近兩年，房地產(chǎn)市場火爆，二手房市場交易頻繁，買賣雙方為少繳納稅款而簽訂“陰陽合同”，當事人發(fā)生糾紛時如何處理？重慶市第二中級人民法院近日就審結(jié)了這樣一起糾紛，判決合同的部分條款無效，駁回了當事人企圖全盤否定合同的訴訟請求。

2007年12月，漆某甲與漆某乙分別出資48萬元購買了位于重慶市巫山縣某街道的門市，登記的權(quán)利人為漆某乙，之后雙方補簽了《合伙購買門市協(xié)議書》，并就該協(xié)議書進行了公證。

2016年12月19日、12月20日漆某乙與楊某就涉案門市分別簽訂了兩份《重慶市房屋買賣合同》，第一份合同約定的門市成交價為39.8萬元，第二份合同約定的門市成交價為11.9萬元，其余條款相同，買賣雙方亦以合同金額11.9萬元為依據(jù)繳納了相關稅費。2017年1月4日，重慶市巫山縣國土資源和房屋管理局就門市頒發(fā)了不動產(chǎn)權(quán)證，登記的權(quán)利人為楊某。3月6日，楊某按照成交價39.8萬元補繳了相應稅費。福州房屋買賣律師

漆某甲起訴要求確認漆某乙與楊某2016年12月20日簽訂的《重慶市房屋買賣合同》無效，其理由是該合同中約定的交易價格遠遠低于其價值，明顯與實際交易價格不符，并且以該合同價格作為繳稅的依據(jù)，以合法形式掩蓋非法目的，規(guī)避應繳稅費，造成稅務征繳機關不能按照雙方實際交易價格征收稅費，損害國家利益，應屬無效合同。

法院經(jīng)審理認為，漆某乙與楊某2016年12月20日簽訂的《重慶市房屋買賣合同》除價格條款系為了達到少繳稅費的目的而惡意串通虛構(gòu)因此無效外，其他合同主要內(nèi)容并不違反法律的效力性強制性規(guī)定，且系當事人之間的真實意思表示，根據(jù)合同法第五十六條“無效的合同或者被撤銷的合同自始沒有法律約束力。合同部分無效，不影響其他部分效力的，其他部分依然有效”的規(guī)定，該合同的其余條款依然有效。故法院判決雙方于2016年12月20日簽訂的《重慶市房屋買賣合同》第二條價款條款無效，駁回了漆某甲的其他訴訟請求。福州房產(chǎn)律師分享

（閆冬冬??向存丹）

■法官說法■

簽“陰陽合同”反悔不應獲支持

在合同的實際履行中，應當綜合考慮合同雙方的真實意思表示和履行的實際情況來確定雙方的權(quán)利義務。二手房買賣雙方所簽訂“陽合同”的行為不能與“陰合同”割裂開來，應當統(tǒng)一于房屋交易的合同主要目的之下，“陽合同”與“陰合同”關于產(chǎn)權(quán)變動的約定是一致的，成立且產(chǎn)生法律效力，對雙方具有約束力，因此“陽合同”這一部分內(nèi)容而言應當是有效的，“陽合同”的價格條款不是雙方的真實意思表示，而是為了逃避稅費而惡意串通，損害國家利益，應屬無效，即“陽合同”價格條款內(nèi)容無效，但不影響其余條款內(nèi)容有效。承辦法官指出，如果確認“陽合同”整體無效，會存在著房價上漲時賣方主張合同無效以圖高價另售或房價降低時買方主張合同無效以規(guī)避房價下跌的風險的可能性，也會導致物權(quán)登記撤銷，造成交易資源的巨大浪費，損害交易安全，不利于社會交易秩序的穩(wěn)定。因此，在案件辦理中應本著誠實信用的基本原則，若當事人之間為避稅簽訂“陰陽合同”，一方當事人事后反悔的，不應當獲得法律上的支持。

福州房屋律師分享，來源：人民法院報

裁判要旨

簡要案情

馬某德與李某某系夫妻關系，馬某諾系雙方之女。馬某諾作為申請人申請限價商品住房一套，申請家庭人口為上述3人。資格審核通過后，馬某諾與黃某某登記結(jié)婚。此后，馬某諾簽訂《商品房預售合同》（限價商品住房），房屋總價款510615元，首付款310615元，貸款20萬元。房屋首付款由黃某某支付。婚姻關系存續(xù)期間涉案房屋取得房屋所有權(quán)證，登記所有權(quán)人為馬某諾。此后馬某諾與黃某某離婚。

