郝冰通過大白公司宣傳了解到出售房屋為“一梯一戶”，2019年3月，郝冰遂與大白公司簽訂《商品房買賣合同》，購買其開發的某房屋；合同簽訂后，雙方辦理了房屋網簽手續，郝冰于當日向大白公司支付購房款。后大白公司向郝冰交付的房屋實際為“一梯兩戶”， 郝冰以大白公司交房與宣傳不符，提起訴訟要求解除購房合同。
審理過程中，法院查明郝冰親屬曾與大白公司處李姓銷售工作人員通過微信進行聯系，從聊天記錄看，郝冰從大白公司處購買的應為一梯一戶的房屋。庭審過程中，郝冰提交了案涉房地產項目的部分宣傳彩頁，從彩頁載明的內容看，宣傳的戶型亦為一梯一戶。另外，通過郝冰父親及與大白公司處孔姓經理的談話錄音內容可以確定：大白公司處確實曾有李姓銷售經理，關于一梯一戶戶型前期宣傳確實與實際情況不符。
一審山東萊陽法院觀點
本院認為，第一，原告提交的案涉房地產項目前期宣傳彩頁、原告親屬與被告處李姓銷售經理的微信聊天記錄、原告等人與被告處孔姓經理及萊陽市建設部門王姓主任的現場談話錄音、房屋存在質量問題的視頻光盤及照片打印件等證據，可以相互佐證，能夠形成一個較為完整的證據鏈條，足以證實被告在前期宣傳過程中，確曾將相關戶型宣傳為一梯一戶，樣板間亦按照一梯一戶設計，原告本意也是購買一梯一戶戶型房屋，然被告實際向原告交付的房屋并非一梯一戶，且存在電源插座漏水浸泡地板、窗框邊緣不整齊等質量問題的事實。第二，雖然原告在案涉《商品房買賣合同》附件一《房屋平面圖》中簽名捺印，但該附件中并未對房屋戶型等信息作出文字性的具體說明，結合實踐中《商品房買賣合同》大多為制式合同，購房人一般缺乏房地產方面的專業性知識，難以通過《房屋平面圖》直接看懂房屋的具體狀況，普遍按照出售方的要求簽名捺印等客觀事實，應認為僅憑原告在該《房屋平面圖》上的簽名捺印，不足以證實原告在簽訂合同時已明知自己購買的并非一梯一戶房屋，亦不足以證實原告變更了自身的意思表示，同意購買非一梯一戶房屋。第三，案涉《商品房買賣合同》附件四《補充協議》第十四條“宣傳資料/公示文件/樣板區”第1款中約定，被告以口頭、宣傳單張等形式表達和提供的信息，僅供原告參考，均不構成要約，如后期發生變化，不再另行通知。雖然原告在該協議落款處簽字捺印予以確認，但該條款從性質上看屬限制或免除被告責任且與原告有重大利害關系的條款，訂立合同時被告應根據公平及誠實信用原則，按照《中華人民共和國合同法》第三十九條之規定，盡到合理提示及說明義務，但被告未履行上述義務，應認為該條款對原告不發生法律效力。綜上，因被告向原告交付的案涉房屋不符合原告購買一梯一戶戶型的真實意愿，違反了雙方的事先約定，且交付的房屋客觀上存在一些質量問題，應認為被告構成違約，且因被告的違約行為導致原告合同目的無法實現，考慮到目前房價較高、普通購房者往往為購買房屋背負大量債務等客觀實際，現原告要求與被告解除案涉《商品房買賣合同》，被告協助原告辦理解除網簽手續，事實清楚、于法有據，本院依法予以支持。
二審山東煙臺中院觀點
