房產(chǎn)證上登記男方占1%女方占99%的份額, 離婚時房產(chǎn)均分還是按登記份額分割?
作者/ 琚敬（北京云亭律師事務(wù)所）
房產(chǎn)登記在夫妻雙方名下，一方登記份額為1%，另一方登記份額為99%，離婚時，是按照登記的份額分割房產(chǎn)，還是平均分割呢？
房屋產(chǎn)權(quán)登記為按份共有，并且在辦理房本時登記的份額比例為99%和1%，這意味著當(dāng)事人雙方對房產(chǎn)作出了按份共有的約定，并且已按照該約定進(jìn)行了物權(quán)登記。該約定和登記具有法律效力，對雙方具有約束力，應(yīng)當(dāng)按照登記的份額即99%和1%進(jìn)行分割。
1. 陳某（女）、王某（男）于2011年登記結(jié)婚，2012年簽訂《購房合同》，2019年辦理房產(chǎn)證，房產(chǎn)登記為陳某占99%，王某占1%。
2. 陳某委托王某辦理產(chǎn)權(quán)證事宜，在辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記時，雙方出具書面的《聲明》載明：“雙方按份共有：陳某占有份額99%，王某占有份額1%。”
3.2020年，雙方離婚，陳某主張按照登記份額分割房屋，王某主張其辦理房產(chǎn)證時并不清楚1%和99%的意義，認(rèn)為房產(chǎn)為共同財產(chǎn)應(yīng)均分。訴訟過程中，房屋經(jīng)評估，價值為367.8萬元。
4.一審法院認(rèn)為房屋為雙方婚后購買，婚姻存續(xù)期間共同還貸，雙方就該房屋亦無其他約定情形，未按照登記比例分割房產(chǎn)，判決陳某給付王某房屋補償款150萬元。
5.陳某提起上訴，二審法院同意一審法院裁判意見，駁回上訴。
6.陳某向檢察院申請抗訴，檢察院提起抗訴后，北京市高級人民法院指令北京市第二中級人民法院再審。
7.北京二中院再審認(rèn)為，雙方對房產(chǎn)作出了按份共有的約定，并且已按照約定進(jìn)行了物權(quán)登記，判決房屋歸陳某，陳某向王某支付補償款36780元（按照房產(chǎn)1%份額比例計算）。
【案件來源】北京市第二中級人民法院【（2021）京02民再181號】
一審法院認(rèn)為：婚姻關(guān)系的存續(xù)應(yīng)以夫妻感情為基礎(chǔ)。陳某與王某在共同生活中發(fā)生矛盾，現(xiàn)雙方同意離婚，應(yīng)予準(zhǔn)許。關(guān)于房產(chǎn)問題，1204號房屋登記在雙方名下，雖然該房屋不動產(chǎn)權(quán)證書顯示為按份共有，王某1%，陳某99%，但該房屋為雙方婚后購買，婚姻存續(xù)期間共同還貸，雙方就該房屋亦無其他約定情形，現(xiàn)原告請求應(yīng)以房產(chǎn)證的登記為準(zhǔn)，無法律依據(jù)。考慮到實際情況認(rèn)定房屋歸陳某所有為宜，由原告向被告支付相應(yīng)房屋補償款，從照顧女方的原則出發(fā)，房屋補償款本院酌定為150萬元。判決雙方離婚，房屋歸陳某所有，陳某給付王某房屋補償款150萬元。
北京市二中院再審認(rèn)為：本案爭議的焦點是涉案的1204號房屋如何分割。根據(jù)查明的事實，王某和陳某將房屋產(chǎn)權(quán)登記為按份共有，并且在辦理登記的聲明中明確約定為按份共有，份額比例為王某1%，陳某99%。王某簽署聲明（并代理陳某簽署）并向登記機(jī)關(guān)表明是其真實意思表示，這意味著當(dāng)事人雙方對房產(chǎn)作出了按份共有的約定，并且已按照約定進(jìn)行了物權(quán)登記。該約定和登記對陳某和王某雙方具有約束力。因此，對于涉案房屋，應(yīng)當(dāng)按照按份共有的約定進(jìn)行分割。根據(jù)按份共有的份額比例，法院認(rèn)定該房屋歸陳某所有為宜，由陳某向王某支付相應(yīng)房屋折價款。原審對于房屋分割處理有誤，再審予以改正。故判決撤銷一、二審判決的財產(chǎn)部分，1204號房屋歸陳某所有，陳某給付王某房屋補償款36780元（按照房產(chǎn)1%份額比例計算）。
一、雙方約定了房產(chǎn)份額的，一般按照約定的份額進(jìn)行房產(chǎn)分割
司法實踐中，對于離婚時房產(chǎn)是按照登記的份額分割還是按照共同財產(chǎn)一人一半分割，存在不同的觀點：
