不過，遺囑中還提到：“如果遇出租、再婚，或買賣等有違夫妻關系這三種情形之一，將收回老王的居住權，我的女兒對房屋有處置權。”

劉大爺去世后，王大媽獨自居住在海淀區的那套房子里。劉大爺與前妻所生女兒小劉遂向法院起訴，請求繼承父親名下兩套房產；王大媽則主張對海淀那套房子享有居住權。小劉說：“房子由我繼承，我想怎樣就怎樣！”

北京一中院經審理后認為，劉大爺在遺囑中為王大媽設定的居住利益并非“一時”性居住權利，而是“永久”性居住權利。而且依據遺囑內容，只有符合特殊情形時，遺囑繼承人小劉才可以依法處分房屋。這說明劉大爺為王大媽設立居住使用的目的在于確保權利人的生活居住需要，在王大媽居住使用期間，她可以排除房屋所有權人的干涉。

劉大爺生前與王大媽在此房屋內共同居住了十多年，積累了較深的夫妻感情，凝結了特殊情感和精神寄托。劉大爺為王大媽設定居住權，有為再婚老伴老年生活安定、避免勞累奔波的考量，這在情理之中，應予尊重。

由此法院認為，王大媽可以取得房屋的居住權。小劉作為房屋繼承人，有義務配合讓渡居住使用權益。最終，法院確認劉大爺留下的兩套房屋所有權歸小劉，王大媽對其中一套房屋享有居住權。小劉于房屋可辦理不動產登記之日起30日內配合王大媽辦理居住權登記。上述判決可以確保王大媽的居住生活利益，也保證了小劉作為繼承人的所有權，促進了家庭的和諧穩定。

假設房屋所有權人小劉想出租王大媽擁有居住權的房屋，也無權出租，她必須首先保障王大媽有居住的權利。當然，王大媽也不能對這一房屋進行出租等營利性活動。劉大爺在遺囑中為再婚老伴設立居住權時，也排除了王大媽出租房屋等營利行為。王大媽對這一套房僅享有占有和使用的權利，不享有處分權，對這套房不能繼承、轉讓、出租和取得收益。

除了居住權人去世外，住宅滅失也會導致居住權消滅，比如遇房屋拆遷、騰退等。但如果房屋所有權人或第三人對房屋滅失存在一定過錯，則應當向居住權人賠償相應的損失。

張琳建議，遺囑人要按照法律規定的遺囑有效形式要求，完整、規范、嚴謹地設立遺囑內容。就像案例中的劉大爺，遺囑內容表述得就十分清楚，也便于執行，包括居住房屋的位置、給再婚老伴設定居住權的原因、甚至包括居住權的消滅等，能夠充分尊重并還原遺囑人劉大爺的真實意愿。

同時，對于無民事行為能力或限制民事行為能力人作出的遺囑、受欺詐或脅迫作出的遺囑、偽造以及被篡改的遺囑，應當依法認定無效。無效遺囑設立的居住權，自始不能發生用益物權效力，也就是說無效遺囑設立的居住權也無效。

通過合同設立的居住權從登記時就成立了，那么通過遺囑設立的居住權從什么時候開始成立呢？張琳表示，通過遺囑設立的居住權，應根據《民法典》相關規定，因繼承取得物權的，自繼承開始時就發生法律效力。繼承是從被繼承人死亡時開始。因此，通過遺囑設立居住權的，應當從繼承開始時設立，辦理登記并不是居住權的生效要件。

不過，張琳提醒，雖然遺囑設立居住權并不通過登記生效，但若要對抗善意第三人，比如可能涉及房屋所有權人將房子賣給第三人，那居住權人最好在獲得居住權后到房屋登記機構申請居住權登記，來公示自己的居住權，維護自身權益。

本文原載于《北京晚報》

2023年11月13日? 第10版