合同簽訂后，楊素英依約向姚亮、陳金妹支付購房款共計526300元。姚亮、陳金妹向楊素英交付訟爭房屋。楊素英即對房屋進行裝修并入住，現(xiàn)房屋仍由楊素英占用使用。后訟爭房屋產(chǎn)權證辦理至姚忠義名下，因姚清與姚忠義其他繼承人存在繼承爭議，訟爭房屋未能過戶至姚清名下，導致案涉合同至今無法繼續(xù)履行。

本案審理期間，訟爭房屋經(jīng)評估（含裝修）市場價值為1485300元，評估價值時點為2021年4月23日。

一審法院觀點：

因姚亮、陳金妹的無權處分行為導致合同解除，給楊素英造成的損失，依法應由姚亮、陳金妹承擔。經(jīng)評估機構評估訟爭房屋（含裝修）市場價值為1485300元，故楊素英損失為房屋溢價部分即938092元（評估價1485300元-合同總價547208元）。但是，楊素英明知姚亮、陳金妹在簽訂合同時并無房屋處分權，而仍與姚亮、陳金妹訂立合同，自身也存在過錯，應承擔相應責任，故一審法院結合合同履行過程中雙方的履行程度、過錯程度及在簽訂合同時雙方對違約造成損失的可預見程度，酌定姚亮、陳金妹共同賠償楊素英損失630000元。

二審福州中院觀點：

福州律師蔡思斌評析：

近年，法院受理的物業(yè)服務合同糾紛案件數(shù)量較多，隨著公民法律意識和證據(jù)意識的增強，在是否繳納物業(yè)費及如何繳納物業(yè)費的問題上，業(yè)主行使抗辯權的事由愈加繁多。但是看似都是依據(jù)物業(yè)服務合同提出的抗辯意見，有的業(yè)主最后得到了法院的支持，有的案件卻以業(yè)主敗訴收尾。那么在物業(yè)服務合同糾紛案件中，業(yè)主如何正當提出自己的抗辯意見呢？本文針對業(yè)主在物業(yè)服務合同中的主要抗辯意見分析如下：

前期物業(yè)服務合同是在業(yè)主大會還未成立時，由建設單位和物業(yè)服務企業(yè)就物業(yè)的有關事項所達成的協(xié)議。合同的簽訂主體并非業(yè)主主要是因為小區(qū)在建設之初，面臨著入住率低等現(xiàn)實情況，無法成立業(yè)主大會，不能行使選聘、管理等權利，所以由建設單位代為行使。

雖然業(yè)主并未加入前期物業(yè)服務合同的訂立過程，非合同的簽訂主體，但是該合同的內(nèi)容卻是與業(yè)主的利益息息相關的，業(yè)主仍受合同效力的約束。這主要是由于在商品房買賣合同簽訂后，前期物業(yè)服務合同的規(guī)定已經(jīng)包含于商品房買賣協(xié)議之中，建設單位所享有的物業(yè)服務之債權發(fā)生轉(zhuǎn)移，業(yè)主取得了這一債權，因而享有前期物業(yè)合同中的權利、同時也要履行合同中的義務，所以可以說前期物業(yè)服務合同具有涉他性的特點。故非業(yè)主本人簽訂的前期物業(yè)服務合同的效力可以追及業(yè)主，所以業(yè)主的“并非合同當事人”不能成為抗辯理由。

根據(jù)《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（以下簡稱物業(yè)服務糾紛司法解釋）第6條規(guī)定：物業(yè)服務企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關規(guī)定提供服務，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關物業(yè)服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。業(yè)主提出物業(yè)服務提供方單方面強行中止服務，需向法院提交相應的證據(jù)加以證明。若無證據(jù)證明，僅以未享受服務進行抗辯，則無法得到法院支持。

業(yè)主需證明物業(yè)服務企業(yè)存在違反合同約定或者法律規(guī)定的安保義務的行為、這一行為給業(yè)主造成了財產(chǎn)損失、違約行為與財產(chǎn)損失之間存在因果關系。物業(yè)服務企業(yè)的安保義務源于法律相關規(guī)定和合同約定。法定的安保義務主要是在各地的物業(yè)管理條例中規(guī)定的物業(yè)服務企業(yè)對違反小區(qū)安全管理行為的制止義務以及防止小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)安全問題的協(xié)助義務。業(yè)主可以依據(jù)物業(yè)服務合同的約定提起違約之訴，也可以依據(jù)法律的相關規(guī)定提起侵權之訴。當物業(yè)服務企業(yè)未盡到安保義務時，其向業(yè)主行使物業(yè)費請求權，業(yè)主可以以未盡到安保義務為由抗辯。理由主要為：“未盡到安保義務”是對合同義務的不完全履行，屬于違約行為；但是這一行為并非根本性違約，所以法院在最后的認定中會根據(jù)安保責任范圍以及業(yè)主的具體損失來酌情減免物業(yè)費。但是這一抗辯的界定是以善良管理人的注意義務為標準界定安保義務。因為任意擴大義務范圍會加重物業(yè)服務企業(yè)的責任，加深物業(yè)服務關系雙方的矛盾。

