1.立即解除曾小姐與林先生簽訂的《房產(chǎn)買賣經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同》；2.林先生立即協(xié)助曾小姐辦理購(gòu)房款774800元的退回手續(xù)并支付利息；3.林先生立即向曾小姐賠償損失204824元及利息（損失金額＝拆遷補(bǔ)償金額979624元-購(gòu)房款774800元＝204824元）；4.林先生立即向曾小姐支付致使解除合同的違約金50000元及利息；5.林先生立即支付曾小姐因本案維權(quán)支付的律師費(fèi)30000元及利息；6.林先生、中介立即共同向曾小姐退還保證金50000元及利息；7.中介對(duì)林先生上述第2-5項(xiàng)債務(wù)向曾小姐承擔(dān)連帶責(zé)任；8.本案訴訟費(fèi)用、公告費(fèi)、保全費(fèi)、評(píng)估費(fèi)等由林先生、中介共同承擔(dān)等。

倉(cāng)山法院觀點(diǎn)：曾小姐訴請(qǐng)解除其與林先生、中介簽訂的《房產(chǎn)買賣經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同》，現(xiàn)案涉房屋已被拆除，曾小姐簽訂《房產(chǎn)買賣經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同》的目的已無(wú)法實(shí)現(xiàn)，但本案系房屋買賣合同糾紛，《房產(chǎn)買賣經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同》中包含的居間服務(wù)關(guān)系及交易服務(wù)關(guān)系不屬于本案審理范疇，一審法院不予處理，故僅能解除曾小姐與林先生就案涉房屋形成的房屋買賣合同關(guān)系。曾小姐以提起訴訟的方式主張解除合同，其提交的起訴狀副本于2021年7月19日送達(dá)林先生，故雙方之間的房屋買賣合同關(guān)系于當(dāng)日解除。

房屋買賣合同關(guān)系解除后，曾小姐有權(quán)要求退還已支付的履約保證金50000元及購(gòu)房款774800元，因履約保證金系由中介代管，故應(yīng)由中介向曾小姐退還。

曾小姐要求林先生支付購(gòu)房款774800元自起訴之日起的利息、林先生及中介支付履約保證金50000元自起訴之日起的利息、林先生賠償損失204824元及利息。一審法院認(rèn)為，首先，合同約定因不可抗力或政策的改變等原因?qū)е潞贤瑹o(wú)法履行，雙方免責(zé)，案涉房屋因被列入政府拆遷范圍，房屋產(chǎn)權(quán)被凍結(jié)無(wú)法辦理過戶手續(xù)，而曾小姐提交的證據(jù)不足以證明林先生于簽訂合同前已知悉案涉房屋被列入征收范圍凍結(jié)產(chǎn)權(quán)，故案涉房屋因客觀原因無(wú)法辦理過戶手續(xù)，雙方對(duì)此均不存在過錯(cuò)；其次，曾小姐于2016年4月26日簽訂《房產(chǎn)買賣經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同》，2016年4月29日即知悉案涉房屋因被征收產(chǎn)權(quán)凍結(jié)而無(wú)法辦理交易過戶手續(xù)，林先生亦于2016年5月16日通過中介告知曾小姐退還履約保證金及辦理購(gòu)房款資金監(jiān)管解除手續(xù)，但曾小姐未采取適當(dāng)措施致使損失擴(kuò)大，不得就擴(kuò)大的損失要求賠償，故對(duì)曾小姐的該項(xiàng)訴請(qǐng)，一審法院不予支持，但案涉房屋確因被征收拆除導(dǎo)致曾小姐的合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，且林先生曾表示愿意補(bǔ)償曾小姐2016年4月29日至2016年5月20日期間按銀行貸款利率計(jì)算的購(gòu)房款資金監(jiān)管利息，故林先生應(yīng)向曾小姐支付該期間購(gòu)房款資金監(jiān)管利息。

