2019年8月8日，金艷波與大白置業公司簽署《新建商品房買賣合同》（預售）。2019年9月19日，榮成市自然資源局對該合同備案。該合同附件十一補充協議第二部分第十一條其他約定中第5款載明：“出賣人針對買受人所購商品房及其所在樓宇、項目做的銷售資料及宣傳資料（包括但不限于售樓書、宣傳折頁、報紙、電視廣告等）僅供買受人購房時參考，并不視為正式要約之內容，出賣人不因上述廣告、宣傳資料而承擔違約責任，上述廣告、宣傳資料與本合同及其附件內容不一致的，以本合同及其附件為準。雙方在交易過程中口頭表示的意向和信息，不構成合同內容，雙方不受其約束”。上述內容加粗加黑顯示，金艷波在該補充協議每頁簽字并按捺手印。

訴訟過程中金艷波提交新聞報道、涉案樓房宣傳廣告、大黑集團公告、網絡新聞資料并陳述，2015年4月15日至2020年3月大黑集團公司在全國全面實施無理由退房政策，公開承諾：凡購買大黑所有樓盤住宅的客戶，均可無理由退房，本案樓盤也宣傳無理由退房。并據此主張無理由退房。

一審山東榮成法院觀點：

一審法院認為，《中華人民共和國合同法》第八條規定：“依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保護。”金艷波與大白置業公司于2019年8月8日共同簽署了《新建商品房買賣合同》（預售），該合同對合同雙方具有法律約束力，當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。大黑集團公司與大白置業公司系兩個獨立法人，大黑集團公司的宣傳承諾對大白置業公司并無法定約束力；金艷波提交的售樓宣傳單頁左上角標注無理由退房，但并無對該無理由退房政策的具體解釋，雙方也沒有如其他大黑品牌地產項目簽訂無理由退房承諾書等書面文件，且金艷波對合同附件的全部內容均已知曉，該合同附件中的內容已明確否定了金艷波的任意解除權。綜上，金艷波要求解除與大白置業公司簽訂的《新建商品房買賣合同》（預售），理由不當，一審法院不予支持。

二審山東威海中院觀點：

本院認為，涉案《新建商品房買賣合同》（預售）由金艷波與大白置業公司簽訂，系雙方當事人真實意思表示，不違反法律及行政法規的強制性規定，合法有效，當事人應當按照約定履行自己的義務。根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，構成要約。本案中，涉案《新建商品房買賣合同》補充協議中明確約定所購商品房及其所在樓宇、項目做的銷售資料及宣傳資料（包括但不限于售樓書、宣傳折頁、報紙、電視廣告等）僅供買受人購房時參考，并不視為正式要約之內容，出賣人不因上述廣告、宣傳資料而承擔違約責任，上述廣告、宣傳資料與本合同及其附件內容不一致的，以本合同及其附件為準。據此涉案樓盤的相關宣傳資料均不構成合同要約內容，上述《新建商品房買賣合同》及補充協議亦未約定上訴人可無理由退房或無理由解除購房合同，故上訴人要求根據大黑集團公司關于無理由退房的廣告政策及涉案樓盤宣傳單頁等內容要求解除合同，無事實和法律依據，本院不予支持。

福州律師蔡思斌評析：

雖然根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條的規定，對于“無理由退房”這類宣傳應當視為要約。但本案不同之處在于，本案的開發商已經在《商品房買賣合同》中明確約定宣傳資料等不視為合同內容，并且已經在合同加粗加黑處理，明確提醒購房者。在此前提下，購房者在簽訂合同后即無權再否定合同條款再以“無理由退房”的宣傳為由解除合同。此外，本案購房者還以大黑集團的宣傳作為解除合同的依據，但大黑集團與大白置業公司系兩個獨立法人，即便其存在關聯關系，購房者亦不能依據大黑集團的宣傳主張合同。

這就是律師辦理案件的難度所在。表面類似的案件，法院依據的法律條款基本相同，但法官在解讀案件事實可以作出不同的認定，其裁判結果卻可能完全不同。

改判要點

案例索引：（2022)魯10民終48號，當事人系化名并有刪節。

蔡思斌

2022年6月29日

郝冰通過大白公司宣傳了解到出售房屋為“一梯一戶”，2019年3月，郝冰遂與大白公司簽訂《商品房買賣合同》，購買其開發的某房屋；合同簽訂后，雙方辦理了房屋網簽手續，郝冰于當日向大白公司支付購房款。后大白公司向郝冰交付的房屋實際為“一梯兩戶”， 郝冰以大白公司交房與宣傳不符，提起訴訟要求解除購房合同。

