以福州地區為例，根據福州市不動產登記和交易中心文件可知，福州市的法拍房也存在一定的限售期。那么所有權人若是在限售期內通過中介機構賣房，與不知情的買受人簽訂買賣合同而導致房屋無法過戶，該合同效力如何？若是合法有效買受人，又該如何維護權益呢？對此，福建明安律師事務所首席律師鄭淑瓊為我們帶來了一組關于法拍房糾紛案例判定結果，并圍繞案件做出了詳細的解答。

參考案例：（2018）閩01民終7218號

事件經過：

被告人邱兵因未向買受人薛某說明房屋限售情況，導致買受人薛某造成經濟上的損失。而后因私下商界無果，被告人邱兵被原告薛某一紙律書告上法院。

案件審判結果：

一審法院認為，被告邱兵作為房屋的所有權人及出售方，特別是被告邱兵作為外地戶口，非福州本地戶口，更應當負有全面審查房屋限售情況并向買受人予以說明的義務。故被告邱兵未能于簽訂房屋買賣合同前確定房屋是否可以上市交易的事由并非不能預見、不能避免、不能克服的情形，不構成不可抗力。因此，被告邱兵應當承擔相應的違約責任。根據《中華人民共和國合同法》第一百一十四條“當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加;約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。

當事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應當履行債務”的規定，就本案合同的實際履行情況，因《存量房買賣合同》中約定的違約金標準過高，且原告薛雪梅作為房屋的買受方，在簽訂房屋買賣合同時亦應盡到合理的注意義務，其未能全面了解該房屋是否允許上市交易的相關信息，對合同的解除亦應承擔一定的責任。故一審法院依法對邱兵應支付給薛雪梅的違約金數額酌情予以減少，將違約金數額酌定為合同總價款4650000元的3%，即139500元。對于原告薛雪梅所主張違約金超過該數額的部分，一審法院不予支持。

二審法院認為，福州市人民政府在2017年3月28日發布《福州市人民政府關于進一步加強房地產市場調控的通知》，規定非本市五城區戶籍居民家庭購買第一套住房，取得不動產證未滿2年的，不得上市交易。訟爭房屋屬于上述通知規定的限售范圍，不能上市交易。邱兵作為訟爭房屋的產權人和房屋買賣交易的出賣人，其在交易前應確認訟爭房屋是否存在限制交易的情形。邱兵在未確認清楚的情況下將訟爭房屋出售給薛雪梅，并在合同中作出“不存在限制房產交易的情形”的保證，其應承擔違約責任。綜合考慮雙方的過錯程度以及薛雪梅的實際損失，一審判決將違約金標準調整為合同總價款的3%即139500元，較為合理，本院予以維持。

對此案件審判結果，福建明安律師事務所鄭淑瓊律師表示：根據《民法典》第九百六十二條“中介人應當就有關訂立合同的事項向委托人如實報告。中介人故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得請求支付報酬并應當承擔賠償責任。”房產中介作為專業從事居間服務的機構，具有專業的業務能力，對于當地的限購政策信息非常清楚，且具有了解義務，在買賣過程中應當嚴格審核相關信息、完整如實的向買賣雙方披露相關信息和交易風險，應充分盡到告知義務，不得隱瞞任何與交易相關的信息，否則對于所造成的損害應當承當賠償責任。

不僅如此，對于出賣方而言，其負有審慎義務，買房前應當了解當地政策，在賣房時建立合同關系之前如實告知出售房產的信息及自身基本情況的責任，因此在合同無法履行的情況下不能簡單的以“未與買受人交流”或是“不知房屋在限售期”為由而主張免責，而應承當違約責任。

所以，當房屋所有權人通過中介賣限售房，買受人不知情且發生無法過戶的情況下，可以向出賣人與中介機構追究違約責任，而未盡到告知義務的中介機構不僅不能收取中介費還要承當相應的賠償責任。因為買受人亦未盡到合理的注意義務，未對訟爭房屋是否允許上市交易進行必要的審查因此也存在過錯，所以法院會綜合考慮雙方的過錯程度與實際損失，一般將違約金標準定為合同總價款的3%左右，不大可能完全依據合同約定違約責任進行賠償。

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作為福建明安律師事務所創始人——鄭淑瓊律師，迄今為止已深耕家事法律領域10年之久，曾先后在福建省內大型律所、全國綜合排名前五律師事務所執業。從業期間，代理過一系列典型訴訟與非訴訟家事案件，尤其在婚姻家庭、離婚協商、爭取孩子撫養權、遺產繼承、房屋爭議、財富傳承、合同見證等領域擁有豐富的訴訟代理與非訴協調經驗和扎實高效的辦案技能與實務經驗。