曾小姐要求林先生支付解除合同違約金及律師費(fèi)，一審法院認(rèn)為，合同約定“自違約行為發(fā)生之日起超過5日，守約方即可向違約方發(fā)出函件促其履約，守約方發(fā)出促請(qǐng)履約的函件之日起滿10日，違約方仍未回復(fù)并履約的，守約方可解除合同，因一方遲延履行合同約定的義務(wù)，致使守約方按該條款行使合同解除權(quán)的，違約方應(yīng)另行向守約方支付違約金50000元，同時(shí)守約方有權(quán)要求違約方承擔(dān)律師代理費(fèi)”，本案不適用該條款，故對(duì)曾小姐的該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求，一審法院不予支持。曾小姐要求中介對(duì)林先生的債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任沒有依據(jù)，一審法院不予支持。

2022年訴訟第四戰(zhàn)——曾小姐總算贏了，但應(yīng)算慘勝

曾小姐針對(duì)一審上訴，要求撤銷上述一審判決第二項(xiàng)中“利息以774800元基數(shù)，按中國(guó)人民銀行同期同類貸款利率的標(biāo)準(zhǔn)，自2016年4月29日計(jì)算至2016年5月20日止”、第四項(xiàng)“駁回曾小姐的其他訴訟請(qǐng)求”，改判支持其全部訴訟請(qǐng)求。

福州中院觀點(diǎn)：曾小姐針對(duì)林先生的訴請(qǐng)涉及林先生是否存在違約行為的認(rèn)定，對(duì)此，本院認(rèn)定如下：1.林先生對(duì)案涉房屋無(wú)法過戶不存在過錯(cuò)。中介在（2016）閩0104民初2509號(hào)案件中提交的《福州市不動(dòng)產(chǎn)（存量房）買賣合同（網(wǎng)簽）》（2016年4月28日）、房屋抵押和凍結(jié)狀況查詢單（2016年5月5日、5月23日）雖系復(fù)印件，但結(jié)合曾小姐、林先生和中介三方于2016年4月29日辦理了房屋交易資金網(wǎng)上托管業(yè)務(wù)、三方于同日前往房地產(chǎn)交易中心辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)的事實(shí)，可以確認(rèn)上述證據(jù)的真實(shí)性。上述證據(jù)體現(xiàn)，案涉房屋于2016年4月28日辦妥福州市不動(dòng)產(chǎn)買賣合同網(wǎng)簽手續(xù)，2016年5月5日、5月23日在福州市房地產(chǎn)檔案館房屋登記自主查詢系統(tǒng)尚無(wú)法查詢案涉房屋產(chǎn)權(quán)凍結(jié)情況。中介在該案中關(guān)于案涉房屋產(chǎn)權(quán)被凍結(jié)的數(shù)據(jù)未及時(shí)更新造成誤導(dǎo)的抗辯主張具有高度可能性。此外，曾小姐提交的證據(jù)亦不足以證實(shí)林先生于簽訂合同前已知悉案涉房屋被列入征收范圍凍結(jié)產(chǎn)權(quán)的情況。故一審法院認(rèn)定案涉房屋系因客觀原因無(wú)法辦理過戶手續(xù)，雙方對(duì)此均不存在過錯(cuò)，并無(wú)不當(dāng)。2.林先生對(duì)案涉合同無(wú)法繼續(xù)履行存在過錯(cuò)。案涉《房產(chǎn)買賣經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同》合法有效，曾小姐支付全部購(gòu)房款后，本可以要求林先生履行辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)的義務(wù)，以取得房屋所有權(quán)。然合同履行過程中，案涉房屋因被拆遷而滅失，曾小姐客觀上無(wú)法取得案涉房屋所有權(quán)。而林先生作為原房屋所有權(quán)人享有的拆遷安置補(bǔ)償權(quán)益實(shí)質(zhì)上是原應(yīng)依約讓渡給曾小姐的房屋所有權(quán)及土地使用權(quán)的對(duì)價(jià)。曾小姐、林先生作為買賣雙方本應(yīng)本著誠(chéng)實(shí)信用、促進(jìn)合同履行的原則友好協(xié)商合同變更事宜（即林先生向曾小姐讓渡案涉房屋的拆遷安置補(bǔ)償權(quán)益事宜）。但林先生拒絕就此事宜與曾小姐協(xié)商，而直接要求解除合同，有違誠(chéng)信原則，其對(duì)案涉合同無(wú)法繼續(xù)履行負(fù)有過錯(cuò)。

