租賃合同終止后房屋承租人未遷出（注銷）工商執(zhí)照引發(fā)糾紛的司法處理
三個案例
案例 01
張某與銳思公司簽訂合同，將房屋租賃給銳思公司辦公，租期至2014年11月25日。合同期滿之后，銳思公司應從該房屋內(nèi)轉(zhuǎn)出注冊地址。2014年11月3日，雙方另行簽訂協(xié)議書，約定銳思公司于同月15日前將涉案房屋騰退完畢，并完成注冊地址變更，交予張某使用。如有后延，違約方每天支付違約金400元。
銳思公司于2014年12月29日變更了公司注冊地。后張某訴至法院，訴請法院判令銳思公司支付未按時變更注冊地址造成的違約損失17600元 。銳思公司辯稱，因11月5－11日北京召開APEC會議，政府機關都放假，故而無法辦理注冊地址變更手續(xù)。
法院認為，房屋租賃合同合法有效。后雙方簽訂協(xié)議書，解除了房屋租賃合同。協(xié)議書中約定了房屋騰退、注冊地址遷出事項，系對原房屋租賃合同相關內(nèi)容的變更 。被告提出由于北京舉行APEC會議機關單位均放假，導致無法及時辦理遷出手續(xù)，原告張某對此認可。故被告履行注冊地址遷出的期間應當往后順延。雙方協(xié)議書約定違約損失為逾期每天400元，該約定系雙方當事人真實意思表示，并未違反法律法規(guī)規(guī)定，予以認可。最終判決銳思公司支付張某違約金人民幣13600元。
案例 02
李某與宋某簽訂合同書，約定將某商鋪出租給宋某使用，租期從當日起至 2017 年12月18日止。租賃期間，被告以涉案房屋為注冊地設立北京某醫(yī)藥有限公司。2015年1月雙方簽訂補充協(xié)議，約定被告的租期更改至2016年2月18日。2016年2月18日，被告從涉案房屋搬離，被告設立公司的注冊地未辦理注銷或遷出手續(xù)。
后，李某訴至法院，請求判令宋某將其登記設立的公司注冊地從房屋上遷出并按照每日 150元標準向原告支付自2016年2月18日起至營業(yè)執(zhí)照遷出或注銷之日的違約金。被告宋某辯稱：合同履行期間，被告與原告協(xié)商終止合同，原告同意被告不再支付違約金。被告同意遷出公司的注冊地，但因為審批問題無法辦理，被告不同意給付違約金。
法院認為，合同書及補充協(xié)議合法有效。宋某在租賃合同解除后，應按照誠實信用原則將工商執(zhí)照遷出，其并未遷出違反了合同附隨義務并構(gòu)成違約。李某訴請宋某將公司注冊地從租賃房屋遷出不屬于法院受理民事案件的范圍，法院不予支持。但宋某未將其在租賃房屋登記的工商執(zhí)照注銷或遷出，構(gòu)成違約并應承擔違約責任。具體違約金數(shù)額參考合同約定違約金標準并考慮宋某有違反附隨義務行為之情形綜合予以確定。最終判決宋某按照每日60元的標準向李某支付自2016年2月19日始至公司注冊地遷出或注銷之日止的違約金。
案例 03
周某與平安公司簽訂房屋租賃合同，約定平安公司承租周某房屋，租期至2016年9月24日。平安公司須在雙方解除合同后十日內(nèi)，將在所租房屋工商注冊地遷出。如未及時遷出，須承擔由此給周某造成的經(jīng)濟損失 。2015年12月24日 ，雙方協(xié)商解除合同，平安公司搬出承租房屋但公司住所地未遷出。周某訴至法院，請求判令平安公司立即將公司注冊地址遷出涉案房屋 ，并賠償原告 2016年1月5日至實際遷出之日的違約損失 ，每日按照 1405元（原合同租金標準）的標準計算。平安公司辯稱，被告同意遷出注冊地，但因工商部門原因無法遷出，而原告房屋可以正常出租，且原告收取了被告租賃保證金8萬元沒有退還，足以賠償原告所有損失。
法院認為，被告在解除合同之后已經(jīng)搬出了涉案房屋，但未按約定辦理完畢注冊地遷出手續(xù)，違反合同約定應承擔違約責任。原告要求被告將公司的住所地從租賃房屋遷出的訴訟請求，不屬于法院受理民事案件的范圍；原告要求被告向其支付的違約金應予支持。但原告未能提供充分證據(jù)證明被告的違約行為造成其房屋無法出租的事實，以及給其造成損失的具體數(shù)額，鑒于被告已經(jīng)履行了房屋租賃合同中房屋交還的主要義務，原告以房屋租金的標準要求被告賠償損失明顯過高。為督促被告及時履行合同義務，減少不必要的損失發(fā)生，酌情確定被告支付的損失標準。最終判決：被告按照每日200元的標準向原告賠償自 2016 年1月5日至被告注冊地從涉案房屋遷出或注銷之日止的違約損失；駁回原告其他訴訟請求。
問題：“一址一照”與“一址多照”