馬某德、李某某、馬某諾三人以黃某某為被告提起訴訟，要求確認涉案房屋為三人所有。一審中，雙方對房屋現(xiàn)價值達成一致意見為200萬元。馬某諾、馬某德、李某某不要求在三人之間進行份額及補償款的分割。

裁判結(jié)果

北京市朝陽區(qū)人民法院經(jīng)審理后認為，涉案房屋系在馬某諾與黃某某結(jié)婚后簽訂購房合同、支付首付款，雙方共同償還部分貸款，故訴爭房屋應為馬某諾與黃某某的夫妻共同財產(chǎn)。涉案房屋雖然登記在馬某諾個人名下，但系馬某諾以其與父母馬某德、李某某的家庭為單位申請的兩限房，馬某德、李某某因申請涉案房屋，今后無法再次申請保障性住房，故其二人應該得到一定補償。綜合考慮涉案房屋的來源、首付款支付、貸款償還等情況，判決涉案房屋歸馬某諾所有，房屋剩余貸款由馬某諾負責償還，由馬某諾向黃某某支付折價款70萬元，馬某德、李某某應獲得的補償計入馬某諾享有的份額中。

一審宣判后，馬某諾、馬某德、李某某、黃某某均不服，馬某諾、馬某德、李某某主張涉案房產(chǎn)不屬于夫妻共同財產(chǎn)，黃某某則對一審判決進行房產(chǎn)分割時計算了馬某德、李某某的份額提出異議，均向北京市第三中級人民法院提出上訴。

二審法院經(jīng)審理后認為，一審判決認定涉案房產(chǎn)屬于夫妻共同財產(chǎn)，屬適用法律有誤，但處理結(jié)果并無不當。依法駁回上訴，維持原判。

法官評析

離婚時兩限房的分割問題，涉及到國家政策與法律規(guī)范、法律效果與社會效果的綜合考量問題。兩限房由一方在婚前申請，在婚后簽訂房屋買賣合同且首付款由另一方用個人財產(chǎn)支付的，離婚時如何分割爭議較大，目前沒有定論。

1.權(quán)屬認定問題

第一種觀點認為，雖然兩限房以一方婚前所屬家庭為單位由一方在婚前申請，但購房行為發(fā)生于婚后，該房產(chǎn)應作為夫妻共同財產(chǎn)進行分割。第二種觀點認為，該房產(chǎn)應認定為申請人一方個人財產(chǎn)。

兩限房屬于保障性住房的范圍，購房主體特定，購買價格亦非房屋價值的直接體現(xiàn)，具有福利性質(zhì)。兩限房由一方婚前申請的，房產(chǎn)的供應對象為一方及其父母等成員構(gòu)成的家庭，與另一方無關。申請兩限房的家庭經(jīng)過資格審查符合條件后，通過搖號確定具體的房屋，房屋確定后不可更改，此后履行的購房手續(xù)即簽訂房屋買賣合同、支付房款等行為均系申請行為的延續(xù)，在此期間申請人婚姻狀態(tài)的變動或?qū)嶋H付款主體、數(shù)額的不同等情況對已確定的兩限房沒有任何影響，故兩限房性質(zhì)上的特殊性使得房產(chǎn)的取得主要取決于申請人所具備的資格。如果在認定房產(chǎn)權(quán)屬時不考慮兩限房的特殊性，將導致兩限房政策所要實現(xiàn)的目的落空，無疑有違“民事活動必須遵守法律，法律沒有規(guī)定的，應當遵守國家政策”的原則。

筆者贊同第二種觀點。

在不屬于夫妻共同財產(chǎn)的前提下，關于權(quán)屬問題在申請家庭內(nèi)部亦存在爭議，爭議在于屬于申請人單獨所有還是家庭成員共有。兩限房的購買資格限定于申請人本人，申請家庭成員并非申請人、亦未作為購房人簽訂買賣合同的，房產(chǎn)亦登記于申請人名下，故產(chǎn)權(quán)應認定為申請人一方所有而非家庭成員共有。

2.另一方的補償問題

一種觀點認為，另一方明知其不具備購買資格，因出資獲利不符合國家政策，所以，在離婚時另一方主張因其出資對于登記于一方名下的兩限房增值部分予以補償不應支持。另一種觀點認為，由于婚后夫妻任何一方的所得均屬于夫妻共同財產(chǎn)，而且夫妻在一起生活，使得另一方已經(jīng)沒有必要或者沒有可能購置個人房產(chǎn)，由于限購政策的影響，同時房價持續(xù)上漲，也加大了無房一方的機會成本，使得其實際上已經(jīng)因為締結(jié)婚姻而錯過了最佳的個人購房時機。因此，將另一方的出資作為債權(quán)對待時，不考慮房屋升值的因素，對另一方是不公平的。筆者同意這一種觀點。至于補償標準，以公平為基本原則，應依據(jù)房產(chǎn)的首付款支付、貸款償還情況以及個人貸款首付比例綜合考慮，予以酌定，以不超過按夫妻共同財產(chǎn)分割的數(shù)額為限。

