12月6日上午，朝陽法院召開涉老案件審理情況新聞通報會。會后，該院奧運村人民法庭副庭長蔡峰接受采訪。
因女兒向他人借款150萬元，付女士夫婦同意以名下房產抵押提供擔保，然而房屋卻在不知情的情況下被他人惡意轉賣。福州二手房屋買賣律師分享
北京市朝陽區人民法院調研發現，老年人訴訟涉房比例高，投資理財需求大，未來家庭養老能力令人擔憂，機構養老服務亟待提升，建議相關單位謹慎辦理老年人大額資產處置業務、加大金融監管力度、開展養老服務質量標準化示范建設、建立養老機構責任保險制度等，提高老年人權益保障水平。
65歲的付女士夫婦在朝陽區雙井附近有一處房產，登記在付女士名下。2013年，因女兒向他人借款150萬元，應出借人要求，付女士夫婦同意以房屋作抵押，承擔連帶還款責任，并為出借人指定的代辦人陳先生出具了相關手續。
然而，令付女士沒有想到的是，在女兒正常還款的同時，自己名下的房屋卻被變賣了，而且購房人購買后未收房就再次出售。2013年6月，第二手的買受人譚某上門收房，強行拆除了防盜門，無奈之下付女士夫婦搬出房屋。福州房屋律師提醒
因認為借款的出借人崔先生、代理人陳先生和購房人段女士惡意串通，擅自以不合理的低價將房屋過戶至段女士名下，損害合法權益，2013年8月，付女士夫婦將陳先生、段女士訴至法院，要求確認房屋買賣無效，賠償差價損失85.62萬元。
法院經審理查明，付女士夫婦曾為崔先生的朋友陳先生出具委托書，聲明自愿委托其辦理涉案房屋提前償還銀行貸款、解抵押登記、簽訂買賣合同、辦理產權過戶登記、代繳相關稅費、收取售房款等相關事宜。該委托書經北京市某公證處公證。
2013年5月，陳先生代理付女士與段女士簽訂房屋買賣合同，以150萬元的價格將房屋出售給段女士。段女士稱150萬元分兩次現金支付給陳先生，因家中有現金，故無任何提款記錄。段女士稱與借款的出借人崔先生不相識，至法院訴訟才得知此人及其與付女士女兒之間的借款關系。段女士還稱，崔先生曾委托中介出售房屋，購房前其在中介陪同下實地察看了房屋，然而崔先生到庭作證時則陳述未參與房屋出售過程，否認曾委托中介售房。福州房產律師提示
段女士購房后并未收房，而是將房屋再次出售。2013年7月，段女士與譚某簽訂房屋買賣合同，約定價款150萬元，由譚某自行帶人收房。段女士稱，實際成交價格為165萬元，其中10萬元為定金。合同簽訂當日，段女士銀行賬戶內進賬155萬元，該款項進賬后，其中150萬元轉回給了崔先生。對此，段女士解釋為委托他人理財。
庭審中，陳先生、段女士否認惡意串通，并稱房屋銷售價格高于政府指導價，系正常交易。
案件審理期間，房地產評估機構對房屋交易時的市場價格進行評估，鑒定結果為235.62萬元。
法院經審理認為，陳先生作為受托人，應當秉承全面維護委托人利益的原則處理委托事務，且應將處理委托事務取得的財產轉交委托人。然而，陳先生在實際辦理過程中，僅考慮并非其委托人的崔先生的債權實現，以過分低于市場價的價格出售涉案房屋，且售房款亦未交予委托人，嚴重損害委托人付女士夫婦的利益，應認定存在故意損害委托人利益的行為。
段女士與陳先生之間所謂150萬元的款項往來，無任何銀行提款、轉款或存款記錄佐證；而在再次出售房屋的過程中，買受人付款后段女士卻剛好將150萬元轉至崔先生賬戶，該轉賬事實，否定了段女士訴訟前并不認識崔先生的陳述。另，段女士購買后未實際控制房屋即將房屋轉售他人，并讓買受人自行接收房屋，違反正常交易習慣。
綜上，法院認定陳先生與段女士惡意串通，通謀虛假簽訂房屋買賣合同，并將房屋過戶至段女士名下；段女士既未真實付款，亦未取得房屋實際占有，非真實交易。上述行為損害了付女士夫婦的利益，該房屋買賣合同應屬無效，陳先生、段女士應予賠償。
最終，法院判決確認付女士與段女士簽訂的房屋買賣合同無效，判令陳先生、段女士賠償85.62萬元。
朝陽法院奧運村人民法庭副庭長蔡峰指出，像付女士這樣，將房屋抵押登記等手續委托給出借人指定的陌生人代理，存在巨大風險，因為這樣的代理人難以代表自己一方的利益，甚至惡意串通損害委托人利益。蔡峰提示，老年人在處分房產時應格外審慎，務必在充分理解文件內容、法律后果和交易風險的情況下，簽署相關書面文件，建議提前與家人、子女協商，必要時咨詢專業人士。