商事用途的房屋租賃合同中，承租人一般都會以租賃房屋作為經(jīng)營場所辦理相關的行政許可證照，如作為設立公司的注冊地辦理工商營業(yè)執(zhí)照、作為經(jīng)營場所辦理餐飲許可證（食品衛(wèi)生許可證）等。對于承租人工商執(zhí)照的遷出或注銷，往往需要承租人依法自行辦理才能徹底解決。實踐中由于很多承租人下落不明、不愿意配合或出于其他原因，難以順利辦理工商執(zhí)照遷出或注銷手續(xù)，導致出租人權(quán)利受損以致產(chǎn)生糾紛。那么，這個問題產(chǎn)生的原因有哪些？司法實踐的處理方式如何？應該注意哪些法律適用問題？
“一址一照” 一直是我國商事主體登記制度中的一個慣例，即一個房屋或一個商鋪只能注冊一個商事主體。查找相關法律規(guī)定和地方文件，并未發(fā)現(xiàn)明確要求 “一址一照”的規(guī)定。國務院 《關于進一步做好新形勢下就業(yè)創(chuàng)業(yè)工作的意見》 ［1］ 中提到了要推動“一址多照”、集群注冊等住所登記改革；2015年6月10日召開國務院常務會議上也確定了要簡化創(chuàng)業(yè)場所登記手續(xù)，推進 “一址多照” 、 集群注冊等改革的意見；2015年12月27日 ，中共中央、國務院印發(fā)的《法治政府建設實施綱要（2015—2020年）》 中提及，推行電子營業(yè)執(zhí)照和全程電子化登記，實行 “一址多照”和“一照多址”；2016年2月22日，國家工商行政管理總局局長張茅就 “ 深化商事制度改革，推動經(jīng)濟社會發(fā)展 ” 等問題介紹情況并答記者問時，也提到一址多照、一照多址、商務秘書公司、電商集群注冊等改革舉措，促進了眾創(chuàng)空間、創(chuàng)客工場等新業(yè)態(tài)、新模式的發(fā)展。既然作為改革措施，也就可以推論，“一址一照” 仍是客觀上普遍存在的現(xiàn)象，也是亟需解決的問題。
可喜的是，放寬商事主體登記的限制，簡化經(jīng)營場所登記手續(xù)，推進和實施 “一址多照”制度已經(jīng)成為商事制度改革的方向，各地也逐步開始推動相關的立法和實踐。如2016年1月1日起施行的《海南經(jīng)濟特區(qū)企業(yè)法人登記管理條例實施細則》 在第六條就明確規(guī)定 ：“ 同一地址可以作為兩個以上企業(yè)法人的住所或者經(jīng)營場所。” 目前，南方很多地區(qū)比如廣州、重慶、武漢以及佛山等多地的工商登記部門已經(jīng)開始在落實此類改革舉措。
目前，仍有多地尚在實行 “一址一照”的登記制度，因為承租人一方在房屋租賃合同終止后，未將所辦理的工商執(zhí)照遷出，影響房屋重新出租的問題仍在不斷產(chǎn)生。經(jīng)筆者了解，出租方多通過一些非正規(guī)的途徑解決，如一些代理公司采取的空掛戶、尋找未登記的替代鋪位注冊等，但也有不少因為無法解決或解決成本太高而訴至法院的。對此類問題如何通過訴訟乃至制度改革予以妥善解決，是本文主旨所在。
審判實務中的裁判觀點
房屋租賃合同終止后，因為承租人在租賃房屋上申請的工商執(zhí)照未遷出或注銷所引發(fā)的糾紛，原告多為出租方，其訴訟請求往往為兩項，一是要求承租人將其在租賃房屋上注冊的工商執(zhí)照遷出或注銷，如將注冊地或經(jīng)營場所遷出租賃房屋；二是要求承租人賠償未在合同終止后將營業(yè)執(zhí)照遷出租賃房屋的違約損失。結(jié)合上述兩個訴求，司法實踐中需要注意以下三個問題：
1 .?關于出租人要求將注冊地或經(jīng)營場所遷出租賃房屋的訴訟請求
承租人工商執(zhí)照是否遷出，不僅僅涉及承租人是否同意，也涉及到行政部門審查其是否符合遷出條件的問題。實踐中，因工商執(zhí)照引發(fā)訴訟一般是因為承租人經(jīng)營不善，企業(yè)已經(jīng)名存實亡、或者遷出成本太高或者存在經(jīng)營違法情況，無法辦理正常注銷等。如果法院判令其遷出或者注銷，將來行政機關無法執(zhí)行，將使判決主文成為一紙空文，影響司法公信力。
另外，與一般民事糾紛訴請相比，當事人訴請承租人遷出注冊地或經(jīng)營場所，但是無法提供遷出的地點，或者說國家目前沒有規(guī)定可以遷出的地點。畢竟注冊地或經(jīng)營場所是承租人自愿選擇的，在沒有接收地點的情形下判令強行遷出，則會導致承租人成為沒有住所地的商事主體，違反了法律規(guī)定。在司法實踐中，人民法院一般認為該訴訟請求不屬于人民法院受理民事案件的范圍，不予支持。
