一、承租方明知出租面積包含無產權面積，應根據合同約定的標準支付租金

參考案例：廣東省深圳市龍華區人民法院(2021)粵0309民初328號民事判決：本院認為，首先，雙方在補充協議中約定“房屋產權建筑面積為14014.86平方米，雙方同意該出租面積含有部分無產權加建面積，該無產權加建面積不影響甲乙雙方對租金的約定。”可見在簽約時，華邦源公司已明知14014.86平方米含有部分無產權加建面積，且同意不影響雙方對租金的約定。其次，華邦源公司的承租人主體系從博來美公司變更而來，博來美公司出具《情況說明》，載明博來美公司與中科育成公司2017年1月1日簽訂《房屋租賃合同》，由于房產證尚未辦理，故經雙方一致同意以租賃房屋的建筑面積為基礎，外加公共配套用房面積計入總租賃面積。該《情況說明》與中科育成公司的主張相互印證。再次，博來美公司自2017年承租涉案房屋，華邦源公司自2019年1月接收涉案房屋，在明知租賃面積與產權面積不一致的情況下，長期以來從未對租賃面積提出過異議。因此，華邦源公司應根據合同約定的標準支付租金，并未多支付費用，華邦源公司的訴訟請求，無法律和事實依據，本院不予支持。

二、即便針對無產權部分的租賃合同無效，仍應參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費

相關案例：湖南省長沙市中級人民法院 (2019)湘01民終12072號民事判決，本案中，隆明公司與神州英才公司簽訂的《房屋租賃合同》項下房屋中有建筑面積約2300平方米未辦理產權登記，雖《房屋租賃合同》系雙方真實意思表示，但根據上述法律規定，該房屋租賃合同應認定部分有效。《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第五條規定，房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的，人民法院一般應予支持。涉案《房屋租賃合同》約定房屋租金為每年3,100,000元，租賃期限從2018年10月1日至2021年11月30日止，即便《房屋租賃合同》中對未辦理產權登記的房屋面積約定無效，但神州英才公司仍應參照合同約定的租金標準向隆明公司支付該部分無產權登記面積的房屋占有使用費。因此，《房屋租賃合同》除對未辦理產權登記面積房屋的約定部分無效外，其他關于絕大部分房屋面積的約定依法成立有效。

三、合同部分無效的責任在于出租方，并且由于合同無效造成承租方無法正常使用房屋，根據公平合理、等價有償原則，房屋占用費應當適當減免

廣州市中級人民法院(2020)粵01民終17086號民事判決：關于租金及占用費的計付。原則上，對于合同有效部分，即有產權房屋，因辦理營業執照及消防安全檢查的責任應由樂高公司承擔，故應按合同約定的標準計算租金。對于合同無效部分，即無產權部分，如樂高公司正常占有使用房屋的，亦應參照合同約定的租金標準計付占用費，但因本案中合同部分無效的責任在萬力物業公司，如因無效而無法正常使用該部分房屋的，則根據公平合理、等價有償原則，房屋占用費應當適當減免。

按樂高公司所述，涉案租賃場地中1號鋪作餐廳使用至2018年5月因消防問題被勒令停業；2、3號鋪、自編38號二樓分別由次承租人使用至2019年6月6日交還場地；7號倉由次承租人使用至交還場地之前，即使是無產權部分，樂高公司也實際占有使用了其中部分，應當支付相應占有使用費。因此，樂高公司答辯認為化工集團公司無權收取租金并反訴要求返還租金于法無據，一審法院不予支持。對于樂高公司應付租金及占用費的標準，從租賃合同履行過程中雙方之間的函件及電子郵件來看，涉案租賃場地確實存在因化工集團公司原因而部分無法正常使用的情形，萬力物業公司代表化工集團公司在2017年5月16日向樂高公司發送的電子郵件《XX號大院置換物業2016年11月至2017年3月租金、服務費統計表（按辦公算）》證明，化工集團公司為此愿意將2016年11月至2017年3月期間的租金（含占用費）減少至按照75513元/月計算。

綜合上述案例可以看出，法院在大部分情況下仍然會參照原合同的標準認定占有使用費，但如果合同無效的責任在于出租方，法院通常會根據公平合理、等價有償原則酌情調低占有使用費的標準。

蔡思斌

2022年6月8日

物權糾紛中的房屋占有使用費認定

參考案例一：廣州中院(2021)粵01民終18046號民事判決

關于705房的房屋使用費問題。根據《我的房產分配處理意見書》中所載內容及韋某1與曾某華、韋某2、韋某3的訴辯意見可知，韋某1與曾某華、韋某2、韋某3已經實際履行了《我的房產分配處理意見書》的約定，將705房與805房換住，韋某1提交的律師函能夠證明韋某1單方面違反換住約定，要求曾某華、韋某2、韋某3搬離805房，韋某1主張其未要求曾某華、韋某2、韋某3搬離805房與事實不符。根據《中華人民共和國民法典》第二百九十八條：“按份共有人對共有的不動產或者動產按照其份額享有所有權”，曾某華、韋某2、韋某3按其份額對案涉705房享有所有權，依法享有占有、使用、收益、處分的權利。現鑒于韋某1已經收回805房，但仍然占用705房，一審法院判決韋某1向曾某華、韋某2、韋某3按照曾某華、韋某2、韋某3占有705房的產權份額、以房管部門公布的同時期同地段住宅房屋租金參考價為標準，支付自2019年7月31日起至房屋拍賣或變賣成交日止的房屋使用費并無不當，本院依法予以維持。

參考案例二：廈門中院(2020)閩02民終2364號民事判決

訟爭房屋由鄭引明、鄭秀敏、鄭亞龍及劉祖保等人按份共有。根據《中華人民共和國物權法》第九十四條規定，按份共有人對共有的不動產或者動產按照其份額享有所有權。訟爭房屋一直由鄭亞龍居住使用并用于出租收益，現鄭引明、鄭秀敏暫不主張分割共有物，將訟爭房屋繼續由鄭亞龍管理使用，有利于共有物價值的利用及發揮。鄭引明、鄭秀敏要求鄭亞龍按照二人所享有的所有權份額向其支付房屋占有使用費，符合法律規定，應予支持。

根據《民法典》第四百六十條“不動產或者動產被占有人占有的，權利人可以請求返還原物及其孳息；但是，應當支付善意占有人因維護該不動產或者動產支出的必要費用。”結合以上所有案例可知，房屋占有使用費旨在保護權利人行使權利，均是在房屋所有權份額已確定下進行討論，當權利人的房屋被人占有或因該人的原因導致權利人無法實際占有、使用、收益其所有的房屋份額時權利人可向此人主張房屋占有使用費。其中應注意實際取得房屋的時間，只有在實際取得后仍被妨害行使權利的情況下才可主張。同時，在多人共有的情況下并非一方入住便可向其主張房屋占有費，還要求其占有使用導致其他共有人無法對其所有份額進行占有、使用、收益。

對于房屋占有使用費的金額，由于離婚、遺產繼承、共有物糾紛等訴訟往往涉及一定的情感因素，法院一般會參考房屋的租金標準基礎上，結合實際占有人占有房屋的權利來源以及實際生活情況酌情加以調整。

蔡思斌

2021年11月29日