針對本次法律案件分享，鄭淑瓊律師表示：希望通過“精準普法”方式，以身邊的真實案例讓廣大民眾對法律有更多的認識與了解，增強對法律意識和風險防范能力，最終能真正拿起法律這把“武器”來保護自身權益不受損害。

? ? ? ?房主以房產抵押借款，因無力償還，遂公證委托第三人代為出售。在受托人出售房產幫其償還債務后，房東卻以受托人與第三人惡意串通低價出售房產損害其利益為由，起訴要求確認房產買賣協議無效，受托人應將房產過戶歸還并賠償損失。究竟孰是孰非？近日，福建省廈門市中級人民法院對該案作出二審判決，認為房主何某的訴訟行為有違誠實信用原則，維持一審判決，駁回其訴訟請求。

何某是廈門某小區業主，其房產證上記載何某將該小區房產分別抵押給陳某和A銀行，用于借款45萬元和90萬元。

2015年10月，何某夫妻與江某辦理委托公證，委托江某代為出售上述房產，代理權限包括：代為選定買方并與其商定房產價格、房款支付方式、房屋交付等合同的各項條款，代為簽署房地產買賣；代為收取房款、有權向銀行申請還貸、結清貸款本息，有權到房管部門辦理抵押注銷手續；代為辦理房地產權屬過戶登記手續并簽署與房產交易相關的法律文件，代為繳交相應稅費；代為與買方辦理房屋交接等事宜。此外，何某夫妻還將房產產權證原件交由江某保管。

2016年1月，江某根據委托約定代表何某與周某簽訂《房產買賣協議》，約定何某將上述房產出售給周某，成交價140萬元。合同簽訂后，周某向江某支付全額購房款。江某將所收取的購房款中的45萬元用于償還何某尚欠案外人陳某的借款，?90萬元用于償還何某在A銀行的按揭貸款，以注銷其在該房產上設定的兩處抵押權，余款5萬余元仍保管在江某處。

在周某已取得訟爭房產產權證后，何某夫妻仍居住使用上述房產。2016年8月，何某將江某告上廈門市思明區人民法院，請求確認《房產買賣協議》無效；周某將訟爭房產過戶歸還何某并賠償其經濟損失5萬元。

一審期間，經法院依法委托評估公司對訟爭房產進行估價，當時訟爭房產市場價值為184萬元。思明法院一審認為何某的訴訟請求不成立，遂駁回其請求。何某不服判決上訴至廈門中院。

廈門中院經審理認為，江某基于何某夫妻的公證授權委托及持有何某夫妻交予的訟爭房產權屬證書原件，以何某夫妻的名義與周某簽訂《房產買賣協議》。而周某亦基于對公證授權委托的信賴及江某持有訟爭房屋權屬證書原件，有理由相信江某有權代為出售訟爭房產，因此，訟爭房產買賣是雙方當事人的真實意思表示。且江某在收到周某支付的購房款后亦基于公證委托事宜代為償還了設定在訟爭房產上的債務，注銷了訟爭房產上的抵押權。根據公證委托書的授權權限，江某履行了作為何某夫妻的受托人出售訟爭房屋、代為選定買方并與其商定房產交易價格、房款支付方式等義務。

江某、周某根據訟爭房產的實際情況，最終商定以140萬元作為成交價，符合交易自愿的原則。而根據廈門市現行的二手房交易管理制度，房管部門對二手房交易成交價合理與否采取審核制，并最終確定是否以買賣雙方申報的價格作計稅依據。本案訟爭房產的成交價140萬元已經房管部門的審核通過，并作為計稅依據，說明該成交價尚屬合理范圍。該交易價格未明顯低于市場交易價的70%，并非“明顯不合理的低價”。何某夫妻在債務銷除后才以江某違背委托公證本意，與周某惡意串通，低價出售訟爭房產等理由提起本案訴訟，有違誠實信用原則，其要求賠償經濟損失，缺乏事實和法律依據，因此不予支持。

據此，法院作出上述判決。

來源：人民法院報（記者??安海濤??通訊員??林巧玲）

近年，法院受理的物業服務合同糾紛案件數量較多，隨著公民法律意識和證據意識的增強，在是否繳納物業費及如何繳納物業費的問題上，業主行使抗辯權的事由愈加繁多。但是看似都是依據物業服務合同提出的抗辯意見，有的業主最后得到了法院的支持，有的案件卻以業主敗訴收尾。那么在物業服務合同糾紛案件中，業主如何正當提出自己的抗辯意見呢？本文針對業主在物業服務合同中的主要抗辯意見分析如下：

前期物業服務合同是在業主大會還未成立時，由建設單位和物業服務企業就物業的有關事項所達成的協議。合同的簽訂主體并非業主主要是因為小區在建設之初，面臨著入住率低等現實情況，無法成立業主大會，不能行使選聘、管理等權利，所以由建設單位代為行使。