也有觀點認為，法院可以判決承租人在一定期限內(nèi)履行辦理遷出工商執(zhí)照手續(xù)的行為，如不執(zhí)行該項判決，可以追究其拒不執(zhí)行人民法院裁決的相應法律責任。至于承租人履行這一行為是不是得到行政機關的認可、會不會導致商事主體喪失法律上的住所地，不在法院所問。筆者傾向于認為考慮到判決應該具有可執(zhí)行性，至少在目前的法律規(guī)定和商事登記制度框架下，不宜采取這一觀點作出判決。
2 .?關于出租人要求承租人賠償合同終止后未將營業(yè)執(zhí)照遷出租賃房屋的違約損失問題
司法實踐中處理方案不一。當事人主張違約損失的類型一般分為兩種，一種是當事人在合同中約定承租人在租賃合同終止后應當將工商執(zhí)照遷出或者注銷，否則應當承擔特定的違約責任；一種是當事人在合同中未明確約定違約責任，或者約定了違約責任但未明確計算方法。合同中有明確約定的情況，司法實踐一般都予以支持，并根據(jù)當事人舉證情況確定違約金標準；對于沒有約定或約定的違約責任計算方法不明確的，司法實踐支持或不支持出租人違約金訴求的情況都存在。
筆者認為，即使雙方租賃合同中未約定違約金，也應當支持出租人要求承租人支付違約損失的訴訟請求。第一，當事人除了履行合同約定義務外，還應履行法定義務和附隨義務。按照合同法規(guī)定，當事人應當按照約定全面履行自己的義務，并應當遵循誠實信用原則，根據(jù)合同性質(zhì)、目的和交易習慣履行通知、協(xié)助以及保密等附隨義務。合同附隨義務相對于合同主義務而言，是合同標的、價款等主條款約定以外和法律規(guī)定以外的通知、協(xié)助、保密等義務。承租人在租賃合同終止后，不僅應當結(jié)清租金、交還房屋，還應按照誠實信用原則將其租賃房屋所享有的權(quán)利全部清除，包括遷出或注銷房屋上登記的相關工商執(zhí)照，否則應當視為違反了合同附隨義務；第二，判令承租人支付違約金，不僅可以彌補出租人的損失，而且通過施加義務，有效的督促承租人誠信履行義務，釋放其在租賃房屋上已經(jīng)不再享有的附加權(quán)利，減少不必要的損失和糾紛發(fā)生。
3 .?違約損失標準的確定和判斷
實踐中常見的有兩種情況：雙方對于遷出工商執(zhí)照有明確約定，且約定了違約金的標準，出租人按照雙方約定的標準主張；對于違約金沒有約定或約定標準不明，出租人一般以房屋租金作為標準主張。一般而言，違約金標準有明確約定的，如果標準適當，司法裁判以約定的標準予以支持的居多；對于沒有約定或者約定不明確的情況，司法裁判多是參照合同約定的租金標準，酌情予以確定。
筆者認為，在房屋租賃合同終止后，承租人未將房屋上登記的工商執(zhí)照遷出，無論是違反合同約定還是違反合同附隨義務，都存在違約行為并應承擔違約責任。但考慮到承租人已經(jīng)履行了房屋租賃合同中房屋交還的主要義務，如果以房屋租金的標準要求承租人承擔違約賠償，確實過于嚴苛。因此，應當結(jié)合房屋的情況、造成的損害、出租人自我救濟的情況等，酌情確定違約金的標準為宜。
本文前述的三個案例，就包括了前文所述的三種情況：
案例 01
雙方約定了承租人應當在租賃合同期滿后將營業(yè)執(zhí)照的注冊地遷出。逾期則應支付違約金，并明確約定了違約金的計算標準。法院也認定了被告未按約定時間遷出營業(yè)執(zhí)照的注冊地構(gòu)成違約，并按照雙方約定的標準支持了違約金
案例 02
雙方在合同中未約定承租人遷出營業(yè)執(zhí)照的義務，也未約定違約金的標準。法院認為依照誠實信用原則，承租人負有將其注冊的企業(yè)營業(yè)執(zhí)照遷出的合同附隨義務，承租人在租賃合同終止后未及時遷出構(gòu)成違約。但是出租人要求承租人將其注冊成立的公司注冊地從租賃房屋遷出的訴請不屬于法院受理民事案件的范圍，未予支持。對于違約損失的標準，法院酌情確定。
案例 03
雙方在合同中約定承租人遷出營業(yè)執(zhí)照的義務，也約定了違約造成損失應由承租人負擔，但是違約定違約損失的標準。法院認為：承租人未按照合同約定辦理完畢注冊地遷出手續(xù)，違反合同約定，應承擔違約責任。但出租人要求承租人將公司的住所地從租賃房屋遷出的訴訟請求，有合同依據(jù)，但其不屬于法院受理民事案件的范圍，未予支持。違約損失問題，出租人要求按照原租賃合同的租金標準支付，法院認為承租人已經(jīng)履行了房屋交還的主要義務，以租金的標準要求賠償損失，標準過高。為督促承租人及時履行遷出注冊地的義務，酌情確定違約損失的標準。
文章節(jié)選自審判研究，作者：