審理過程中，法院查明郝冰親屬曾與大白公司處李姓銷售工作人員通過微信進行聯系，從聊天記錄看，郝冰從大白公司處購買的應為一梯一戶的房屋。庭審過程中，郝冰提交了案涉房地產項目的部分宣傳彩頁，從彩頁載明的內容看，宣傳的戶型亦為一梯一戶。另外，通過郝冰父親及與大白公司處孔姓經理的談話錄音內容可以確定：大白公司處確實曾有李姓銷售經理，關于一梯一戶戶型前期宣傳確實與實際情況不符。

一審山東萊陽法院觀點

本院認為，第一，原告提交的案涉房地產項目前期宣傳彩頁、原告親屬與被告處李姓銷售經理的微信聊天記錄、原告等人與被告處孔姓經理及萊陽市建設部門王姓主任的現場談話錄音、房屋存在質量問題的視頻光盤及照片打印件等證據，可以相互佐證，能夠形成一個較為完整的證據鏈條，足以證實被告在前期宣傳過程中，確曾將相關戶型宣傳為一梯一戶，樣板間亦按照一梯一戶設計，原告本意也是購買一梯一戶戶型房屋，然被告實際向原告交付的房屋并非一梯一戶，且存在電源插座漏水浸泡地板、窗框邊緣不整齊等質量問題的事實。第二，雖然原告在案涉《商品房買賣合同》附件一《房屋平面圖》中簽名捺印，但該附件中并未對房屋戶型等信息作出文字性的具體說明，結合實踐中《商品房買賣合同》大多為制式合同，購房人一般缺乏房地產方面的專業性知識，難以通過《房屋平面圖》直接看懂房屋的具體狀況，普遍按照出售方的要求簽名捺印等客觀事實，應認為僅憑原告在該《房屋平面圖》上的簽名捺印，不足以證實原告在簽訂合同時已明知自己購買的并非一梯一戶房屋，亦不足以證實原告變更了自身的意思表示，同意購買非一梯一戶房屋。第三，案涉《商品房買賣合同》附件四《補充協議》第十四條“宣傳資料/公示文件/樣板區”第1款中約定，被告以口頭、宣傳單張等形式表達和提供的信息，僅供原告參考，均不構成要約，如后期發生變化，不再另行通知。雖然原告在該協議落款處簽字捺印予以確認，但該條款從性質上看屬限制或免除被告責任且與原告有重大利害關系的條款，訂立合同時被告應根據公平及誠實信用原則，按照《中華人民共和國合同法》第三十九條之規定，盡到合理提示及說明義務，但被告未履行上述義務，應認為該條款對原告不發生法律效力。綜上，因被告向原告交付的案涉房屋不符合原告購買一梯一戶戶型的真實意愿，違反了雙方的事先約定，且交付的房屋客觀上存在一些質量問題，應認為被告構成違約，且因被告的違約行為導致原告合同目的無法實現，考慮到目前房價較高、普通購房者往往為購買房屋背負大量債務等客觀實際，現原告要求與被告解除案涉《商品房買賣合同》，被告協助原告辦理解除網簽手續，事實清楚、于法有據，本院依法予以支持。

二審山東煙臺中院觀點

本院認為，上訴人與被上訴人簽訂的商品房買賣合同及補充協議均系雙方當事人真實意思表示，內容不違反法律、行政法規的強制性規定，合法有效。合同簽訂后，被上訴人依約履行了支付購房款的義務，上訴人亦應向被上訴人交付符合雙方約定交付條件的房屋。現被上訴人提交的涉案房地產項目前期宣傳彩頁、被上訴人親屬與上訴人工作人員微信聊天記錄、被上訴人等與上訴人工作人員及萊陽市建設部門工作人員談話錄音等證據，能夠證明上訴人曾在前期宣傳中宣傳相關戶型為一梯一戶，樣板間亦按照一梯一戶設計，被上訴人本意也是購買一梯一戶戶型房屋等事實。根據《最高人民法關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。”規定，涉案商品房戶型一梯一戶應視為雙方商品房買賣合同內容。現上訴人交付的涉案房屋并非被上訴人購房時所期望的一梯一戶戶型，上訴人的行為違反了雙方合同約定，致使被上訴人合同目的無法實現，一審法院判令解除涉案《商品房買賣合同》并無不當，本院予以支持。