《最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《建筑物區(qū)分所有權解釋》）第1條規(guī)定：取得建筑物專有部分所有權或基于與建設單位之間的商品房買賣合同，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為物權法第六章所稱的業(yè)主。故業(yè)主資格認定有兩種：一、業(yè)主基于商品房買賣合同，對專有部分進行事實上的支配和控制，即是對該部分的合法占有。在無特別約定時，買受人對于專有部分的占有通過建設單位的交付行為得以實現(xiàn)。遵照我國司法實踐中的交易習慣，開發(fā)商交付房屋鑰匙或者買受人在交房通知書上簽字確認后才完成交付行為，此時無論是否辦理房屋產(chǎn)權登記，均視為小區(qū)業(yè)主；二、如果已經(jīng)辦理了房屋產(chǎn)權登記手續(xù)，即已經(jīng)獲得該房屋的所有權，無論是否收到房屋鑰匙，均具有業(yè)主資格。

維修義務主要來源于合同約定，一般約定的維修范圍包括房屋本體公用設施，不包括室內(nèi)部分的維修；在維修范圍約定不明情況下，依據(jù)《建筑物區(qū)分所有權解釋》第2、3條對建筑物的共有部分和專有部分的劃分，建筑物共有部分的維修責任由物業(yè)服務企業(yè)承擔，業(yè)主承擔專有部分的維修責任。《物業(yè)服務糾紛司法解釋》第3條規(guī)定物業(yè)服務企業(yè)違反維修、養(yǎng)護義務時應負相應的違約責任。若業(yè)主可以提供證據(jù)證明物業(yè)服務方告的行為違反物業(yè)管理公約中的維修和養(yǎng)護義務，業(yè)主依據(jù)合同的約定行使抗辯權是可以得到支持的。但是業(yè)主需要避免“只要小區(qū)物業(yè)出現(xiàn)問題就找物業(yè)服務企業(yè)”的思維。對于維護義務的承擔主體，應具體情況具體分析：如果小區(qū)物業(yè)在國家規(guī)定的保修期和保修范圍內(nèi)，由建設單位負物業(yè)的保修義務；在保修期限屆滿后，專有部分由專有部分所有人承擔維修和養(yǎng)護義務，物業(yè)服務企業(yè)也可以對業(yè)主提供有償?shù)木S修服務；小區(qū)共有部分、公共設施設備，由物業(yè)服務企業(yè)承擔維修和養(yǎng)護義務，物業(yè)服務企業(yè)履行義務時，可使用小區(qū)的住宅專項維修基金。

物業(yè)服務具有時間持續(xù)性及無法計量性，物業(yè)服務的內(nèi)容、質(zhì)量難以明確，一般還是以合同約定的標準衡量。對于合同約定較為概括，則可以參考我國相關法律、法規(guī)、政策性文件作出的相關的補充性的一般標準。對于我國相關法律、法規(guī)和政策性文件也沒有補充性規(guī)定時，應該以物業(yè)服務行業(yè)的行業(yè)標準或者是小區(qū)內(nèi)大多數(shù)業(yè)主認同的標準為依據(jù)衡量。同時依據(jù)“誰主張誰舉證”的原則，舉證證明物業(yè)服務存在瑕疵的責任一般由業(yè)主承擔。業(yè)主證明物業(yè)服務存在瑕疵的證據(jù)主要有：一是直接證明物業(yè)服務瑕疵的證據(jù)，包括照片、視頻、錄音等；二是間接證據(jù)，包括小區(qū)其他居民的證言、新聞媒體的相關報道、居委會出具的相關證明等，但間接證據(jù)的證據(jù)效力略低，若僅存在間接證據(jù)，即無法提供完整的證據(jù)鏈以證實物業(yè)服務存在瑕疵的情況下，業(yè)主也很可能敗訴。

作者：三木，來源：兩高法律資訊