來源：人民法院報

作者：北京市第三中級人民法院??楊??路

本案案號：（2015）朝民初字第37209號，（2016）京03民終4912號

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本報訊??妻子簽字賣房，還收了購房款，但是丈夫卻拒認合同，而且還在房內(nèi)砌了堵磚墻阻止他人進出，這種情況下，購房者該怎么辦？近日，廣東省梅州市平遠縣人民法院開庭審理了這樣一起房屋買賣合同糾紛，判決解除雙方簽訂的購房合同，被告黃某蘭5日內(nèi)向原告黃某添返還購房款23萬元及其利息。

2016年9月初，黃某添經(jīng)朋友介紹，了解到黃某蘭有房要出售。黃某添與黃某蘭溝通后便于2016年9月23日簽訂《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)賣合同》，合同約定黃某添需在9月23日當天一次性付清房款23萬元給黃某蘭，房產(chǎn)需于9月23日正式移交給黃某添使用。

合同簽訂完后，黃某添當天便通過銀行轉(zhuǎn)賬及現(xiàn)金方式向黃某蘭交付購房款合計23萬元，履行了合同約定的義務。黃某蘭委托其弟黃某旺將涉案房屋鑰匙交給黃某添。9月25日，黃某添收到轉(zhuǎn)交的涉案房門鑰匙，但開門查看房屋時，發(fā)現(xiàn)房內(nèi)已被黃某蘭丈夫鐘某砌了磚墻，嚴重影響其入住和使用。黃某添無法接收到按《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)賣合同》約定的完整面積的房屋，與黃某蘭多次通過電話溝通解除雙方之間的購房合同，返還購房款，均未果。

2017年1月4日，黃某添將黃某蘭告上法庭，要求依法解除雙方簽訂的《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)賣合同》，被告黃某蘭承擔違約責任，返還購房款23萬元及承擔利息損失和律師費。

庭審中，黃某蘭辯稱房屋是自己的個人財產(chǎn)，自己已將房屋鑰匙和與房屋有關的資料交給原告，完成了合同的所有義務，并沒有違約。砌墻是其丈夫的個人行為，與自己無關。

法院經(jīng)審理認為，原告已履行交付購房款的義務，被告未依約完整地履行全部義務，構(gòu)成根本違約。本案中，雖然被告已將房屋鑰匙交給原告，但被告丈夫鐘某的砌墻行為客觀上影響了原告對房屋的完整接收，故被告并未完整交付該房屋給原告；又因涉案房屋無房產(chǎn)證，該房屋亦無法進行過戶登記，故被告實際也未履行轉(zhuǎn)移該房屋所有權(quán)的義務。因此，應認定涉案合同并未履行完畢，被告構(gòu)成根本違約，應當承擔違約責任。至于涉案房屋到底屬于被告黃某蘭個人財產(chǎn)還是其與丈夫的夫妻共同財產(chǎn)，并不影響被告違約行為的構(gòu)成。故支持了原告黃某添提出的解除涉案合同的訴訟請求。

（黃義濤??劉翠紅）

來源：中國法院網(wǎng)桂林法院?|??作者：唐耀君

【案情簡介】：

陶某科與江某英系夫妻，2009年8月二人商議以一次性結(jié)清房款的方式購買一套商品房，房屋產(chǎn)權(quán)登記在陶某科名下。2016年2月，陶某科因生意資金周轉(zhuǎn)困難，與江某強簽訂《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，雙方約定由江某強出資46萬元購買陶某科的房屋，對此協(xié)議，江某英不知情。后因房屋產(chǎn)權(quán)過戶問題產(chǎn)生糾紛，陶某科以房屋系家庭共有財產(chǎn)，自己無權(quán)單獨處理，主張房屋轉(zhuǎn)讓合同無效。江某強遂訴至法院，主張自己不知該房屋系陶某科的夫妻共同財產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在陶某科名下，且自己支付了相應對價，系善意受讓人，雙方簽訂的合同有效，陶某科應協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)并交付房屋。