福州律師蔡思斌評析：

2014年4月29日，張正因購房所需，向某銀行南湖支行申請借款392萬元，雙方簽訂《個人購房借款及擔保合同》一份，合同約定：貸款金額392萬元；若張正未按合同約定按時還本或付息的，某銀行南湖支行有權宣布本合同提前到期，提前收回已發放貸款的本息并要求支付費用；貸款發放后，借款人或抵押人與售房人或其他第三方就該房產有關質量、價格、權屬、條件或其他事宜發生的任何糾紛，均與貸款人無關，貸款人有權選擇繼續履行本合同或要求借款人提前償還本合同項下的全部或部分貸款。

后該房屋“爛尾”， 開發商因進入破產清算程序而無法交付房屋，張正因無法再取得房屋所有權而停止向銀行支付月供，銀行向法院提起訴訟要求支付剩余貸款。

一審浙江嘉興南湖區法院觀點

雙方簽訂的《個人購房借款及擔保合同》系當事人真實意思表示，權利義務明確。現張正未按約還款，某銀行南湖支行依照合同約定宣布借款提前到期，鑒于張正也提起反訴要求解除該合同，故對合同解除予以確認。但需特別指出的是，張正簽訂合同的目的就是為了獲取貸款以彌補其購房資金不足，現某銀行南湖支行已按約發放貸款，張正在商品房買賣合同項下應支付的購房款也得以支付完畢，故張正簽訂合同的目的已經實現，而非所謂“不能實現”。一審法院確認合同解除是基于雙方在實質上一致同意，而非基于所謂合同目的不能實現。

張正主張貸款人只能向房屋出賣人永欣公司主張債權、張正不必繼續還款以及要求某銀行南湖支行退還已還本息款項的依據為《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十一條第二款，該條款規定為“商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后，商品房擔保貸款合同也被解除的、出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人”，該條款規定的是房屋出賣人在此種情況下所應承擔的義務，但從中不能直接反推出貸款人因此就喪失了依照與借款人的生效合同約定而要求借款人還款的權利，司法解釋的此項規定與合同的規定并不矛盾，張正的相關主張缺乏依據。

二審浙江嘉興中院觀點

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十一條第二款規定，商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后，商品房擔保貸款合同也被解除的，出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人。張正與永欣公司間的商品房買賣合同履行過程中，永欣公司因進入破產清算程序而無法向張正交付房屋，致使商品房買賣合同解除，張正據此主張解除個人購房借款及擔保合同，依據充分，應予支持。根據前述規定，永欣公司應承擔剩余貸款的還款責任。個人購房借款及擔保合同第38條約定“貸款發放后，借款人或抵押人與售房人或其他第三方就該房產有關質量、價格、權屬、條件或其他事宜發生的任何糾紛，均與貸款人無關，貸款人有權選擇繼續履行本合同或要求借款人提前償還本合同項下的全部或部分貸款”。該條款系某銀行南湖支行為重復使用而提前擬定的格式條款，其中與《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》相抵觸的內容，加重了張正的責任，該條款對張正不具有拘束力。故某銀行南湖支行提出的由張正歸還剩余貸款、支付利息及賠償律師費的請求不能成立，不予支持。

福州律師蔡思斌評析：

本案爭議焦點為合同解除后購房者是否承擔剩余貸款的還款責任？一二審裁判結果不同的原因在于對《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十一條第二款的理解存在分歧，一審法院認為根據本條規定不能直接反推出貸款人因此就喪失了依照與借款人的生效合同約定而要求借款人還款的權利。但二審法院則持相反觀點，認為合同解除后應由開發商承擔還款責任，購房者無需繼續承擔。但本案二審法院并未對此進行展開說理，直接推出該結論實際系有待商榷的。

需要說明的是，因爛尾樓引發的相似類型案件中，目前司法實踐中仍然是貸款銀行勝訴的案件居多。絕大部分仍然秉持本案一審法院的觀點，因此雖然本案判決對于爛尾樓的購房者維權具有一定意義，但并不代表能夠適用所有案件。

案例索引：（2021）浙04民終1597號，當事人系化名并有刪節。

蔡思斌

2022年4月18日

原告郝某與被告萊陽某置業有限公司簽訂了購房合同，購買了萊陽某小區一處房屋。被告未按合同約定時間交房，且原告稱購房前被告宣傳房屋是一梯一戶，交房后實際房屋為兩梯兩戶，房內多處需要修補改造，實際房屋與宣傳不符。原告訴至法院，要求與被告解除商品房買賣合同，被告返還其已付房款首付、已償還的按揭貸款本金及利息，并賠償違約金及重新購房的差價損失，協助其辦理解除網簽手續。

