2017年9月5日，王某2在他人在場見證的情況下立有《房產(chǎn)遺囑》，主要內(nèi)容為“1、立遺囑人于2002年9月取得了位于順義區(qū)房屋產(chǎn)權(quán)，房屋建筑面積36.5平方米，房屋所有權(quán)證號：順?biāo)阶值赬號。2、立遺囑人自愿將該房產(chǎn)贈與張某個人。3、受贈人（即繼承人）必須對贈與人盡到贍養(yǎng)義務(wù)，否則贈與人（立遺囑人）有權(quán)取消本遺囑確立的受贈人的繼承權(quán)。”該房產(chǎn)遺囑為打印遺囑，立遺囑人姓名信息、遺囑所涉遺產(chǎn)為手寫填充內(nèi)容。立遺囑人王某2、見證人張某1、魏某、受贈人張某簽字并按捺手印。

王某2因病由張某送醫(yī)，2018年1月8日，王某2因急性心肌梗死于首都醫(yī)科大學(xué)附屬北京地壇醫(yī)院去世，張某于2018年1月14日將王某2火化并料理后事，并將王某2安葬。2019年7月31日，張某在北京晚報(bào)登報(bào)尋人啟事，尋找王某2之子未果。

一審北京順義法院觀點(diǎn)：

根據(jù)《中華人民共和國繼承法》第三十一條規(guī)定：公民可以與扶養(yǎng)人簽訂遺贈扶養(yǎng)協(xié)議。按照協(xié)議，扶養(yǎng)人承擔(dān)該公民生養(yǎng)死葬的義務(wù)，享有受遺贈的權(quán)利。保證書和房產(chǎn)遺囑系在見證人見證下所立，應(yīng)為張某與王某2的真實(shí)意思表示。張某在王某2生前照料其日常生活、生病送醫(yī)，王某2去世后張某將其火化并購置墓地后安葬，承擔(dān)了對王某2生養(yǎng)死葬的義務(wù)，理應(yīng)享有受遺贈涉訴房屋的權(quán)利。

二審北京二中院觀點(diǎn)：

福州律師蔡思斌評析：

被繼承人方榮發(fā)與其妻陸光蘭共育有五子，分別為：長子方某2、次子方某3、三子方某4、四子方守春、五子方某5。四子方守春與其妻楊來芳育有一子方某1。方守春于2006年4月3日因病去世，陸光蘭于2015年3月21日因交通事故去世，方榮發(fā)于2016年9月23日因病去世。

另查，被繼承人方榮發(fā)去世前留有遺囑分別載明：“本人方榮發(fā)依照四子方守春遺囑繼承四子所有財(cái)產(chǎn)，望我歸山以后所有財(cái)產(chǎn)包括土地財(cái)產(chǎn)交于孫子方某1一人。方榮發(fā)”；“由于本人年齡已高，如果有不測本人所有財(cái)產(chǎn)交于本人孫子方某1一人。方榮發(fā)”。均未注明日期。

一審南京江寧區(qū)法院觀點(diǎn)：

一審法院認(rèn)為，根據(jù)法律規(guī)定，自書遺囑由遺囑人親筆書寫，簽名，注明年、月、日；本案中，方某2、方某3辯稱上述兩份證明并非方榮發(fā)的真實(shí)意思表示，但未提供相應(yīng)證據(jù)材料予以證實(shí)，對方某2、方某3的該項(xiàng)抗辯意見不予采納；但方榮發(fā)書寫上述證明時(shí)未注明年、月、日，不符合遺囑的法定形式要件，應(yīng)屬無效遺囑；故對方榮發(fā)的遺產(chǎn)應(yīng)按照法定繼承予以認(rèn)定，由方某2、方某3、方某4、方某5及方某1五人平均繼承。