【爭議焦點】：

一方擅自處分夫妻共有房屋，受讓人主張善意取得能否成立。

【 案情分析】：

根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十一條“無處分權(quán)的人處分他人財產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效?！奔啊吨腥A人民共和國物權(quán)法》第一百零六條規(guī)定“無處分權(quán)人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)：（一）受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的；（二）以合理的價格轉(zhuǎn)讓；（三）轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。受讓人依照前款規(guī)定取得不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請求賠償損失。當事人善意取得其他物權(quán)的，參照前兩款規(guī)定。”規(guī)定可知，本案中，陶某科系無權(quán)處分人，擅自處分夫妻共同的房產(chǎn)，與江某強2016年2月簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，雖系雙方真實意思的表示，但爭議房屋屬于合同一方的夫妻共同財產(chǎn)，且對簽訂《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》江某英不知情，事后也未對簽訂協(xié)議書的行為予以追認，陶某科亦未在簽訂《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》后取得涉案房屋的單獨所有權(quán)，雙方簽訂《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》的行為系無權(quán)處分了共有人的財產(chǎn)，該協(xié)議是無效的。另江某強主張自己系善意人，對涉案房屋是否是陶某科的夫妻共同財產(chǎn)不知情，且已支付了相應對價，理應善意取得對房屋的所有權(quán)。但雙方在簽訂《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》后、糾紛發(fā)生前，尚未辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，不符合《物權(quán)法》第一百零六條規(guī)定的善意取得之登記要件，其請求應不予支持。

（作者單位：廣西全州縣人民法院）

　　借名買房糾紛中，借名人主張房屋確權(quán)最主要的理由之一就是房屋的“真實權(quán)利狀態(tài)與登記狀態(tài)不一致”，其為該房屋的真實權(quán)利人?！罢鎸崣?quán)利狀態(tài)與登記狀態(tài)不一致”存在的可能性或制度根源在于，法律賦予不動產(chǎn)登記(簿)在不動產(chǎn)物權(quán)的歸屬和內(nèi)容的認定上具有權(quán)利推定效力，這就意味著不動產(chǎn)登記簿記載的物權(quán)權(quán)屬狀態(tài)并不總是會與真實物權(quán)狀態(tài)相一致。

(一) 不動產(chǎn)登記簿的權(quán)利推定力與權(quán)屬爭議

《物權(quán)法》第十六條規(guī)定：“不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)?！本偷怯浬У奈餀?quán)變動而言，該條規(guī)定體現(xiàn)的精神是，法律推定不動產(chǎn)登記簿上記載的不動產(chǎn)權(quán)屬狀況以及權(quán)利限制事項與真實情況保持一致。這主要包括了兩層含義：

一方面，不動產(chǎn)登記(簿)的推定力是指法律上的權(quán)利推定。

另一方面，不動產(chǎn)登記(簿)推定力作為一種權(quán)利推定，本質(zhì)上是對證明責任的分配。也就是說，法律對不動產(chǎn)登記簿推定力的規(guī)定是一種證明責任或舉證負擔的規(guī)范，與實體權(quán)利的歸屬并不直接相關。因此，訴訟中，若當事人就登記簿上記載的不動產(chǎn)物權(quán)歸屬發(fā)生爭議，則登記簿上記載的物權(quán)人首先被推定為真實物權(quán)人，對此無需再行舉證證明。但作為一種法律擬制事實，登記表彰的物權(quán)狀態(tài)并不總與真實物權(quán)狀態(tài)相一致，故在民事訴訟中允許對此提出異議的當事人通過舉證證明真實的物權(quán)狀態(tài)，如果其能夠證明真實物權(quán)狀態(tài)與不動產(chǎn)登記簿的記載不一致，人民法院可以推翻登記簿記載所證明的物權(quán)狀態(tài)，根據(jù)當事人提交的證據(jù)確認不動產(chǎn)物權(quán)的權(quán)屬。

(二) 物權(quán)關系與債權(quán)關系之區(qū)分與房屋權(quán)屬確認

對于借名購買的房屋，在是否存在房屋所有權(quán)的真實權(quán)利狀態(tài)與登記狀態(tài)不一致，是否借名人實際上應為該房屋的真實權(quán)利人，從而應當據(jù)此確認借名人為房屋所有權(quán)人的問題上，實踐中主要存在兩種觀點。

一種觀點認為，如根據(jù)當事人提供的購房款支付、房貸的償還、雙方之間關于借名買房及所有權(quán)歸屬的約定等證據(jù)，能夠證明在雙方之間形成了借名買房關系，則當事人之間的真實意思是借名人購買房屋并取得所有權(quán)，被借名人雖然根據(jù)相應的房屋買賣合同等文件被登記為房屋所有權(quán)人，但這并非當事人的真實意思表示，據(jù)此作出的權(quán)屬登記因此而不具有原因行為的基礎，從而導致最終形成的登記權(quán)利狀態(tài)與真實權(quán)利狀態(tài)不一致，此時，不動產(chǎn)登記簿的權(quán)利推定力將因有證據(jù)證明權(quán)屬的真實狀態(tài)而遭到否定，從而應回歸真實權(quán)利狀態(tài)，故當事人請求確認物權(quán)的，應予支持。這種觀點可稱為“物權(quán)說”。

