值扣除貸款總額核算應(yīng)得價(jià)值。這一方案得到了雙方的認(rèn)可，董先生、邵女士都及時(shí)調(diào)整預(yù)期，最終在上述方案基礎(chǔ)上，確定了邵女士應(yīng)得的房屋折價(jià)款為165萬(wàn)元。
三、方案精細(xì)，確保順利執(zhí)行
雙方對(duì)應(yīng)付款總額達(dá)成一致后，董先生提出因主要資金尚在理財(cái)賬戶，故需分兩期付款。邵女士雖同意分期付款，但表達(dá)了對(duì)拖延履行的擔(dān)憂。針對(duì)雙方的顧慮，我及時(shí)建議雙方可約定在房款結(jié)清后辦理產(chǎn)權(quán)變更事宜，并引入違約金條款保障折價(jià)款的及時(shí)到賬。
最終，雙方當(dāng)庭調(diào)解，實(shí)現(xiàn)了糾紛的終局解決，徹底結(jié)束了這一場(chǎng)時(shí)長(zhǎng)超過(guò)婚姻關(guān)系存續(xù)期間的“離婚大戰(zhàn)”。
房產(chǎn)作為婚姻家庭中的重要資產(chǎn)，因價(jià)值偏高，經(jīng)常會(huì)涉及兩個(gè)家庭的資金投入，在夫妻感情破裂面臨財(cái)產(chǎn)分割時(shí)，極易發(fā)生爭(zhēng)議。婚前房產(chǎn)婚后加名，本質(zhì)上只是一個(gè)客觀事實(shí)。一般人通常不會(huì)就此作出權(quán)利義務(wù)的明確約定，也不會(huì)事先對(duì)加名之后房屋貸款歸還作出約定。然而，這樣的含糊不僅不利于婚姻的經(jīng)營(yíng)，也更容易增加分手時(shí)的財(cái)產(chǎn)分割難度。所以，在給房產(chǎn)加名時(shí)，無(wú)論是給予者還是接受者，不妨都先確保自己清楚知曉加名所帶來(lái)的法律后果，以減少今后發(fā)生糾紛的可能性。
來(lái)源：上海二中院公眾號(hào)
