近年來，房地產行業受疫情后經濟發展緩慢的影響，拖欠工程款現象突出。而優先受償權成了建設單位拿到工程款的重要保障。雖然《民法典》將優先受償權的主張期限延長為十八個月，但在實務中，建設單位并非那么容易主張優先受償權的。常見的是對于已經出售的房屋，建設單位是否還能夠對涉案房屋主張優先受償權？本文謹以最高院的一個案例來談談這個問題。

案件情況：

1、2012年5月27日，中建六公司和凱晟源公司簽署《施工協議書》，由中建六承包“九群6號莊園”工程，總工程價款4.8億元。 2、2012年9月，凱晟源公司對案涉工程B 區項目進行招投標。3、2012年12月19日，雙方辦理“九群6號莊園”B區《建設工程施工合同》備案手續。4、2013年6月2日至22日期間，工程監理部門陸續給中建六公司下達10份《聯檢整改通知》。要求中建六公司對工程存在的大量質量問題進行整改。5、2013年7月末，中建六公司以凱晟源公司拖欠工程進度款為由停止施工。6、2013年9月2日，哈爾濱經開區建設工程質量安全監督站下達《工程質量問題整改通知單》，要求凱晟源公司對工程質量問題進行全面檢查，提出整改方案。7、2013年12月19日，中建六公司向一審法院提起訴訟主張對建設工程價款享有優先受償權；凱盛源公司提起反訴，主張解除施工協議書，賠償損失、支付逾期竣工違約金。

法院觀點：

一審法院：雖然案涉工程未實際竣工，但雙方簽訂的《施工協議書》約定竣工日期為2013年6月30日。中建六公司于2013年12月19日提起本案訴訟，根據《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》第四條“建設工程承包人行使優先權的期限為六個月，自建設工程竣工之日或者建設工程合同約定的竣工之日起計算。”規定，中建六公司并未超過法定主張優先受償權的期限。工程價款優先受償權是以發包人欠付工程款為前提，即使施工合同無效或工程未竣工，只要發包人有欠付工程款的事實，承包人就可以依照法律規定的程序主張工程價款優先受償權。故中建六公司主張優先受償權，一審法院予以支持。但案涉工程的房屋已部分出售，根據《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》第二條“消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人。”故中建六公司享有優先受償權不得對抗案涉房屋的買受人，且優先受償權不涉及建筑物所占用的建設用地使用權。

二審最高院：本院認為，建設工程施工合同具有一定的特殊性，在發包方欠付工程款的情況下，施工方由于無法取回其“實際投入”或者物化到建設工程中的該部分價值，從而設定了一種對拍賣價款的物上代位權，即施工方可以從該工程拍賣或者折價價款中優先取得其實際投入或者物化到建設工程中的價值。本案中，凱晟源公司尚欠中建六公司工程款152612130.74元，一審法院判決確認中建六公司在凱晟源公司拖欠工程款范圍內，對案涉工程尚未出售的房屋（不包括土地使用權）享有優先受償權，并無不當，本院予以維持。

本案承包人的建設工程即案涉房屋已大部分出售給消費者，當其主張優先受償權時與房屋買受人的物權期待權發生了沖突。根據相關規定消費者物權期待權是對商品房消費者享有的物權期待權的特別保護，同一不動產按照消費者物權期待權、建設工程價款優先權、一般不動產買受人物權期待權的優先順位予以保護。但這并不否定該標的物上其他權利的存在，所以即使案涉房屋已出售，也不能以此否定承包人對建設工程享有的優先受償權。由于物上權利順位問題，實務中可能出現優先受償權“能主張、但未必能實現”的情況。對此提醒建設單位在承包工程建設時，一旦遇到工程款拖欠的情況，應盡快與發包方協商，若無法協商應盡快起訴以防財產出售或轉移的狀況。