第一種觀點認(rèn)為：登記機(jī)關(guān)登記的份額比例并不當(dāng)然能夠作為存在夫妻財產(chǎn)約定的依據(jù)。實踐中，夫妻婚后共同購買的房產(chǎn)，即使只登記在一方名下，并不意味著房屋僅屬于登記的一方，對方也享有一半份額，故產(chǎn)權(quán)登記情況不應(yīng)作為分割依據(jù)。
第二種觀點認(rèn)為，不動產(chǎn)登記具有公示效力，能夠明確不動產(chǎn)的歸屬，夫妻雙方作為完全民事行為能力人，應(yīng)意識到登記的法律后果，不動產(chǎn)登記可以視為是雙方對于房產(chǎn)份額的一種約定，應(yīng)尊重雙方的意思自治，按照登記的份額比例進(jìn)行分割。
筆者根據(jù)實踐經(jīng)驗以及案例檢索分析發(fā)現(xiàn)，司法實踐中法院一般按照第二種觀點，即按照登記的份額比例分割房產(chǎn)。
同時，有些法官在審查該類案件中，除了考慮登記的份額之外，還會考慮登記時當(dāng)事人的真實意思表示，法官一般會審查不動產(chǎn)登記時雙方有無填寫《知情同意書》《聲明》《詢問材料》等資料，如填寫了相關(guān)知情材料，說明雙方對于登記的份額是知情并了解的，會按照登記的份額比例進(jìn)行房產(chǎn)分割。這也給大家提供了一個思路，作為登記份額少的一方，登記時沒有在現(xiàn)場而是由另一方代辦，并且沒有簽署相關(guān)知情文件，如果想推翻登記的房產(chǎn)份額，可以考慮調(diào)取不動產(chǎn)登記材料，以登記材料不是自己親自辦理，不知情非真實意思表示等方面，嘗試說服法官以爭取更多房產(chǎn)份額，不過實踐中想要推翻份額約定難度也是比較大的。
二、實踐中，除了房產(chǎn)登記份額，法官可能綜合考慮的其他情形
一般情況下，法官會按照房產(chǎn)登記的份額進(jìn)行房產(chǎn)分割，但是特殊情況下，法官也會綜合考慮案情具體情況，以房屋產(chǎn)權(quán)登記為基礎(chǔ)，結(jié)合雙方對房屋出資比例、家庭貢獻(xiàn)、照顧女方原則等因素，比照房產(chǎn)證上的比例上下浮動后進(jìn)行分割或者在折價款上給予適當(dāng)傾斜。例如（2020）滬0115民初29191號判決，法官考慮到出資和產(chǎn)權(quán)登記比例相差懸殊，房屋登記與雙方對房屋貢獻(xiàn)嚴(yán)重不符，有失公允，在判決時就酌情調(diào)整了折價款比例。
三、房產(chǎn)登記份額如果和雙方后續(xù)約定不符的，以新的約定為準(zhǔn)
不動產(chǎn)物權(quán)登記分為對內(nèi)效力和對外效力，對外效力是指根據(jù)物權(quán)公示公信原則，善意第三人基于對登記的信賴而與登記權(quán)利人發(fā)生的不動產(chǎn)交易行為應(yīng)受到法律的保護(hù)；對內(nèi)效力是指應(yīng)審查當(dāng)事人的真實意思表示來確定真正的權(quán)利人。
雖然按照《民法典》規(guī)定，不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明，但是夫妻將共同購買的房屋登記于雙方名下，在離婚時，不能簡單地完全按照登記情況將房屋進(jìn)行分割，還需審查雙方是否對房產(chǎn)歸屬有新的約定。例如（2020）粵01民終15517號案件中，雖然房產(chǎn)按份登記在雙方名下，但雙方在離婚時約定房產(chǎn)歸一方所有，法官判決房產(chǎn)歸屬時就以雙方約定為準(zhǔn)。
四、婚前將房產(chǎn)加名登記為按份共有，如房產(chǎn)具有彩禮性質(zhì)，符合返還條件的應(yīng)予返還
一方婚前將房產(chǎn)加名，如果登記以雙方結(jié)婚且婚后感情生活長久穩(wěn)固為目的，贈與房產(chǎn)具有彩禮的性質(zhì)，即使房產(chǎn)登記為按份共有，法官也不會按照份額比例進(jìn)行分割，例如（2021）閩0481民初3364號案例中，男方在婚前將房產(chǎn)30%份額贈與女方，房產(chǎn)系男方出資并且產(chǎn)生了巨大債務(wù)，雙方婚姻僅維持100天就訴訟離婚。法院認(rèn)為，房產(chǎn)30%產(chǎn)權(quán)份額贈與給女方是以結(jié)婚為目的，具有彩禮性質(zhì)，雙方維持婚姻關(guān)系的時間極其短暫，且案涉房屋價值巨大，男方亦為購買案涉房屋背上了巨額債務(wù)，該贈與行為足以導(dǎo)致李某生活面臨困境，最終判決女方返還財產(chǎn)，確認(rèn)房產(chǎn)歸男方所有。