有觀點在基本認同“物權(quán)說”結(jié)論的基礎上，對于“物權(quán)說”的論證過程提出了不同看法。該觀點認為，當事人之間通過借名的方式購買房屋，其本質(zhì)是當事人之間通謀，不表示內(nèi)心真意的假裝實施法律行為的意思表示的形式，當事人之間借名購買房屋構(gòu)成虛偽表示，其簽訂房屋買賣合同并將房屋所有權(quán)登記在被借名人名下的行為則構(gòu)成隱藏行為。而虛偽行為在此種情況下應被認定為無效，故據(jù)此作出的權(quán)屬登記因此而喪失了不動產(chǎn)物權(quán)變動的基礎關系，從而不發(fā)生相應的物權(quán)效力，至于被隱藏的行為實為借名人買房，其是否有效，則應根據(jù)法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定加以認定，如不存在無效情形，則借名人確認物權(quán)的請求應當被支持。

另一種觀點則認為，在借名買房中，登記權(quán)利人與第三人之間的房屋買賣合同是真實有效的，并且已經(jīng)基于這一基礎法律關系完成了房屋所有權(quán)登記，故是唯一合法的房屋所有權(quán)人，借名人與登記權(quán)利人之間關于房屋所有權(quán)歸屬的約定只能約束合同雙方當事人，沒有直接設立房屋所有權(quán)的法律效力，借名人不能根據(jù)借名買房協(xié)議的約定直接取得房屋所有權(quán)。這一觀點可稱為“債權(quán)說”。如北京高院在《關于審理房屋買賣合同糾紛案件若干疑難問題的會議紀要》(京高法發(fā)[2014]489號)第十條中即規(guī)定：“借名人以出名人(登記人)為被告提起訴訟，要求確認房屋歸其所有的，法院應當向其釋明，告知其可以提起合同之訴，要求出名人為其辦理房屋過戶登記手續(xù)?！?/p>

筆者贊同后一種觀點。究其根本，對于此種類型的權(quán)屬爭議，應作何種處理，實取決于對于物權(quán)關系與債權(quán)關系之區(qū)分以及不動產(chǎn)登記在此類法律行為中作用的正確認識。

在借名買房關系中，實際上主要存在兩個合意：一個是存在于借名人與被借名人之間的關于房屋所有權(quán)歸屬的合意;另一個是借名人(或被借名人)與第三人之間達成的買賣房屋，并據(jù)此向登記機構(gòu)表達的關于房屋所有權(quán)登記的合意。這兩個合意在一般情況下應當是一致的，但在借名買房的情形下則出現(xiàn)了分離。對于這兩個合意以及由此形成的法律關系和權(quán)利的性質(zhì)，應作區(qū)分理解。

對于前者，首先應當承認的是在當事人之間形成了合同關系，這點并無異議，當事人的合同約定在法律規(guī)定的框架下直接發(fā)生法律效力。但對于當事人該約定的意思仍需根據(jù)合法性解釋原則加以理解。由于房屋買賣關系中，法律賦予不動產(chǎn)登記物權(quán)移轉(zhuǎn)的效力，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力，故房屋權(quán)屬不能僅僅依據(jù)當事人約定而發(fā)生變動，還需登記這一生效要件相結(jié)合才能產(chǎn)生物權(quán)變動的效果。因此，當事人雖然約定了房屋所有權(quán)歸屬于借名人，但該約定并不發(fā)生物權(quán)效力，房屋所有權(quán)因此并未轉(zhuǎn)移由借名人享有，只是在借名人與被借名人之間產(chǎn)生了以在符合法律規(guī)定和合同約定的條件時完成物權(quán)變動為主要內(nèi)容的債權(quán)債務關系，即該約定僅具有債權(quán)效力，被借名人因此對借名人負有相應的協(xié)助辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的義務，借名人因此而成為這一關系下的債權(quán)人。

對于后者，不論房屋出賣人是否知道借名人和登記權(quán)利人之間的借名買房關系，房屋出賣人與登記權(quán)利人之間已經(jīng)達成了房屋買賣的合意，房屋買賣合同依法成立，在該合同不因違法而無效的情形下，登記權(quán)利人據(jù)此完成了房屋所有權(quán)登記，就當然合法取得了房屋所有權(quán)。