被告認為，未如期交付房屋是由于新冠肺炎疫情這一不可抗力導致，不應承擔逾期交付的責任。案涉房屋自始至終都是兩梯兩戶設計，原告也在案涉商品房買賣合同附件一“房屋平面圖”中簽名捺印，代表原告已經知曉房屋設計構造，被告從未將一梯一戶作為賣點在銷售過程中進行宣傳。原告所說案涉房屋存在質量問題，屬于保修范圍事項，不構成民事欺詐行為，原告亦無權解除商品房買賣合同。

法院審理后認為，第一，原告提交的案涉房地產項目前期宣傳彩頁、原告親屬與被告處某銷售經理的微信聊天記錄等證據，足以證實被告在前期宣傳過程中，確曾將相關戶型宣傳為一梯一戶，樣板間亦按照一梯一戶設計，原告本意也是購買一梯一戶戶型房屋，但被告實際向原告交付的房屋并非一梯一戶，且存在電源插座漏水浸泡地板、窗框邊緣不整齊等質量問題的事實。

第二，雖然原告在案涉商品房買賣合同附件一“房屋平面圖”中簽名捺印，但該附件中并未對房屋戶型等信息作出文字性的具體說明。結合實踐中商品房買賣合同大多為制式合同，購房人一般缺乏房地產方面的專業性知識，難以通過房屋平面圖直接看懂房屋的具體狀況，普遍按照出售方的要求簽名捺印等客觀事實，應認為僅憑該簽名捺印，不足以證實原告在簽訂合同時已明知自己購買的并非一梯一戶房屋，亦不足以證實原告變更了自身的意思表示。

第三，案涉商品房買賣合同附件四“補充協議”第十四條“宣傳資料/公示文件/樣板區”第1款中約定，被告以口頭、宣傳單張等形式表達和提供的信息，僅供原告參考，均不構成要約，如后期發生變化，不再另行通知。雖然原告在該協議落款處簽字捺印予以確認，但該條款從性質上屬限制或免除被告責任且與原告有重大利害關系的條款，訂立合同時被告應根據公平及誠實信用原則，盡到合理提示及說明義務，但被告未履行上述義務，應認為該條款對原告不發生法律效力。

第四，對原告主張的被告延期交房問題，經查，延期交房確因突發疫情影響案涉房地產項目施工進度所導致，在被告已向原告履行告知義務，扣除順延期間后最終交房時間并未違反雙方約定的情況下，應認為原告該項主張不構成解除合同的法定事由。

最終，法院依法判決解除原告郝某與被告萊陽某置業有限公司簽訂的案涉商品房買賣合同，被告萊陽某置業有限公司于判決生效后十日內協助原告郝某辦理案涉房屋的解除網簽手續，同時返還原告郝某已付案涉房屋購房首付款、已償還的按揭貸款本金，以及賠償原告郝某案涉房屋按揭貸款產生的利息。（張明武）

■法官提醒■

買賣商品房時，銷售者要堅持誠實信用原則，不作誤導性、夸大性的前期宣傳，同時在訂立商品房買賣合同過程中，要充分盡到提示說明義務，讓買房人全面準確了解所購買房屋的架構、戶型等信息，而不能利用自身專業優勢地位進行片面引導。否則，一旦構成根本違約，買房人即有權根據法律規定或合同約定行使合同解除權，并要求賠償合理損失。

來源：人民法院報

惟勝道律師事務所?原創

作者：顏嘉駿

?關于合同解除權除斥期間法條梳理

合同解除權行使期間屬于除斥期間，《合同法》第九十五條第一款“法律規定或者當事人約定解除權行使期限，期限屆滿當事人不行使的，該權利消滅”規定解除權行使的除斥期間既可以由法律規定，也可以由當事人約定。

合同解除權除斥期間相關法律規定梳理如下：

第一｜關于合同解除權可隨時行使的規定

1.《合同法》第二百三十二條“當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規定仍不能確定的，視為不定期租賃。當事人可以隨時解除合同，但出租人解除合同應當在合理期限之前通知承租人”；

