75名業主在海南省東方市某小區購買了78套商品房，開發商交房后，未按合同約定及時辦理房產證，逾期1年零7個月。近日，海南省第二中級人民法院依法審結該商品房銷售合同糾紛系列案，終審判決開發商東方某工程公司分別支付每戶業主4000元至1.1萬元不等的違約金，共賠付50余萬元，有效維護了購房人的合法權益，推動海南房地產市場健康有序發展。福州房產律師

2013年1月左右，姚某等75名購房人陸續購買了東方某工程公司開發建設的78套商品房，雙方簽訂了《商品房買賣合同》，約定開發商應當在商品房交付使用后360個工作日內，將辦理權屬登記的資料報產權登記機關備案，否則需按已付房價款的2%向購房人支付違約金。合同訂立后，購房人支付了全部購房款。2014年4月12日左右陸續交房后，購房人相繼入住，直到2016年11月22日，開發商才提交辦證申請。購房人為此訴至法院，要求開發商賠償逾期辦證違約金，一審法院判決支持了購房人的訴訟請求。

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宣判后，東方某工程公司不服，上訴稱建設該樓時，住建部門以該樓危害通用機場飛行安全為由要求停建，導致竣工驗收、消防驗收滯后；因市政排污管網未建好，致其排污管道未接通，導致環保備案驗收滯后。其主張由于上述政府原因導致辦證逾期，應免責。

經二審查明，該樓在簽訂合同之前已被通知停工，且住建部門及消防部門在2014年、2015年曾要求東方某工程公司及時申請竣工驗收備案，其未及時申請亦是導致逾期辦證的原因。合同約定，給排水在房屋交付使用時即達到使用條件。市政排污管道未接通是在房屋交付前已存在的事實，且環保部門亦明確未接通時應自建污水處理站處理，東方某工程公司明知合同約定及市政排污管道未接通的事實，仍未采取措施應對，存在過錯，不能作為其免責的事由。

海南二中院經審理認為，東方某工程公司交房后，未按照合同約定期限將辦理權屬登記資料報產權登記機關備案，導致購房人不能在規定期限內取得房地產權屬證書，已構成違約。其上訴理由在合同簽訂之前就已存在，均系可預見的風險，故其在簽訂合同時對工期及竣工驗收應有合理的預見。其明知存在上述情況仍與購房人簽訂合同，且上訴意見與其行為自相矛盾，違背誠信，故海南二中院對該公司的上訴主張不予支持。

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綜上，海南二中院認為，一審法院認定東方某工程公司應當承擔逾期辦證違約責任得當，適用法律正確，應予維持。二審除對其中6件因購房人同意延長辦證期限或免除東方某工程公司責任而駁回其訴訟請求外，其余72件均維持了一審判決。

福州商品房買賣律師 ? 福州房屋律師分享； （羅鳳靈??平英梅）

? ? ? ? 裁判要旨

存量房屋買賣合同中就出賣人的戶口遷移逾期違約責任已有約定違約金，當出賣人于訴訟中提出下調違約金的抗辯后，人民法院應當以實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等因素，根據公平原則和誠實信用原則，結合舉證責任，作出合理判斷。

案情

2015年1月，趙某、鄭某與傅某簽訂《北京市存量房屋買賣合同（經紀成交版）》，約定購買傅某名下的房屋，如因出賣人原因未如期將與本房屋相關的戶口遷出的，應當向買受人支付房屋總價款5%的違約金；逾期超過15日未遷出的，自逾期超過15日起，出賣人應當按日計算向買受人支付全部已付款萬分之五的違約金。后雙方依約完成了購房款給付、房屋過戶及交付等主要合同義務。雙方糾紛起因系該房存在傅某家庭成員外的三人戶口未依約遷出。趙某、鄭某曾多次向傅某主張其配合戶口遷移，但傅某表示自己家庭成員的戶口已依約遷出，涉案房屋系其父當年購買的二手房，案外三人戶口在出售房屋時他并不清楚，目前也無法配合遷出。后趙某、鄭某將傅某訴至法院，要求：傅某支付2015年4月17日至2015年5月1日期間的違約金人民幣85000元（以購房款人民幣1700000元為基數，按5%的標準計算）；傅某支付自2015年5月2日至判決生效之日止的違約金（以購房款人民幣1700000元為基數，按每日萬分之五的標準計算）；由傅某承擔本案訴訟費。