至于“物權(quán)說”中有人提出的當事人之間通過借名的方式購買房屋，系虛偽表示，在性質(zhì)上屬隱藏行為，從而應否定登記權(quán)利人取得物權(quán)的論斷。筆者認為不能成立。虛偽表示指表意人與相對人通謀，不表示內(nèi)心真意的假裝實施法律行為的意思表示。在虛偽表示中，表意人沒有作出意思表示的真意，相對人對此明知并達成合意，因此該意思表示在當事人之間無效。而在借名買房關系中，借名人與被借名人以及被借名人與房屋出賣人之間的法律行為均不構(gòu)成虛偽表示。在借名人與被借名人之間，借名人確有通過被借名人購買房屋，并將房屋登記于被借名人名下的法律拘束意思，被借名人也在這個意義上為允諾;在被借名人與房屋出賣人之間，基于借名人與被借名人的前述合意，被借名人與房屋出賣人簽訂了房屋買賣合同，在這一合同關系中，被借名人從房屋出賣人處購買房屋的意思表示是真實的，對于房屋出賣人而言，無論其是否知曉借名人與被借名人之間是否就借名購買房屋達成的合意，也均不對房屋出賣人將房屋出賣給被借名人的意思構(gòu)成影響。因此，借名買房關系中的相關合同并不構(gòu)成虛偽表示。

“物權(quán)說”的支持者認為，在借名買房的情形下，借名人已經(jīng)享有了事實物權(quán)，故確認其物權(quán)自是當然之義。筆者認為，理論上所謂的“事實物權(quán)”，是與“法律物權(quán)”相對的概念。所謂法律物權(quán)，是指權(quán)利正確性通過法定公示方式予以推定的物權(quán);而事實物權(quán)則是與法律物權(quán)分離的真正物權(quán)，它是指“在不存在交易第三人的情況下能夠?qū)狗晌餀?quán)的物權(quán)”。借名人對房屋享有的所有權(quán)就屬于事實物權(quán)中的“符合當事人本意的事實物權(quán)”。在這種情況下，本應取得法律物權(quán)的權(quán)利人以保留物權(quán)的意思表示，委托或者指令他人就同一標的物享有法律物權(quán)，則該權(quán)利人享有事實物權(quán)。該學說提出是在《物權(quán)法》實施之前的2001年，如果說在當時尚有實踐中的適用空間的話，那么，在《物權(quán)法》已經(jīng)確立物權(quán)法定原則以及債權(quán)形式主義為主的物權(quán)變動模式的今天，所謂的“事實物權(quán)”至少在以登記生效為要件的基于法律行為發(fā)生的不動產(chǎn)物權(quán)變動情形下，已經(jīng)不再有具有法律上的依據(jù)或者是合法性基礎了。正如前文所述，在借名買房情形下，根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，要取得房屋所有權(quán)，則不僅需要有效的原因行為作為要件，而且需要具備登記作為生效要件之一，兩者缺一不可，因此，所謂的“事實物權(quán)”因欠缺法律規(guī)定的設立或變更一個物權(quán)所應具備的生效要件而不能成其為物權(quán)，既如此，又何來確認借名人享有房屋所有權(quán)呢?

“物權(quán)說”在認為借名買房情形下應當確認借名人的房屋所有權(quán)的基礎上，還主張應當區(qū)分對內(nèi)和對外關系。在不涉及第三人利益的情況下，物的支配秩序即物權(quán)的靜態(tài)利益，相對于物的交易秩序即物權(quán)的動態(tài)利益，更具有重要性，故法律以保護事實物權(quán)為基本出發(fā)點。但在涉及借名人與登記權(quán)利人以外的第三人也就是對外關系時，立法和司法保護的基本出發(fā)點是法律物權(quán)，原則上保護登記權(quán)利人的法律物權(quán)。保護法律物權(quán)的目的，是以此保證交易第三人取得物權(quán)的可能性，維持交易秩序的暢通與安全。維持法律物權(quán)的正確性，對保護第三人利益和維護交易安全意義重大。其法理基礎在于，因借名登記而產(chǎn)生的法律物權(quán)與事實物權(quán)的分離，歸因于借名當事人雙方，該雙方之間的法律關系相對于第三人來說，是一種內(nèi)部關系，這種內(nèi)部關系很難抗衡代表社會交易秩序的外部關系。因而，法律物權(quán)與事實物權(quán)分離所產(chǎn)生的權(quán)屬沖突，對第三人來說，僅是借名雙方的內(nèi)部沖突，而與其無關。進一步說，第三人作為該內(nèi)部關系的局外人，沒辦法也無義務了解其中的內(nèi)容，只能且只需根據(jù)物權(quán)公示的形式即登記作出判斷，推定登記權(quán)利人享有正確、合法的物權(quán)。因此，一旦法律物權(quán)與事實物權(quán)分離涉及到第三人利益，就必須采用能夠保護第三人利益的標準，即物權(quán)公示原則。實踐中的第三人主要可分為兩種：一類是登記權(quán)利人的一般債權(quán)人，其已經(jīng)獲得生效法律文書對其債權(quán)的認可，并據(jù)此申請強制執(zhí)行借名登記的房屋。另一類與登記權(quán)利人發(fā)生以該不動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移為目的的交易的人，該第三人依是否已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記為標準，又可分為針對借名登記房屋享有請求權(quán)的合同債權(quán)人和已經(jīng)辦理完畢登記而取得物權(quán)的人。

