2012年3月3日，張力作為出賣人與陳安作為買受人簽訂一份《協議書》。協議書第一條約定：出賣人所售房屋坐落為福州市XX島大廳一層電梯下A區58a號。第九條約定：十年內買受人所購房屋因遇到建地鐵，拆遷以及被認定為違章或因消防原因而被拆除，出賣人應退還買受方全額購房款，并保證不因上述情況而要求買受人支付使用期間的租金。第十條約定：如出賣人非本合同所賣房屋所有人或永久使用權人，出賣人要賠償買受人違約金；賠償違約金方式如下：返還買受人的全額購房款并另行賠償買受人每年遞增房款20%的違約金，例如第一年違約除了退還全額購房款，還要賠償買受人20%的違約金，第二年40%，第三年60%，依此類推；如發生第九條違約，出賣人無條件接受第十條違約責任賠償條款。”2020年5月，該房屋被認定為違章建筑被拆除。后陳安訴至法院要求返還購房款并賠償違約金。

一審倉山區法院觀點：

張力辯稱根據房地產管理法第三十八條第六項及合同法五十二條的規定，本案的買賣標的違反法律禁止性規定，訟爭協議書無效。一審法院認為，《最高人民法院關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》第十四條同時規定“違反法律、行政法規強制性規定的合同應為無效，該處中的‘強制性規定’，是指效力性強制性規定”。《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條第六項屬于行政管理性的強制性規定，不屬于效力性規定，不能作為確認訟爭協議書效力的效力性強制性規定，故對于張力關于訟爭協議書無效的抗辯，一審法院不予支持。陳安與張力簽訂的協議書系雙方真實意思表示，合法有效，雙方均應按約履行。庭審過程中，張力自認訟爭房產因被認定為違章建筑而被拆除，且拆除時間在陳安購買訟爭房產后十年內，故陳安訴請張力返還購房款285000元，符合協議書第九條約定，一審法院予以支持。協議書約定如發生第九條違約，出賣人無條件接受第十條違約責任賠償條款，故陳安主張張力按購房款的20%支付違約金57000元，一審法院予以支持。

二審福州中院觀點：

雖然買賣房屋系雙方真實意思表示,但合同中買賣的標的物系違法建筑物,已于2020年5月被福州市倉山區城市綜合執法局認定為違章建筑，并被拆除。現陳安依照《協議書》第九條、第十條約定要求張力返還購房款285000元，本院予以支持，而根據《協議書》第九條約定，可以看出，陳安在簽訂該協議書時，已明知案涉房屋系屬違章建筑，也應當了解案涉房屋存在被拆除的風險，因此，該條款對于張力的違約責任的約定，有悖公平原則。對于陳安要求張力賠償違約金的請求，本院不予支持。

福州律師蔡思斌評析：

本案中，買家明確知道所購房屋系違章建筑，因此為了盡可能的保障自身合法權益，買家不僅在合同中明確約定如果房屋被拆除，賣方應無條件按照合同條款賠償違約金，并且還找了律師見證了合同的簽訂過程。一審法院認為基于上述因素，足以證明合同是雙方的真實意思表示，因此賣家應當按照合同約定賠償違約金。但二審法院的觀點則是公平應當優先于雙方的真實意思。二審法院認為從合同內容可以清晰的推出買方對于所購房屋系違章建筑是明知的，因此其應當承擔房屋被拆除的風險，買家通過合同約定將風險完全轉嫁給賣方有違公平原則，因此不予支持其違約金的主張。

改判要點

案例索引：(2021)閩01民終4877號，以上涉及人名均為化名。

蔡思斌

2022年3月11日