綜上所述，實踐中法官一般會按照登記的份額比例分割房屋，但是也會綜合考慮其他情形，比如出資與約定份額存在明顯不公的，法官可能綜合考慮雙方的出資貢獻(xiàn)、照顧女方權(quán)益原則等，酌情調(diào)整房產(chǎn)份額；特殊情況下，比如雙方有新的約定或者符合彩禮性質(zhì)的房產(chǎn)加名，法官不會按照房產(chǎn)登記份額進(jìn)行財產(chǎn)分割，而會根據(jù)公平原則，結(jié)合財產(chǎn)性質(zhì)以及雙方約定情況，綜合進(jìn)行判定。
為了減少夫妻之間房產(chǎn)紛爭，明確房產(chǎn)權(quán)屬，保護(hù)自己的合法權(quán)益，律師建議，實踐中應(yīng)注意以下幾點：
1.夫妻之間可以以夫妻財產(chǎn)約定的形式，約定婚內(nèi)財產(chǎn)（房產(chǎn)）或婚前財產(chǎn)（房產(chǎn)）的歸屬，例如婚內(nèi)財產(chǎn)歸一方所有、共同所有，或一部分財產(chǎn)共同所有，一部分財產(chǎn)個人所有，約定應(yīng)采用書面形式。
2.雙方在房產(chǎn)證上的房產(chǎn)份額登記，一般會認(rèn)定屬于雙方對于共同房產(chǎn)按份共有的約定，雖然不是傳統(tǒng)意義上的書面形式，但是房產(chǎn)登記能體現(xiàn)出雙方的真實意思表示，特別是登記時如果同時簽署了《聲明》《知情同意書》《問詢筆錄》等材料的話，離婚房產(chǎn)分割時，法官一般都會按照登記的房屋份額比例分割。
3.夫妻雙方在進(jìn)行房產(chǎn)登記時，一定要明確房產(chǎn)是共同共有還是按份共有，按份共有的話具體的比例是多少，切不可一時沖動作出非真實意思表示的登記行為，比如一方出資很多但是為了表忠心或哄另一方開心而登記對方99%，如果將來真的發(fā)生婚變，再去推翻房產(chǎn)登記的份額是非常難的。
4.實踐中，除了夫妻財產(chǎn)約定房產(chǎn)份額，還存在很多婚前房產(chǎn)贈與一方的情形，此種情形下，贈與人在產(chǎn)權(quán)變更登記之前可以行使任意撤銷權(quán)，在房屋產(chǎn)權(quán)完成變更登記后，贈與行為即完成不可撤銷，即按照房產(chǎn)登記的比例分割房產(chǎn)份額，因此，進(jìn)行房產(chǎn)份額登記一定要深思熟慮，慎之又慎。
《中華人民共和國民法典》
第二百一十七條?不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明。不動產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項，應(yīng)當(dāng)與不動產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿確有錯誤外，以不動產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。
第六百五十八條?贈與人在贈與財產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移之前可以撤銷贈與。
經(jīng)過公證的贈與合同或者依法不得撤銷的具有救災(zāi)、扶貧、助殘等公益、道德義務(wù)性質(zhì)的贈與合同，不適用前款規(guī)定。
第一千零六十五條?男女雙方可以約定婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財產(chǎn)以及婚前財產(chǎn)歸各自所有、共同所有或者部分各自所有、部分共同所有。約定應(yīng)當(dāng)采用書面形式。沒有約定或者約定不明確的，適用本法第一千零六十二條、第一千零六十三條的規(guī)定。
夫妻對婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財產(chǎn)以及婚前財產(chǎn)的約定，對雙方具有法律約束力。