對于第一種情況，依據(jù)“物權(quán)說”，顯然應當保護登記權(quán)利人的一般債權(quán)人的強制執(zhí)行債權(quán)。在“債權(quán)說”下，由于借名人對登記權(quán)利人亦只是一般債權(quán)人，故一般情況下也不能夠阻止其他債權(quán)人強制執(zhí)行借名房屋以實現(xiàn)債權(quán)。在結(jié)論上，兩者是一致的。

對于第二種情況，按照“物權(quán)說”，登記權(quán)利人并非真實權(quán)利人，則其處分房屋的行為當屬無權(quán)處分，究竟應保護真實權(quán)利人還是第三人的權(quán)利，應看第三人能否善意取得房屋所有權(quán)。如此，則在未完成登記的情況下，因不符合善意取得的構(gòu)成要件，故不能取得房屋所有權(quán);在完成登記的情況下，則看是否符合善意取得的其他構(gòu)成要件。在“債權(quán)說”下，由于登記權(quán)利人就是真實物權(quán)人，其享有的是合法的房屋所有權(quán)，故登記權(quán)利人將房屋出賣給第三人，雖然違背了其與借名人的約定，但這僅僅是對借名人的違約行為，并不能否認其對外的處分行為系有權(quán)處分。因此，不論第三人是否已經(jīng)進行了不動產(chǎn)登記，認定被借名人與第三人之間的合同效力及第三人取得房屋所有權(quán)是否有效，并不需要審查是否符合善意取得的構(gòu)成要件。在結(jié)論上，“物權(quán)說”與“債權(quán)說”截然不同。

筆者認為，“物權(quán)說”在這一問題上存在重大缺陷。第一，其區(qū)分內(nèi)外部關系的初衷與效果雖然不錯，但在僅涉及內(nèi)部關系時，認為應確認借名人的房屋所有權(quán)，即裁判只是對借名人本來就享有的所有權(quán)這一事實的確認，而在涉及外部關系時，又對借名人確認物權(quán)的請求不予支持，從而在實際上否認了借名人享有物權(quán);而且，如果當事人單獨通過內(nèi)部關系訴訟完成了確權(quán)，則在法律上登記權(quán)利人就不是真實物權(quán)人，則如何解釋在此后又有第三人提起針對登記權(quán)利人的債權(quán)債務訴訟后，又將該不動產(chǎn)確認為其對第三人承擔債務的責任財產(chǎn)?？梢?，“物權(quán)說”在這里出現(xiàn)了邏輯混亂。第二，其支持登記權(quán)利人的強制執(zhí)行債權(quán)人可針對借名登記的房屋實現(xiàn)債權(quán)，但在第三人與登記權(quán)利人發(fā)生以該不動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移為目的的交易時，卻以能否構(gòu)成善意取得來區(qū)分是否保護第三人的權(quán)利，實際上導致了針對該借名不動產(chǎn)享有債權(quán)或者通過合同取得登記的人想要獲得保護所需要的條件，遠高于債權(quán)并不直接針對該借名不動產(chǎn)的第三人的債權(quán)獲得保護所需的條件，“物權(quán)說”在這里出現(xiàn)了權(quán)利保護的失衡。相反，筆者認為，“債權(quán)說”則保持了邏輯上的一致，在對外關系上仍然基于借名人是債權(quán)人的基本點，處理與相關權(quán)利的沖突問題。上述第一種情況無需多言，第二種情況下認定屬于有權(quán)處分，也并不會造成價值追求方面的短板。在此情況下，因?qū)儆袡?quán)處分，故即使第三人主觀上明知或應知登記權(quán)利人與借名人之間的借名關系，在已經(jīng)完成登記的情況下仍可取得房屋所有權(quán)，在未完成登記的情況下則可參考一房數(shù)賣時的處理規(guī)則對由誰取得房屋所有權(quán)作出裁判。有觀點認為，在第三人已經(jīng)取得房屋所有權(quán)后，借名人無權(quán)向第三人主張權(quán)利，僅得向登記權(quán)利人請求違約損害或根據(jù)不當?shù)美埱螳@利之返還，借名人借他人名義進行登記雖存在一定的可非難性，但因此承擔如此巨大的風險，則有悖比例原則。筆者認為，此觀點不能成立，相反，借名人借名買房往往是為了規(guī)避政策而追求自身的某種利益，其就應當承擔由此帶來的房屋所有權(quán)得不到法律認可所帶來的相應風險，與比例原則并不背離。

