近年來，房地產(chǎn)行業(yè)受疫情后經(jīng)濟發(fā)展緩慢的影響，拖欠工程款現(xiàn)象突出。而優(yōu)先受償權(quán)成了建設(shè)單位拿到工程款的重要保障。雖然《民法典》將優(yōu)先受償權(quán)的主張期限延長為十八個月，但在實務(wù)中，建設(shè)單位并非那么容易主張優(yōu)先受償權(quán)的。常見的是對于已經(jīng)出售的房屋，建設(shè)單位是否還能夠?qū)ι姘阜课葜鲝垉?yōu)先受償權(quán)？本文謹以最高院的一個案例來談?wù)勥@個問題。

案件情況：

1、2012年5月27日，中建六公司和凱晟源公司簽署《施工協(xié)議書》，由中建六承包“九群6號莊園”工程，總工程價款4.8億元。 2、2012年9月，凱晟源公司對案涉工程B 區(qū)項目進行招投標。3、2012年12月19日，雙方辦理“九群6號莊園”B區(qū)《建設(shè)工程施工合同》備案手續(xù)。4、2013年6月2日至22日期間，工程監(jiān)理部門陸續(xù)給中建六公司下達10份《聯(lián)檢整改通知》。要求中建六公司對工程存在的大量質(zhì)量問題進行整改。5、2013年7月末，中建六公司以凱晟源公司拖欠工程進度款為由停止施工。6、2013年9月2日，哈爾濱經(jīng)開區(qū)建設(shè)工程質(zhì)量安全監(jiān)督站下達《工程質(zhì)量問題整改通知單》，要求凱晟源公司對工程質(zhì)量問題進行全面檢查，提出整改方案。7、2013年12月19日，中建六公司向一審法院提起訴訟主張對建設(shè)工程價款享有優(yōu)先受償權(quán)；凱盛源公司提起反訴，主張解除施工協(xié)議書，賠償損失、支付逾期竣工違約金。

法院觀點：

一審法院：雖然案涉工程未實際竣工，但雙方簽訂的《施工協(xié)議書》約定竣工日期為2013年6月30日。中建六公司于2013年12月19日提起本案訴訟，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》第四條“建設(shè)工程承包人行使優(yōu)先權(quán)的期限為六個月，自建設(shè)工程竣工之日或者建設(shè)工程合同約定的竣工之日起計算。”規(guī)定，中建六公司并未超過法定主張優(yōu)先受償權(quán)的期限。工程價款優(yōu)先受償權(quán)是以發(fā)包人欠付工程款為前提，即使施工合同無效或工程未竣工，只要發(fā)包人有欠付工程款的事實，承包人就可以依照法律規(guī)定的程序主張工程價款優(yōu)先受償權(quán)。故中建六公司主張優(yōu)先受償權(quán)，一審法院予以支持。但案涉工程的房屋已部分出售，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》第二條“消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人。”故中建六公司享有優(yōu)先受償權(quán)不得對抗案涉房屋的買受人，且優(yōu)先受償權(quán)不涉及建筑物所占用的建設(shè)用地使用權(quán)。

二審最高院：本院認為，建設(shè)工程施工合同具有一定的特殊性，在發(fā)包方欠付工程款的情況下，施工方由于無法取回其“實際投入”或者物化到建設(shè)工程中的該部分價值，從而設(shè)定了一種對拍賣價款的物上代位權(quán)，即施工方可以從該工程拍賣或者折價價款中優(yōu)先取得其實際投入或者物化到建設(shè)工程中的價值。本案中，凱晟源公司尚欠中建六公司工程款152612130.74元，一審法院判決確認中建六公司在凱晟源公司拖欠工程款范圍內(nèi)，對案涉工程尚未出售的房屋（不包括土地使用權(quán)）享有優(yōu)先受償權(quán)，并無不當，本院予以維持。

本案承包人的建設(shè)工程即案涉房屋已大部分出售給消費者，當其主張優(yōu)先受償權(quán)時與房屋買受人的物權(quán)期待權(quán)發(fā)生了沖突。根據(jù)相關(guān)規(guī)定消費者物權(quán)期待權(quán)是對商品房消費者享有的物權(quán)期待權(quán)的特別保護，同一不動產(chǎn)按照消費者物權(quán)期待權(quán)、建設(shè)工程價款優(yōu)先權(quán)、一般不動產(chǎn)買受人物權(quán)期待權(quán)的優(yōu)先順位予以保護。但這并不否定該標的物上其他權(quán)利的存在，所以即使案涉房屋已出售，也不能以此否定承包人對建設(shè)工程享有的優(yōu)先受償權(quán)。由于物上權(quán)利順位問題，實務(wù)中可能出現(xiàn)優(yōu)先受償權(quán)“能主張、但未必能實現(xiàn)”的情況。對此提醒建設(shè)單位在承包工程建設(shè)時，一旦遇到工程款拖欠的情況，應(yīng)盡快與發(fā)包方協(xié)商，若無法協(xié)商應(yīng)盡快起訴以防財產(chǎn)出售或轉(zhuǎn)移的狀況。