二審南京中院觀點(diǎn)：

本案中，上訴人方某1提交的兩份證明從內(nèi)容上看包含了方榮發(fā)對其死后個人財(cái)產(chǎn)的處理意見，應(yīng)當(dāng)視為自書遺囑，雖然欠缺了“年、月、日”的法定要件，但仍應(yīng)認(rèn)定系方榮發(fā)的真實(shí)意思表示，理由如下：1.被上訴人對兩份證明中“方榮發(fā)”的簽名之真實(shí)性不持異議；2.被上訴人對兩份證明內(nèi)容的真實(shí)性表示質(zhì)疑，但并未提交相反證據(jù)；3.法律規(guī)定自書遺囑需注明“年、月、日”的實(shí)際目的在于，當(dāng)存在多份內(nèi)容相沖突的遺囑時(shí)，通過落款日期來判斷和確認(rèn)立遺囑人的最后意愿。本案中，兩份證明之內(nèi)容相同，均表示將財(cái)產(chǎn)交由方某1一人繼承，也沒有其他相反意思的遺囑；4.方榮發(fā)生前一直與方守春夫婦及方某1共同生活，在方守春因故先去世的情況下，方榮發(fā)作出將財(cái)產(chǎn)交由孫子方某1繼承的意思表示符合情理。綜上，在被上訴人未能提交相反證據(jù)且放棄對兩份證明進(jìn)行筆跡鑒定的情況下，可以對兩份證明予以確認(rèn)，即方榮發(fā)的遺產(chǎn)由方某1一個人繼承。

福州律師蔡思斌評析：

本案的爭議焦點(diǎn)未注明日期的遺囑是否有效，一審法院認(rèn)為未注明日期的自書遺囑不符合形式要件應(yīng)為無效遺囑，二審法院則認(rèn)為從內(nèi)容上看可以證明遺囑是被繼承人的真實(shí)意思表示，欠缺日期僅是形式瑕疵，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為遺囑有效。需要說明的是，二審法院的觀點(diǎn)是目前司法實(shí)踐中的主流觀點(diǎn)，絕大部分法院都不會簡單以未注明日期否定自書遺囑的效力。

但值得一提的是，無論是最高院還是全國人大法工委則都持相反觀點(diǎn)。全國人大常委會法工委編著的《中華人民共和國民法典釋義及適用指南》一書觀點(diǎn)認(rèn)為“基于在遺囑上注明日期的重要性，本法堅(jiān)持將遺囑人在遺囑上注明年、月、日作為遺囑有效的形式要件，自書遺囑中未注明日期或者所注明的日期不具體的，遺囑不能生效。……為了保證遺囑的真實(shí)性和可靠性，指導(dǎo)當(dāng)事人正確審慎地設(shè)立遺囑，盡量減少糾紛，各國法律基本都對遺囑規(guī)定了嚴(yán)格的形式要件，強(qiáng)調(diào)遺囑應(yīng)當(dāng)按照法律規(guī)定的方式設(shè)立，并分別對其形式要件作了規(guī)定。自然人立遺囑時(shí)，可以任意選擇法律規(guī)定的遺囑形式，但是如果其所立的遺囑不符合法律規(guī)定的形式要求，就不能發(fā)生法律效力。”最高院《民法典婚姻家庭編繼承編理解與適用》一書觀點(diǎn)認(rèn)為“為維護(hù)遺囑的嚴(yán)肅性，如果遺囑上只標(biāo)明了年，或只標(biāo)明了年、月，簽署日期不全的自書遺囑應(yīng)為無效。”

雖然《民法典》并未對《繼承法》中自書遺囑的形式要件進(jìn)行修改，但本案發(fā)生在《民法典》生效前，適用的是《繼承法》，上述兩本書籍亦均未出版。在《民法典》生效后，不排除今后法院是否會改變原先的觀點(diǎn)，更加注重自書遺囑的形式要件。

案例索引：(2020)蘇01民終124號，以上涉及人名均為化名。

蔡思斌

2022年4月13日

2012年3月3日，張力作為出賣人與陳安作為買受人簽訂一份《協(xié)議書》。協(xié)議書第一條約定：出賣人所售房屋坐落為福州市XX島大廳一層電梯下A區(qū)58a號。第九條約定：十年內(nèi)買受人所購房屋因遇到建地鐵，拆遷以及被認(rèn)定為違章或因消防原因而被拆除，出賣人應(yīng)退還買受方全額購房款，并保證不因上述情況而要求買受人支付使用期間的租金。第十條約定：如出賣人非本合同所賣房屋所有人或永久使用權(quán)人，出賣人要賠償買受人違約金；賠償違約金方式如下：返還買受人的全額購房款并另行賠償買受人每年遞增房款20%的違約金，例如第一年違約除了退還全額購房款，還要賠償買受人20%的違約金，第二年40%，第三年60%，依此類推；如發(fā)生第九條違約，出賣人無條件接受第十條違約責(zé)任賠償條款。”2020年5月，該房屋被認(rèn)定為違章建筑被拆除。后陳安訴至法院要求返還購房款并賠償違約金。