本院認為，上訴人與被上訴人簽訂的商品房買賣合同及補充協議均系雙方當事人真實意思表示，內容不違反法律、行政法規的強制性規定，合法有效。合同簽訂后，被上訴人依約履行了支付購房款的義務，上訴人亦應向被上訴人交付符合雙方約定交付條件的房屋?，F被上訴人提交的涉案房地產項目前期宣傳彩頁、被上訴人親屬與上訴人工作人員微信聊天記錄、被上訴人等與上訴人工作人員及萊陽市建設部門工作人員談話錄音等證據，能夠證明上訴人曾在前期宣傳中宣傳相關戶型為一梯一戶，樣板間亦按照一梯一戶設計，被上訴人本意也是購買一梯一戶戶型房屋等事實。根據《最高人民法關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任?！币幎?，涉案商品房戶型一梯一戶應視為雙方商品房買賣合同內容?，F上訴人交付的涉案房屋并非被上訴人購房時所期望的一梯一戶戶型，上訴人的行為違反了雙方合同約定，致使被上訴人合同目的無法實現，一審法院判令解除涉案《商品房買賣合同》并無不當，本院予以支持。
福州律師蔡思斌評析：
此外，雖然本案購房合同中約定宣傳材料均不構成要約，但該條款從性質上看屬限制或免除被告責任且與購房者有重大利害關系的條款，開發商作為格式條款的制定方，應根據公平及誠實信用原則，盡到合理提示及說明義務，開發商未履行上述義務，應認為該條款對購房者不發生法律效力。
蔡思斌
2022年6月15日
?開發商能否在承擔保證責任且解除合同后向購房者主張債務抵銷？||福州債權債務律師、福州商品房律師推薦
一、背景：由一則案例引發
2.雙方存在抵銷合意的情況下，不受給付種類的限制
《合同法》第100條規定，經雙方協商一致，雙方互負債務可以相互抵銷，不受給付種類的限制。換言之，雙方合意抵銷的情況下的，即使雙方互負債務的標的物種類、品質不相同的，也符合抵銷的形式要件。行為人依據單方行為主張抵銷的，發生債務消滅的法律效力。
案例索引：浙江省慈溪市人民法院（2016）浙0282民初9264號“華潤置地（寧波）發展有限公司與余雪波商品房銷售合同糾紛案件”；金華市婺城區人民法院（2016）浙0702民初7542號“中國農業銀行股份有限公司金華經濟開發區支行與杜永剛、何曉鶯、浙江尚格置業有限公司金融借款合同糾紛案件”。
3.抵銷具有溯及效力，債的關系溯及抵銷權發生時消滅
抵銷的溯及效力，為許多立法例肯定，如荷蘭民法典第６編第１章第129條第１款、日本民法典第560條第2項以及臺灣民法第335條第１項等。中國大陸的合同法雖然沒有明確規定這一效力，在解釋上亦應作相同解釋。申言之，抵銷使當事人之間的債的關系溯及抵銷權發生時消滅，因而抵銷還可發生以下效果：其一，因為主張抵銷，自抵銷權發生時（學說上稱為抵銷適狀）起就消滅的債務，不再發生支付利息的債務；其二，因主張抵銷，自抵銷權發生時起就消滅的債務，故不發生債務人遲延責任，所以如果在抵銷權發生后一方債務人已向對方支付利息，抵銷后支付利息一方獲得不當得利返還請求權。
理論索引：上海法院網《抵銷的成立及抵銷效力的溯及力問題》；廖軍.論抵銷的形式及其效力[J].法律科學（西北政法大學學報），2004（3）。
2.但需要注意的是，若開發商主張行使抵銷權，則會喪失抵銷情形成就之日起至行使抵銷之日止期間的債務利息或者遲延責任的請求權。
3.除了增加合意抵銷條款之外，對于預售商品房按揭貸款中開發商的保證責任風險防范，還建議采用“及時協助購房者辦理房產過戶以及抵押登記手續以及“設計開發商承擔保證責任情形時的解除條款”等等風險防范措施，以未雨綢繆，避免不必要的損失。
作者：?，來源：天衡聯合律師事務所