夫妻對婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財產(chǎn)約定歸各自所有，夫或者妻一方對外所負(fù)的債務(wù)，相對人知道該約定的，以夫或者妻一方的個人財產(chǎn)清償。
《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民法典〉婚姻家庭編的解釋（一）》
第三十二條?婚前或者婚姻關(guān)系存續(xù)期間，當(dāng)事人約定將一方所有的房產(chǎn)贈與另一方或者共有，贈與方在贈與房產(chǎn)變更登記之前撤銷贈與，另一方請求判令繼續(xù)履行的，人民法院可以按照民法典第六百五十八條的規(guī)定處理。
房屋系雙方婚姻關(guān)系存續(xù)期間購買，并已約定按份共有，其中陳某占99％共有份額，劉某占1％共有份額，并有不動產(chǎn)權(quán)證書加以登記，應(yīng)視為夫妻雙方對共有財產(chǎn)的分配約定。
北京市高級人民法院在劉某與陳某離婚糾紛再審【（2019）京民申6063號】中認(rèn)為：對于案涉102號房屋分割問題，該房屋系雙方婚姻關(guān)系存續(xù)期間購買，并已約定按份共有，其中陳某占99％共有份額，劉某占1％共有份額，并有不動產(chǎn)權(quán)證書加以登記，應(yīng)視為夫妻雙方對共有財產(chǎn)的分配約定，兩審法院根據(jù)上述登記份額對102號房屋予以分割，有事實和法律依據(jù)。兩審法院根據(jù)查明的事實并結(jié)合相應(yīng)證據(jù)所作判決，并無不當(dāng)。
訟爭房屋產(chǎn)權(quán)登記為雙方各1／2按份共有，該份額體現(xiàn)了雙方對該財產(chǎn)所作的約定，認(rèn)定房產(chǎn)應(yīng)由雙方各半分割。
福建省廈門市中級人民法院在陳某、許某1離婚糾紛二審民事判決書【(2020）閩02民終1617號】認(rèn)為：關(guān)于址于廈門市集美區(qū)里號室房產(chǎn)的處理。根據(jù)查明的事實，雙方于婚后辦理訟爭房屋產(chǎn)權(quán)登記，根據(jù)該產(chǎn)權(quán)登記的內(nèi)容，該房產(chǎn)為雙方按份共有，各享有1／2份額，故訟爭房產(chǎn)屬于夫妻共同財產(chǎn)。一審法院依據(jù)訟爭房屋產(chǎn)權(quán)登記內(nèi)容即雙方各1／2按份共有，認(rèn)為該份額體現(xiàn)了雙方對該財產(chǎn)所作的約定，并據(jù)此認(rèn)定訟爭房產(chǎn)應(yīng)由陳某和許某1各半分割，以訟爭房產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)的貸款及對應(yīng)利息應(yīng)由陳某和許某1各半承擔(dān)，該認(rèn)定并無不當(dāng)。
以房屋產(chǎn)權(quán)登記為基礎(chǔ)，結(jié)合考慮雙方各自對房屋貢獻(xiàn)、照顧女方原則等因素，確定房屋份額歸占比99%的一方所有，在房屋市值扣除目前剩余貸款后，酌情確定一方支付給另一方房屋折價款金額（超出1%的比例）。
上海市浦東新區(qū)人民法院在焦某某與李某離婚糾紛一審【(2020）滬0115民初29191號】中認(rèn)為：案涉房屋系原、被告婚后購買，產(chǎn)權(quán)登記為按份共有（原告占99%份額，被告占1%份額），系當(dāng)時雙方基于首付款由原告父母全額出資情況下協(xié)商結(jié)果，對雙方均有約束力，應(yīng)在房屋分割時予以充分考慮。然川沙路房屋房款支付系由首付款1,020,000元和貸款700,000元共同組成，在原告父母出資僅占一半多比例情況下，被告僅分割房屋價值1%，顯然與原、被告各自對房屋貢獻(xiàn)嚴(yán)重不符，有失公允。綜上，本院以房屋產(chǎn)權(quán)登記為基礎(chǔ)，結(jié)合考慮原、被告各自對房屋貢獻(xiàn)、照顧女方原則等因素，確定川沙路房屋歸原告所有，在房屋市值扣除目前剩余貸款后，酌情確定原告支付被告房屋折價款500,000元。（房屋剩余貸款約為520,983元。原、被告一致確認(rèn)房屋市值為3,300,000元。被告主張首付后以公積金貸款方式出資500,000元。法院判決的酌情折價款實際占比約為18%）
