2008年左右，福州夫妻小紅和小董有一套經濟適用房，房子的名字寫的是小紅和小董。當時他們把房子賣給了大勇，但是沒有辦理過戶手續，這幾年呢，大勇一直使用小董的賬戶還房貸。2017年小董去世了，房子現價也已今非昔比，小紅能否主張買賣經濟適用房的合同無效呢？

建設部等七部委頒發的《經濟適用房管理辦法》第三十條規定：“購買經濟適用房不滿5年的，不得直接上市交易，由于特殊原因確實需要轉讓的，由政府在考慮折舊和物價水平等因素的情況下，依原價格回購。”如此，合同效力在實務中爭議很大，理由各有不同。

有的律師認為合同無效理由：確認合同是否有效應根據《中華人民共和國合同法》第五十二條的規定，而雙方簽訂的《房產轉讓買賣協議書》明顯違反法律、法規的強制性規定，明顯損害社會公共利益、損害國家、第三人的利益，系變相轉讓國家優惠待遇，應屬無效合同。

有的法院認為合同有效的觀點：合同簽訂體現當事人真實意思表示，且不違反法律、行政法規的強制性規定，應為有效。對于經濟適用房的轉讓，現行國家政策只有關于申請購買主體及購買后上市交易年限等限制性規定，但這些均不屬于合同效力禁止性規定。至于《房屋買賣協議》實際簽訂時間、購買者是否具有購買資格、能否通過審批以及是否能夠辦理產權登記手續，并不影響合同本身的效力。?

有的法院認為合同無效的觀點：一是當事人簽訂的合同規避國家經濟適用房管理制度，破壞經濟適用房管理秩序，進而損害了國家和社會公共利益，應當認定無效。二是當事人之間訂立的經濟適用住房買賣協議，違反了國家關于購買經濟適用房不滿 5年不得上市交易的規定而無效。

目前，福州市中級人民法院裁判傾向認為合同有效：

類案索引：（2019）閩01民終5078號

一審觀點：連江正東置業有限公司與薛美玲簽訂的《商品房買賣合同》中雖然約定購房后五年內不得轉讓，相關部門亦有限制性規定，但根據《最高人民法院關于適用若干問題的解釋（一）》第四條規定，雙方簽訂的《協議書》沒有違反法律的效力性強制性規定，并未損害其他人利益和社會公共利益，亦不存在《中華人民共和國合同法》規定的合同無效情形，該《協議書》系雙方當事人的真實意思表示，應為合法有效。

二審觀點：本案中，訟爭房屋在購買主體及轉讓方面的限制系政府批復性文件的規定及相關合同中的約定，并不屬于法律的效力性強制性規定，薛美玲以此為由主張其與余敏忠簽訂的《協議書》無效，不能成立。一審認定并無錯誤。

可見，福州中級人民法院觀點傾向于判定合同不違反法律的效力性強制性規定，合法有效。

蔡思斌律師評析：

建設部等七部委頒發的《經濟適用房管理辦法》屬于部門規章，部門規章可以在法律和行政法規沒有規定的情形下針對某一事項進行規定，其內容是否屬于效力性強制性規定，需要判斷的是當合同違反該條文時是否產生損害國家利益和社會公共利益的效果，若產生損害效果則屬于效力性強制性規定。

很明顯，福州法院的觀點傾向于該部門規章的規定不屬于效力性強制性規定，那么本案中的小紅主張買賣經濟適用房的合同無效，就會被法院駁回，達不到繼續擁有房屋的法律效果。一旦大勇起訴小紅繼續履行合同且協助辦理房屋產權登記，大概率上，小紅只能履行合同義務，將房屋變更登記為大勇所有。

蔡思斌

2022年2月20日