福州二手房買賣律師福州房產律師分享；來源：人民法院 ；石 巖/文
]]>法院認定“陽合同”價格條款無效
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近兩年，房地產市場火爆，二手房市場交易頻繁，買賣雙方為少繳納稅款而簽訂“陰陽合同”，當事人發生糾紛時如何處理？重慶市第二中級人民法院近日就審結了這樣一起糾紛，判決合同的部分條款無效，駁回了當事人企圖全盤否定合同的訴訟請求。
2007年12月，漆某甲與漆某乙分別出資48萬元購買了位于重慶市巫山縣某街道的門市，登記的權利人為漆某乙，之后雙方補簽了《合伙購買門市協議書》，并就該協議書進行了公證。
2016年12月19日、12月20日漆某乙與楊某就涉案門市分別簽訂了兩份《重慶市房屋買賣合同》，第一份合同約定的門市成交價為39.8萬元，第二份合同約定的門市成交價為11.9萬元，其余條款相同，買賣雙方亦以合同金額11.9萬元為依據繳納了相關稅費。2017年1月4日，重慶市巫山縣國土資源和房屋管理局就門市頒發了不動產權證，登記的權利人為楊某。3月6日，楊某按照成交價39.8萬元補繳了相應稅費。福州房屋律師提示
漆某甲起訴要求確認漆某乙與楊某2016年12月20日簽訂的《重慶市房屋買賣合同》無效，其理由是該合同中約定的交易價格遠遠低于其價值，明顯與實際交易價格不符，并且以該合同價格作為繳稅的依據，以合法形式掩蓋非法目的，規避應繳稅費，造成稅務征繳機關不能按照雙方實際交易價格征收稅費，損害國家利益，應屬無效合同。
法院經審理認為，漆某乙與楊某2016年12月20日簽訂的《重慶市房屋買賣合同》除價格條款系為了達到少繳稅費的目的而惡意串通虛構因此無效外，其他合同主要內容并不違反法律的效力性強制性規定，且系當事人之間的真實意思表示，根據合同法第五十六條“無效的合同或者被撤銷的合同自始沒有法律約束力。合同部分無效，不影響其他部分效力的，其他部分依然有效”的規定，該合同的其余條款依然有效。故法院判決雙方于2016年12月20日簽訂的《重慶市房屋買賣合同》第二條價款條款無效，駁回了漆某甲的其他訴訟請求。
（閆冬冬??向存丹）
■法官說法■
簽“陰陽合同”反悔不應獲支持
在合同的實際履行中，應當綜合考慮合同雙方的真實意思表示和履行的實際情況來確定雙方的權利義務。二手房買賣雙方所簽訂“陽合同”的行為不能與“陰合同”割裂開來，應當統一于房屋交易的合同主要目的之下，“陽合同”與“陰合同”關于產權變動的約定是一致的，成立且產生法律效力，對雙方具有約束力，因此“陽合同”這一部分內容而言應當是有效的，“陽合同”的價格條款不是雙方的真實意思表示，而是為了逃避稅費而惡意串通，損害國家利益，應屬無效，即“陽合同”價格條款內容無效，但不影響其余條款內容有效。承辦法官指出，如果確認“陽合同”整體無效，會存在著房價上漲時賣方主張合同無效以圖高價另售或房價降低時買方主張合同無效以規避房價下跌的風險的可能性，也會導致物權登記撤銷，造成交易資源的巨大浪費，損害交易安全，不利于社會交易秩序的穩定。因此，在案件辦理中應本著誠實信用的基本原則，若當事人之間為避稅簽訂“陰陽合同”，一方當事人事后反悔的，不應當獲得法律上的支持。
福州二手房律師福州房產律師分享；來源：人民法院報
]]>福州房產律師推薦丨|在房屋買賣的過程中，遇到賣家或買家反悔的情況這樣處理！
來源/”民商事實務”“掃房微門店”
買房路上，買到房和買不了房不知道那個結局先來……出于種種原因，買/賣房想反悔了能行嗎？
答案是肯定的，只是情況不同，看你要付出什么代價了！
買家剛剛交付了定金，但還未簽訂正式的買賣合同，此情況下法律關系較為清晰，相當于預購房合同，合同標的為標的房屋的購買權。賣方若發生違約行為，不愿賣房，買方可向其主張雙倍返還定金或主張違約金賠償。
【違約后果】