雖然業主并未加入前期物業服務合同的訂立過程，非合同的簽訂主體，但是該合同的內容卻是與業主的利益息息相關的，業主仍受合同效力的約束。這主要是由于在商品房買賣合同簽訂后，前期物業服務合同的規定已經包含于商品房買賣協議之中，建設單位所享有的物業服務之債權發生轉移，業主取得了這一債權，因而享有前期物業合同中的權利、同時也要履行合同中的義務，所以可以說前期物業服務合同具有涉他性的特點。故非業主本人簽訂的前期物業服務合同的效力可以追及業主，所以業主的“并非合同當事人”不能成為抗辯理由。

根據《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（以下簡稱物業服務糾紛司法解釋）第6條規定：物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務，業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。業主提出物業服務提供方單方面強行中止服務，需向法院提交相應的證據加以證明。若無證據證明，僅以未享受服務進行抗辯，則無法得到法院支持。

業主需證明物業服務企業存在違反合同約定或者法律規定的安保義務的行為、這一行為給業主造成了財產損失、違約行為與財產損失之間存在因果關系。物業服務企業的安保義務源于法律相關規定和合同約定。法定的安保義務主要是在各地的物業管理條例中規定的物業服務企業對違反小區安全管理行為的制止義務以及防止小區內出現安全問題的協助義務。業主可以依據物業服務合同的約定提起違約之訴，也可以依據法律的相關規定提起侵權之訴。當物業服務企業未盡到安保義務時，其向業主行使物業費請求權，業主可以以未盡到安保義務為由抗辯。理由主要為：“未盡到安保義務”是對合同義務的不完全履行，屬于違約行為；但是這一行為并非根本性違約，所以法院在最后的認定中會根據安保責任范圍以及業主的具體損失來酌情減免物業費。但是這一抗辯的界定是以善良管理人的注意義務為標準界定安保義務。因為任意擴大義務范圍會加重物業服務企業的責任，加深物業服務關系雙方的矛盾。

《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《建筑物區分所有權解釋》）第1條規定：取得建筑物專有部分所有權或基于與建設單位之間的商品房買賣合同，已經合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為物權法第六章所稱的業主。故業主資格認定有兩種：一、業主基于商品房買賣合同，對專有部分進行事實上的支配和控制，即是對該部分的合法占有。在無特別約定時，買受人對于專有部分的占有通過建設單位的交付行為得以實現。遵照我國司法實踐中的交易習慣，開發商交付房屋鑰匙或者買受人在交房通知書上簽字確認后才完成交付行為，此時無論是否辦理房屋產權登記，均視為小區業主；二、如果已經辦理了房屋產權登記手續，即已經獲得該房屋的所有權，無論是否收到房屋鑰匙，均具有業主資格。

維修義務主要來源于合同約定，一般約定的維修范圍包括房屋本體公用設施，不包括室內部分的維修；在維修范圍約定不明情況下，依據《建筑物區分所有權解釋》第2、3條對建筑物的共有部分和專有部分的劃分，建筑物共有部分的維修責任由物業服務企業承擔，業主承擔專有部分的維修責任。《物業服務糾紛司法解釋》第3條規定物業服務企業違反維修、養護義務時應負相應的違約責任。若業主可以提供證據證明物業服務方告的行為違反物業管理公約中的維修和養護義務，業主依據合同的約定行使抗辯權是可以得到支持的。但是業主需要避免“只要小區物業出現問題就找物業服務企業”的思維。對于維護義務的承擔主體，應具體情況具體分析：如果小區物業在國家規定的保修期和保修范圍內，由建設單位負物業的保修義務；在保修期限屆滿后，專有部分由專有部分所有人承擔維修和養護義務，物業服務企業也可以對業主提供有償的維修服務；小區共有部分、公共設施設備，由物業服務企業承擔維修和養護義務，物業服務企業履行義務時，可使用小區的住宅專項維修基金。

物業服務具有時間持續性及無法計量性，物業服務的內容、質量難以明確，一般還是以合同約定的標準衡量。對于合同約定較為概括，則可以參考我國相關法律、法規、政策性文件作出的相關的補充性的一般標準。對于我國相關法律、法規和政策性文件也沒有補充性規定時，應該以物業服務行業的行業標準或者是小區內大多數業主認同的標準為依據衡量。同時依據“誰主張誰舉證”的原則，舉證證明物業服務存在瑕疵的責任一般由業主承擔。業主證明物業服務存在瑕疵的證據主要有：一是直接證明物業服務瑕疵的證據，包括照片、視頻、錄音等；二是間接證據，包括小區其他居民的證言、新聞媒體的相關報道、居委會出具的相關證明等，但間接證據的證據效力略低，若僅存在間接證據，即無法提供完整的證據鏈以證實物業服務存在瑕疵的情況下，業主也很可能敗訴。

作者：三木，來源：兩高法律資訊