從實踐中的借名買房糾紛案件看，當事人借名買房往往是出于規(guī)避限購政策、信貸政策的目的。雖然這些政策性文件均非法律、行政法規(guī)，但如保障性住房限購政策，是為了保障城市中的低收入群體和住房困難群體的住房需求，普通商品房限購政策、信貸政策，是為了實現(xiàn)國家對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控目的，當事人之間通過借名買房行為，實際上是對這些政策的架空，故在法律上具有一定的可非難性。如持“物權(quán)說”，以為規(guī)避普通商品房限購政策而借名買房為例，則此時可確認借名人的房屋所有權(quán)，但這將導致限購政策所要實現(xiàn)的目的的落空，無疑有違“民事活動必須遵守法律，法律沒有規(guī)定的，應當遵守國家政策”的原則?！拔餀?quán)說”在借名購買保障性住房的問題上，則試圖通過否定借名買房合同效力的途徑來最終回避其確認權(quán)屬在結(jié)論上的不恰當。但在“債權(quán)說”下，則可較為圓滿地得到解決。無論是借名購買限購的普通商品房還是政策保障性住房，借名人只享有對登記權(quán)利人的債權(quán)，并不對這些房屋享有所有權(quán)，故其確認所有權(quán)的請求不能得到支持，其對登記權(quán)利人提出的協(xié)助過戶登記的請求，則應區(qū)分不同情況：在借名人于訴訟時仍不具備購房資格或該房屋不具備再行轉(zhuǎn)讓交易的條件的情形下，其請求因法律上的履行不能而不應得到支持;但當借名人于訴訟時符合了購房條件或者該房屋具備了再行轉(zhuǎn)讓交易的條件時，因并不存在繼續(xù)履行合同的障礙，故可支持借名人主張登記權(quán)利人協(xié)助辦理過戶登記的請求。可見，正確認識了借名人對房屋權(quán)利的性質(zhì)，相應問題將迎刃而解。而且，筆者認為，這樣的處理結(jié)果，使借名人在不具備購房條件時始終只能對登記權(quán)利人享有債權(quán)，而不能取得對房屋的所有權(quán)，借名人通過借名買房所要達成的目的將不能實現(xiàn)，其在此期間亦將不得不面對登記權(quán)利人將房屋轉(zhuǎn)賣他人、登記權(quán)利人的債權(quán)人執(zhí)行該房屋以實現(xiàn)債權(quán)等危及其最終實現(xiàn)房屋所有權(quán)目的的風險，而這正是這種行為應當受到法律非難的體現(xiàn)。可見，“債權(quán)說”在處理這類房屋的借名買房問題上較好地實現(xiàn)了法律效果與社會效果的統(tǒng)一。

綜上所述，對于借名買房糾紛中房屋權(quán)屬確認的正確處理，離不開對“真實權(quán)利狀態(tài)”涵義的正確理解，從根本上應建諸于對不動產(chǎn)登記的法律效力以及物權(quán)與債權(quán)區(qū)分的準確把握。借名人與被借名人之間關于房屋所有權(quán)歸屬的約定，顯然與物權(quán)法規(guī)定的不動產(chǎn)物權(quán)生效要件不符，該約定不具有物權(quán)法上的效力。若支持借名人依據(jù)借名買房協(xié)議確認對其房屋享有法律上的所有權(quán)，則違背了物權(quán)變動的法定原則，混淆了債權(quán)關系與物權(quán)關系。借名人在這種情形下的法律“身份”是真實“債權(quán)人”，而非真實“物權(quán)人”，既然如此，其提起物權(quán)確認的請求就因依據(jù)不足而不應得到支持。

實際上，上述分析及結(jié)論不僅適用于借名買房糾紛中的房屋權(quán)屬認定，而且也普遍適用于合資買房、合作開發(fā)房地產(chǎn)、夫妻關系之外的當事人之間約定共有以及夫妻離婚后的財產(chǎn)分割約定但未辦理變更登記等糾紛中的不動產(chǎn)權(quán)屬確認問題。

來源：法語峰言