1、買方上訴法院，可能判決強制過戶給買方
當買方滿足以下5個條件時，可主張強制過戶：
(1)簽訂的買賣合同有效;
(2)購房人具有購房資質;
(3)購房人具有全款能力，若批貸函已下發，部分法院也會支持過戶;
(4)售房人構成根本違約，即售房人明確表示不賣的證據材料及逾期履行合同約定的義務超過十五日的證據材料;
(5)交易房屋未被限制，如查封等;
但是，法院是否會判決強制過戶，需要根據具體的案情來定，并且如果法院支持買方訴訟，買方還可以要求賣方支付違約金，盡管違約金酌情承擔，但屆時真是得不償失了。
這里想要注意的是：
(1)繼續履行必須建立在能夠并應該實際履行的基礎上。如果此時賣方已經將房屋另行出售給了第三人(善意)且已經完成過戶的情況下，售房人已經無法實際交付房屋了，在此情況下，買方就只能要求售房人賠償違約金及其他損失了。
(2)法院只可能判決強制過戶，但是并不能由法院判決或裁定戶口遷出。
2、買方有權解除合同，并要求賣方承擔根本違約責任
在具體的訴訟中，法官會根據以下(但不限于)因素來綜合判斷違約金的具體數額：
(1)守約方的實際損失(核心);
(2)違約方的惡意性程度;
(3)合同履行的程度;
此外，購房人也可同時要求售房人按照合同約定承擔其已向居間方支付的代理費用。
3、雙倍返還定金
若法院判決的違約金數額低于守約方的實際損失(若房屋價格上漲部分已經超過房屋總價款的20%，那么超過部分的金額也是購房人的實際損失)，那么守約方還可向違約方主張賠償其損失;否則，違約責任和賠償損失是不能同時適用的;但違約責任和定金罰則只能二選其一，不可同時適用。
此外，至于買方選擇何種方式保護自己的權益，買受人可根據自己的實際情況和需求而定，出售人作為違約方是無權選擇解約的，選擇權在于買方!
“合同繼續履行不存在現實困難”主要是指，一涉案房屋沒有因為其他案件而被法院查封;二涉案房屋上沒有抵押等他項權，若有，也應具備滌除條件;三買方應當有支付剩余購房款的資金實力并提供相關憑證。由于買賣雙方已經完成了網簽程序，要求繼續履行合同的買方對支付剩余的購房款有一定的把握，基本不存在上一階段買方無法解決資金問題的可能。
故此時，若賣方違約，無論買方要求繼續履行合同還是主張違約責任，進入訴訟階段的勝率都是很大的。
1、雙方協商，明確違約責任并索賠。
《定金協議》《房屋買賣合同》中的約定：如果買方違約，賣方可以不退還定金。
2、簽署《解約協議》。
如果買賣雙方合同終止，那么賣方在再次出售之前，要簽署《解約協議》，否則賣方要承擔違約責任。
注銷網簽的步驟：
1、當事人填寫注銷申請
①通過服務窗口簽約的，當事人填寫《存量房買賣合同信息注銷申請表(自行成交)》;
②通過房地產經紀機構或交易保證機構進行簽約的，由房地產經紀機構或交易保證機構在系統中填寫注銷申請并打印《存量房買賣合同信息注銷申請表(經紀成交)》。
2、提交材料：
已經簽字或蓋章的《存量房買賣合同信息注銷申請表》;買賣雙方的身份證件原件和復印件;委托辦理的，還需提供授權委托書。
3、服務窗口的工作人員核對注銷材料后，在網簽系統中注銷該合同網上信息。若賣方不配合撤銷網簽，賣方只能到法院起訴。
所需資料：
1、簽署《房屋終止交易合同》。
2、填寫書面退稅申請書2份。
3、準備以下材料：
申請人書面退稅申請書2份，買賣雙方簽訂的《房屋終止交易合同》原件及復印件2份，原網簽合同原件及復印件2份，原房屋所有權證原件及復印件2份，稅務機關代開統一發票第一聯(發票聯)，第二聯(記賬聯)原件及復印件各2份(代開發票兩聯原件收回)，買方契稅納稅人身份證原件及復印件4份，買方契稅完稅證或繳款書原件及復印件4份，與買方契稅納稅人名稱一致的銀行實名制、活期、個人結算戶存折(存款余額不少于50元)原件及A4紙復印件4份、納稅人身份證原件及復印件4份(身份證正反面印在同一頁紙上)。
4、攜帶資料，雙方到地稅局，牌號辦理退稅業務。
在房屋交易過程中，如果買方反悔涉及違約，除了追究其違約責任之外，賣方千萬不要忘了注銷網簽、簽署解約協議。