在上述分析基礎(chǔ)上，對(duì)曾小姐的上訴請(qǐng)求分析如下：

1.關(guān)于曾小姐要求林先生支付托管資金利息（自起訴之日起至款項(xiàng)付清之日止）的訴請(qǐng)：案涉《房產(chǎn)買賣經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同》解除后，雙方應(yīng)配合辦理托管資金退回曾小姐賬戶的手續(xù)。鑒于林先生并未實(shí)際取得托管資金，雙方就合同履行產(chǎn)生爭(zhēng)議后林先生也不存在惡意不配合辦理托管資金退回手續(xù)的行為，且根據(jù)《中國(guó)光大銀行房屋交易資金網(wǎng)上托管業(yè)務(wù)申請(qǐng)協(xié)議書》約定，托管期間內(nèi)托管資金產(chǎn)生的利息歸托管資金最終劃歸賬戶即曾小姐所有。故曾小姐要求林先生支付托管資金利息，于法無(wú)據(jù)。因林先生對(duì)一審判決第二項(xiàng)未提起上訴，本院對(duì)此判項(xiàng)予以維持。

2.關(guān)于曾小姐要求林先生賠償損失204824元及利息的訴請(qǐng)：如前所述，林先生拒絕就讓渡拆遷安置補(bǔ)償權(quán)益事宜與曾小姐進(jìn)行協(xié)商，導(dǎo)致曾小姐支付全部購(gòu)房款后卻無(wú)法享有案涉房屋相應(yīng)的拆遷安置補(bǔ)償權(quán)益，林先生應(yīng)對(duì)曾小姐由此產(chǎn)生的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。此外，林先生自認(rèn)其未居住于案涉房屋中，不存在房屋搬遷、安家、搬家費(fèi)用實(shí)際損失。綜上，本院酌定林先生應(yīng)向曾小姐支付的賠償損失金額為179624元（拆遷安置補(bǔ)償款979624元-購(gòu)房款總額800000元）。曾小姐的該項(xiàng)訴請(qǐng)金額超過上述的部分，本院不予支持。曾小姐關(guān)于損失利息的訴請(qǐng)于法無(wú)據(jù)，本院不予支持。

3.曾小姐要求林先生支付解除合同的違約金50000元及利息、律師費(fèi)30000元及利息訴請(qǐng)：案涉《房產(chǎn)買賣經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同》中關(guān)于合同解除違約金50000元及律師費(fèi)承擔(dān)的違約條款，系針對(duì)合同當(dāng)事人遲延履行合同約定義務(wù)的情形。如前所分析，林先生對(duì)案涉房屋無(wú)法過戶不存在過錯(cuò)。

而案涉《房產(chǎn)買賣經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同》并未就合同履行過程中交易房屋被拆遷時(shí)林先生向曾小姐讓渡拆遷補(bǔ)償權(quán)益的具體履行方式、履行期限及違約責(zé)任等作出明確約定，故上述違約條款不能適用于本案情形，曾小姐的該項(xiàng)訴請(qǐng)缺乏依據(jù)，本院不予支持。

4.曾小姐要求林先生、中介向其退還保證金50000元及利息的訴請(qǐng)：案涉履約保證金50000元由中介依約無(wú)息代管，現(xiàn)案涉合同解除，應(yīng)由實(shí)際代管方中介負(fù)責(zé)向曾小姐返還。曾小姐訴請(qǐng)林先生退還該筆保證金并支付利息，缺乏依據(jù)，本院不予支持。

福州律師蔡思斌評(píng)析：