郝冰通過(guò)大白公司宣傳了解到出售房屋為“一梯一戶”，2019年3月，郝冰遂與大白公司簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，購(gòu)買(mǎi)其開(kāi)發(fā)的某房屋；合同簽訂后，雙方辦理了房屋網(wǎng)簽手續(xù)，郝冰于當(dāng)日向大白公司支付購(gòu)房款。后大白公司向郝冰交付的房屋實(shí)際為“一梯兩戶”， 郝冰以大白公司交房與宣傳不符，提起訴訟要求解除購(gòu)房合同。

審理過(guò)程中，法院查明郝冰親屬曾與大白公司處李姓銷(xiāo)售工作人員通過(guò)微信進(jìn)行聯(lián)系，從聊天記錄看，郝冰從大白公司處購(gòu)買(mǎi)的應(yīng)為一梯一戶的房屋。庭審過(guò)程中，郝冰提交了案涉房地產(chǎn)項(xiàng)目的部分宣傳彩頁(yè)，從彩頁(yè)載明的內(nèi)容看，宣傳的戶型亦為一梯一戶。另外，通過(guò)郝冰父親及與大白公司處孔姓經(jīng)理的談話錄音內(nèi)容可以確定：大白公司處確實(shí)曾有李姓銷(xiāo)售經(jīng)理，關(guān)于一梯一戶戶型前期宣傳確實(shí)與實(shí)際情況不符。

一審山東萊陽(yáng)法院觀點(diǎn)

本院認(rèn)為，第一，原告提交的案涉房地產(chǎn)項(xiàng)目前期宣傳彩頁(yè)、原告親屬與被告處李姓銷(xiāo)售經(jīng)理的微信聊天記錄、原告等人與被告處孔姓經(jīng)理及萊陽(yáng)市建設(shè)部門(mén)王姓主任的現(xiàn)場(chǎng)談話錄音、房屋存在質(zhì)量問(wèn)題的視頻光盤(pán)及照片打印件等證據(jù)，可以相互佐證，能夠形成一個(gè)較為完整的證據(jù)鏈條，足以證實(shí)被告在前期宣傳過(guò)程中，確曾將相關(guān)戶型宣傳為一梯一戶，樣板間亦按照一梯一戶設(shè)計(jì)，原告本意也是購(gòu)買(mǎi)一梯一戶戶型房屋，然被告實(shí)際向原告交付的房屋并非一梯一戶，且存在電源插座漏水浸泡地板、窗框邊緣不整齊等質(zhì)量問(wèn)題的事實(shí)。第二，雖然原告在案涉《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》附件一《房屋平面圖》中簽名捺印，但該附件中并未對(duì)房屋戶型等信息作出文字性的具體說(shuō)明，結(jié)合實(shí)踐中《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》大多為制式合同，購(gòu)房人一般缺乏房地產(chǎn)方面的專(zhuān)業(yè)性知識(shí)，難以通過(guò)《房屋平面圖》直接看懂房屋的具體狀況，普遍按照出售方的要求簽名捺印等客觀事實(shí)，應(yīng)認(rèn)為僅憑原告在該《房屋平面圖》上的簽名捺印，不足以證實(shí)原告在簽訂合同時(shí)已明知自己購(gòu)買(mǎi)的并非一梯一戶房屋，亦不足以證實(shí)原告變更了自身的意思表示，同意購(gòu)買(mǎi)非一梯一戶房屋。第三，案涉《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》附件四《補(bǔ)充協(xié)議》第十四條“宣傳資料/公示文件/樣板區(qū)”第1款中約定，被告以口頭、宣傳單張等形式表達(dá)和提供的信息，僅供原告參考，均不構(gòu)成要約，如后期發(fā)生變化，不再另行通知。雖然原告在該協(xié)議落款處簽字捺印予以確認(rèn)，但該條款從性質(zhì)上看屬限制或免除被告責(zé)任且與原告有重大利害關(guān)系的條款，訂立合同時(shí)被告應(yīng)根據(jù)公平及誠(chéng)實(shí)信用原則，按照《中華人民共和國(guó)合同法》第三十九條之規(guī)定，盡到合理提示及說(shuō)明義務(wù)，但被告未履行上述義務(wù)，應(yīng)認(rèn)為該條款對(duì)原告不發(fā)生法律效力。綜上，因被告向原告交付的案涉房屋不符合原告購(gòu)買(mǎi)一梯一戶戶型的真實(shí)意愿，違反了雙方的事先約定，且交付的房屋客觀上存在一些質(zhì)量問(wèn)題，應(yīng)認(rèn)為被告構(gòu)成違約，且因被告的違約行為導(dǎo)致原告合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，考慮到目前房?jī)r(jià)較高、普通購(gòu)房者往往為購(gòu)買(mǎi)房屋背負(fù)大量債務(wù)等客觀實(shí)際，現(xiàn)原告要求與被告解除案涉《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，被告協(xié)助原告辦理解除網(wǎng)簽手續(xù)，事實(shí)清楚、于法有據(jù)，本院依法予以支持。

二審山東煙臺(tái)中院觀點(diǎn)

本院認(rèn)為，上訴人與被上訴人簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同及補(bǔ)充協(xié)議均系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。合同簽訂后，被上訴人依約履行了支付購(gòu)房款的義務(wù)，上訴人亦應(yīng)向被上訴人交付符合雙方約定交付條件的房屋。現(xiàn)被上訴人提交的涉案房地產(chǎn)項(xiàng)目前期宣傳彩頁(yè)、被上訴人親屬與上訴人工作人員微信聊天記錄、被上訴人等與上訴人工作人員及萊陽(yáng)市建設(shè)部門(mén)工作人員談話錄音等證據(jù)，能夠證明上訴人曾在前期宣傳中宣傳相關(guān)戶型為一梯一戶，樣板間亦按照一梯一戶設(shè)計(jì)，被上訴人本意也是購(gòu)買(mǎi)一梯一戶戶型房屋等事實(shí)。根據(jù)《最高人民法關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條：“商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。”規(guī)定，涉案商品房戶型一梯一戶應(yīng)視為雙方商品房買(mǎi)賣(mài)合同內(nèi)容。現(xiàn)上訴人交付的涉案房屋并非被上訴人購(gòu)房時(shí)所期望的一梯一戶戶型，上訴人的行為違反了雙方合同約定，致使被上訴人合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，一審法院判令解除涉案《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》并無(wú)不當(dāng)，本院予以支持。

福州律師蔡思斌評(píng)析：