2.《合同法》第四百一十條“委托人或者受托人可以隨時解除委托合同。因解除合同給對方造成損失的，除不可歸責于該當事人的事由以外，應當賠償損失”；

3.《合同法》第二百六十八條“定作人可以隨時解除承攬合同，造成承攬人損失的，應當賠償損失”。

第二｜關于合同解除權除斥期間的規定

1.《合同法》第九十五條第二款“法律沒有規定或者當事人沒有約定解除權行使期限，經對方催告后在合理期限內不行使的，該權利消滅”；

2.《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十六條“出租人知道或者應當知道承租人轉租，但在六個月內未提出異議，其以承租人未經同意為由請求解除合同或者認定轉租合同無效的，人民法院不予支持”；

3.《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《商品房買賣合同司法解釋》）第十五條“根據《合同法》第九十四條的規定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經催告后在三個月的合理期限內仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。法律沒有規定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發生之日起一年內行使;逾期不行使的，解除權消滅”。

? “三無”情形下合同解除權行使是否受期限約束

在有法律規定或當事人之間有約定時，合同解除權行使的除斥期間不會發生明顯的爭議。在法律沒有規定或當事人沒有約定的情況下，《合同法》第九十五條第二款也兜底規定，經對方催告后的合理期間為除斥期間。此款規定的合理期間沒有固定的標準，屬于法官自由裁量權的范疇，需要法官考慮個案的事實、合同標的的性質、交易的習慣和目的等一系列具體情況來具體的認定。

但在實務過程中我們會發現，《合同法》第九十五條還遺漏了一種特殊的情況，即法律既沒有規定、當事人也沒有約定合同解除權行使期限，且對方當事人也沒有發出催告，此時合同解除權的行使是否受期限約束，還是可以無限期隨時行使？

第一｜理論界的兩種觀點

對于上述問題法學界流行著兩種觀點，其中一種觀點認為，既然對方沒有進行催告，那么享有解除權的一方當事人可以隨時行使解除權，主要理由是，對方沒有催告解除合同，表明其對解除事由存在疑慮，不想也不愿意解除合同。這時解除權的行使期限完全由解除權人自由選擇，對方享有對解除權的異議權，使作為合同雙方的當事人都享有決定解除權行使期限的權利和機會，并相互制約。

另一種觀點則認為，如果說賦予守約方解除權，是為了保護守約方合法權益，防止違約方利用違約獲取’不當得利’，這是公平正義要求的體現。那么，允許解除權人在過長的期限內享有合同解除權利，動輒廢止既有的合同關系，且恢復原狀，則不利于交易的穩定性，且極容易讓守約方變成投機的主體，走到了公平正義的反面。因此，仍應對權利人解除合同的行使期限進行約束。

第二｜實務中的對于上述問題的認定

目前司法審判不認可“無法定、無約定、亦無催告時合同解除權不受除斥期間限制”的觀點。以商品房買賣合同為例，最高人民法院在《商品房買賣合同司法解釋》第十五條第二款規定：“法律沒有規定或者當事人沒有約定……，對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發生之日起一年內行使；逾期不行使的，解除權消滅”。可以看出，最高人民法院認為，無規定、無約定且無催告情況下，解除權權利人仍然受到解除權行使期限的限制。

我們贊同該觀點：

其一，合同解除權作為一種形成權，其行使的后果將導致原有的合同關系廢止，合同當事人之間的權利義務關系也隨之消失。若不通過除斥期間將合同解除加以限制，賦予合同解除權人長時間內任意解除合同的權利，那此時的合同解除權就如同是懸在合同當事人頭頂的達摩克里斯之劍，將已形成的權利義務關系長期處于不穩定的狀態中，不利于市場經濟的發展，也不利于交易安全；

其二，法律并不保護怠惰的當事人，雖然《合同法》對于不定期租賃合同、委托合同、承攬合同等特殊有名合同，賦予了相關當事人任意解除的合同權利。但并不意味著所有的合同都可以不受合同解除權的除斥期間的限制，也并不意味著權利人可以“躺著睡覺”；

在廣東省高級人民法院（2014）粵高法民一終字第60號民事判決書中，廣東省高院亦認為：雖然當事人沒有在合同中約定解除權行使的期限，法律也未規定此類合同的解除權行使期間，同時也沒有證據表明被告向原告催告行使合同解除權，當事人仍然應當在合同期限內行使該權利。

“海岸公司至今尚未支付上述合同約定的土地轉讓款，合同約定的解除條件早已成就。但白蕉水利委和白藤大閘管理處一直沒有向海岸公司作出解除合同的意思表示。解除權的行使可導致原有合同關系廢止，產生恢復原狀的法律效果。若可行使合同解除權的期間過長，將使業已形成的權利義務關系長期處于不穩定狀態。因此，解除權應當有合理的行使期限。《中華人民共和國合同法》第九十五條規定：“法律規定或者當事人約定解除權行使期限，期限屆滿當事人不行使的，該權利消滅。法律沒有規定或者當事人沒有約定解除權行使期限，經對方催告后在合理期限內不行使的，該權利消滅。”雖然當事人沒有在合同中約定解除權的行使期限，法律也未規定此類合同的解除權行使期限，也沒有證據表明海岸公司曾經催告白蕉水利委或白藤大閘管理處行使合同解除權，當事人仍應當在合理期限內行使該權利。”

?“三無”情形下合同解除權行使期限的認定??