婚前將房屋加名登記為按份共有，法院認(rèn)為贈與房屋產(chǎn)權(quán)份額系以雙方結(jié)婚且婚后感情生活長久穩(wěn)固為目的的，案涉財產(chǎn)實際上是雙方維持婚姻關(guān)系的一種擔(dān)保，具有彩禮的性質(zhì)，符合彩禮返還條件的應(yīng)予返還。
福建省永安市人民法院在李某、陳某1等離婚后財產(chǎn)糾紛民事一審民事判決書【(2021）閩0481民初3364號】認(rèn)為：李某系為雙方結(jié)婚而購買案涉房屋的，且陳某1自認(rèn)系在李某告知其已婚并有子女的情況后，其向李某提出分手的情況下，李某為挽留與彌補其，才提出將案涉房屋的30%產(chǎn)權(quán)份額贈與給其的，換而言之，如果陳某1不同意結(jié)婚，李某是不會贈與其該財產(chǎn)的。因此，可以確定李某將案涉房屋的30%產(chǎn)權(quán)份額贈與陳某1，系以雙方結(jié)婚且婚后感情生活長久穩(wěn)固為目的的，案涉財產(chǎn)實際上是雙方維持婚姻關(guān)系的一種擔(dān)保，故李某贈與陳某1的30%房屋產(chǎn)權(quán)份額具有彩禮的性質(zhì)。……雙方維持婚姻關(guān)系的時間極其短暫。且案涉房屋價值巨大，李某亦為購買案涉房屋背上了巨額債務(wù)，該贈與行為足以導(dǎo)致李某生活面臨困境。故根據(jù)公平原則以及《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民法典〉婚姻家庭編的解釋（一）》第五條：“當(dāng)事人請求返還按照習(xí)俗給付的彩禮的，如果查明屬于以下情形，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持：（一）雙方未辦理結(jié)婚登記手續(xù)；（二）雙方辦理結(jié)婚登記手續(xù)但確未共同生活；（三）婚前給付并導(dǎo)致給付人生活困難。適用前款第二項、第三項的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)以雙方離婚為條件。”的規(guī)定，對李某要求返還案涉財產(chǎn)，確認(rèn)案涉財產(chǎn)歸其所有的訴訟請求，本院予以支持。
夫妻之間贈與房產(chǎn)，贈與人在產(chǎn)權(quán)變更登記之前可以行使任意撤銷權(quán)，在房屋產(chǎn)權(quán)完成變更登記后，贈與行為即完成不可撤銷。
四川省成都市中級人民法院在李某、姜某離婚后財產(chǎn)糾紛二審民事判決書 [(2020）川01民終1184號]中：
一審法院認(rèn)為，該案爭議焦點為姜某是否享有案涉房屋50%權(quán)屬份額。該案現(xiàn)有證據(jù)能夠證明姜某與李某結(jié)婚后，雙方自愿向房管部門申請將原李某個人所有的案涉房屋，贈與姜某50%權(quán)屬份額，并辦理了登記。李某具有完全民事行為能力，應(yīng)當(dāng)知曉前述行為的法律后果。李某辯稱姜某以結(jié)婚為借口，欺騙李某辦理房屋過戶登記，除了自身陳述外，未提交符合法律規(guī)定的證據(jù)予以證明，姜某對此也不予認(rèn)可，李某應(yīng)自行承擔(dān)舉證不能的法律后果。故李某的贈與行為合法有效，案涉房屋應(yīng)由姜某、李某各自享有50%權(quán)屬份額。該案中，姜某與李某已解除婚姻關(guān)系，喪失了共同生活的基礎(chǔ)，且案涉房屋一直由李某占有使用，姜某主張由李某折價補償姜某享有的50%權(quán)屬份額，具有事實和法律依據(jù)，一審法院予以支持。案涉房屋經(jīng)評估現(xiàn)價值為1659900元，姜某應(yīng)享份額折價為829950元，故一審法院確認(rèn)位于錦江區(qū)房屋歸李某所有，李某應(yīng)向姜某折價補償829950元。
二審法院認(rèn)為，上訴人李某將屬于其單獨所有的案涉房屋以“加名”的方式將50%的份額贈與被上訴人姜某，贈與行為已經(jīng)完成。上訴人李某在實施贈與行為時并未約定被上訴人姜某應(yīng)履行相應(yīng)的義務(wù)，且李某也未在法定期限內(nèi)行使撤銷權(quán)，故上訴人李某關(guān)于被上訴人姜某未履行贈與行為所附條件及義務(wù)的上訴主張，無事實及法律依據(jù)，本院不予支持。
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