裁判

北京市東城區人民法院經審理認為，傅某負有將與本房相關的戶口遷出的義務。現雙方糾紛起因系案外人戶口未在合同約定時間內遷出，依據合同相對性原則，傅某構成違約，應承擔違約責任。考慮到傅某已按期將其家人戶口遷出，對履行合同持積極態度。同時，雙方約定的逾期遷移戶口違約金確系較高，應基于趙某、鄭某實際損失，傅某過錯程度等因素，對傅某應支付的違約金數額酌情下調。判決：傅某于判決生效后七日內向趙某、鄭某支付2015年4月17日至判決生效之日止的逾期遷移戶口違約金人民幣3萬元；駁回趙某、鄭某的其他訴訟請求。

傅某不服一審判決，提起上訴。北京市第二中級人民法院終審判決：駁回上訴，維持原判。

評析

1.本案合同就出賣人戶口遷移明確約定了違約責任及違約金的標準，為未能如約遷移戶口時買受人主張違約金提供了依據。強調出賣人承擔戶口未遷移的違約責任具備法律依據。依據合同相對性原則，由合同雙方互擔合同責任，后已承擔合同責任的合同主體可向第三方追償。此外，從法律價值角度分析，出賣人系締約時的產權人，其在出售房屋時對原有戶口登記情況應了解。在連環交易中，即便其起初不清楚，作為產權人較之后手買受人或居間服務機構都具備更優勢的查詢條件，故應推定出賣人在賣房時對房屋處的戶口情況明知，若其自愿就戶口遷移約定期限和違約責任，應對此承擔責任。

2.違約金下調的依據。違約金適用采填平原則，補償性違約金為一般原則，懲罰性違約金的適用具有特殊性。依據《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》之規定，當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，人民法院應當以實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決。當事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認定為合同法第一百一十四條第二款規定的“過分高于造成的損失”。判決下調違約金的事實基礎應是買受人往往無法證明實際損失的發生。所購房屋處留有他人戶口，不必然影響買受人家庭落戶，已完成產權轉移登記的買受人有條件依據產權證在公安機關辦理落戶手續。此外，依據《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十七條，買賣合同當事人一方以對方違約為由主張支付違約金，對方以合同不成立、合同未生效、合同無效或者不構成違約等為由進行免責抗辯而未主張調整過高的違約金的，人民法院應當就法院若不支持免責抗辯，當事人是否需要主張調整違約金進行釋明。一審法院認為免責抗辯成立且未予釋明，二審法院認為應當判決支付違約金的，可以直接釋明并改判。

3.違約金過高的判斷標準及證明責任。違約方提出違約金過高抗辯的前提下，法院應就違約金是否明顯高于守約方的實際損失，結合證據審查認定,?判斷標準不應一概而論。在舉證責任的分配上，首先由違約方基于酌減違約金的抗辯意見完成其應承擔的足以使法官采信違約金明顯過高的初步舉證責任，才發生舉證責任的轉移，后由守約方就其存在已發生的具體損失進一步舉證。

4.分段計算違約金的審理適用。因戶口遷移行為本身涉及公安機關戶籍管理行政職權，可能出現戶口一直無法遷出的情況，法院應基于當事人訴求，處理違約責任認定及違約金確定。在這類案件中，如當事人約定了一個持續性的違約金計算標準，司法實踐中建議先訴案件審理明確酌情調整違約金的具體原則、依據及涵蓋的損失范圍，當后案當事人對戶口未遷出的持續行為再次主張違約金時，便于審理中區別新損失、新事實，整體把握違約金的標準。

本案案號：（2016）京0101民初1259號，（2016）京02民終7348號

案例編寫人：北京市第二中級人民法院?李?珊