前面提到，《商品房買賣合同司法解釋》第十五條對無規定、無約定、無催告情形下的解除權行使期限進行了一年的規定，這對法院在其他案件中認定“三無”情形下的解除權行使期限提供了一定的認定參考。但值得提醒的是，這類參考并非直接參照認定1年，而是以商品房買賣合同法律關系的特點與1年解除權行使期限的關系，得出“三無”情形下解除權期限宜長或宜短的判斷，并結合案件具體情況予以認定判斷。

在（2016）最高法民終173號民事判決書中，最高人民法院明確了嚴格限制《商品房買賣合同司法解釋》的使用范圍，禁止在其他合同關系中類推適用其規定。

“本案所涉合同是井建設備以及選廠設備買賣合同，與商品房買賣合同所涉標的不同，當事人利益關系也不一致，阿美礦產品公司要求參照適用《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條第二款之規定，缺乏事實和法律依據。阿美礦產品公司關于和成礦業公司解除合同超過行使期間的主張，缺乏依據，本院不予支持。”

在廣東省高級人民法院（2014）粵高法民一終字第60號民事判決書中，廣東省高院即參照《商品房買賣合同司法解釋》第十五條的規定得出合同解除權的宜短的判斷，再依據本案中合同解除權人長達17年未行使該權利的事實，得出其合同解除權已經消滅的結論。

“最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條規定：“法律沒有規定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發生之日起一年內行使；逾期不行使的，解除權消滅。”可見，合同解除權的除斥期間是一個比較短的期間。本案合同的解除權分別發生在1993年3月底和1993年6月1日，至本案訴訟已有20年之久，至權利人將合同債權2010年轉讓給第三人也有17年之久，該權利在電白紅花公司取得涉案債權之前應當早已消滅。”

由此可以看出，合同中未約定解除權行使的期限，法律也未規定此類合同的解除權行使期間，當事人也未催告的，合同解除權也應在一個合理期間內行使，否則該合同解除權將消滅。而對于該合理期間的認定，則屬于法官自由裁量權的范疇，需依據需要法官考慮個案的事實、合同標的的性質、交易的習慣和目的等一系列具體情況來具體的認定。《中華人民共和國最高人民法院公報》2013年第10期（總第204期）（2012）民再申字第310號公報案例重申了這種觀點。

“《商品房買賣合同司法解釋》第一條明確規定：“本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產開發企業將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉移房屋所有權于買受人，買受人支付價款的合同。”濱海公司并非房地產開發企業，其系向特定的對象天益公司及王錫鋒出售房屋，而非向社會銷售，故案涉協議并非該司法解釋所稱的商品房買賣合同，本案不適用上述司法解釋。解除權行使期限屬于除斥期間，超過權利行使期限，解除權消滅，故該期限的確定對當事人的權利義務具有重大影響，在法無明文規定的情況下，天益公司請求參照適用上述司法解釋就商品房買賣合同所規定的解除權行使期限，缺乏事實與法律依據。其次，根據《中華人民共和國合同法》第九十五條的規定，法律沒有規定或者當事人沒有約定解除權行使期限，經對方催告后在合理期限內不行使的，該權利消滅。對房屋買賣合同的解除權行使期限，法律沒有規定，本案當事人在合同中亦未約定，何為“合理期限”，應當由人民法院結合具體案情予以認定。”

? 結 語

綜上，我們認為，合同解除權行使期間對當事人權利義務關系影響重大。建議當事人應在合同中對合同解除權行使期限進行明確約定。對沒有法律規定亦沒有約定解除權行使期限的，在對方當事人催告后應及時行使解除權；若對方未進行催告的，亦應當注意把握解除權行使的時機和期限。

前面已經說到，對合理期限的判斷需要結合具體合同類型、性質、糾紛情況等進行綜合判斷，因此建議發生此類情形時，應當積極借助專業律師的幫助，避免行權不及時導致權力消滅的不利后果。