一審倉山區(qū)法院觀點(diǎn)：

張力辯稱根據(jù)房地產(chǎn)管理法第三十八條第六項(xiàng)及合同法五十二條的規(guī)定，本案的買賣標(biāo)的違反法律禁止性規(guī)定，訟爭協(xié)議書無效。一審法院認(rèn)為，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》第十四條同時(shí)規(guī)定“違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的合同應(yīng)為無效，該處中的‘強(qiáng)制性規(guī)定’，是指效力性強(qiáng)制性規(guī)定”。《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第六項(xiàng)屬于行政管理性的強(qiáng)制性規(guī)定，不屬于效力性規(guī)定，不能作為確認(rèn)訟爭協(xié)議書效力的效力性強(qiáng)制性規(guī)定，故對于張力關(guān)于訟爭協(xié)議書無效的抗辯，一審法院不予支持。陳安與張力簽訂的協(xié)議書系雙方真實(shí)意思表示，合法有效，雙方均應(yīng)按約履行。庭審過程中，張力自認(rèn)訟爭房產(chǎn)因被認(rèn)定為違章建筑而被拆除，且拆除時(shí)間在陳安購買訟爭房產(chǎn)后十年內(nèi)，故陳安訴請張力返還購房款285000元，符合協(xié)議書第九條約定，一審法院予以支持。協(xié)議書約定如發(fā)生第九條違約，出賣人無條件接受第十條違約責(zé)任賠償條款，故陳安主張張力按購房款的20%支付違約金57000元，一審法院予以支持。

二審福州中院觀點(diǎn)：

雖然買賣房屋系雙方真實(shí)意思表示,但合同中買賣的標(biāo)的物系違法建筑物,已于2020年5月被福州市倉山區(qū)城市綜合執(zhí)法局認(rèn)定為違章建筑，并被拆除。現(xiàn)陳安依照《協(xié)議書》第九條、第十條約定要求張力返還購房款285000元，本院予以支持，而根據(jù)《協(xié)議書》第九條約定，可以看出，陳安在簽訂該協(xié)議書時(shí)，已明知案涉房屋系屬違章建筑，也應(yīng)當(dāng)了解案涉房屋存在被拆除的風(fēng)險(xiǎn)，因此，該條款對于張力的違約責(zé)任的約定，有悖公平原則。對于陳安要求張力賠償違約金的請求，本院不予支持。

福州律師蔡思斌評析：

本案中，買家明確知道所購房屋系違章建筑，因此為了盡可能的保障自身合法權(quán)益，買家不僅在合同中明確約定如果房屋被拆除，賣方應(yīng)無條件按照合同條款賠償違約金，并且還找了律師見證了合同的簽訂過程。一審法院認(rèn)為基于上述因素，足以證明合同是雙方的真實(shí)意思表示，因此賣家應(yīng)當(dāng)按照合同約定賠償違約金。但二審法院的觀點(diǎn)則是公平應(yīng)當(dāng)優(yōu)先于雙方的真實(shí)意思。二審法院認(rèn)為從合同內(nèi)容可以清晰的推出買方對于所購房屋系違章建筑是明知的，因此其應(yīng)當(dāng)承擔(dān)房屋被拆除的風(fēng)險(xiǎn)，買家通過合同約定將風(fēng)險(xiǎn)完全轉(zhuǎn)嫁給賣方有違公平原則，因此不予支持其違約金的主張。

改判要點(diǎn)

案例索引：(2021)閩01民終4877號，以上涉及人名均為化名。

蔡思斌

2022年3月11日

案情簡介

2015年12月20日，以大黑公司為出讓方（甲方），陳飛為受讓方（乙方），雙方簽訂一份《商鋪使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》，合同約定：甲方同意將BM層D區(qū)H008號商鋪使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙方；乙方使用權(quán)限為肆拾伍年；合同期內(nèi)乙方對標(biāo)的商鋪依本合同約定擁有使用權(quán)、收益權(quán)和轉(zhuǎn)讓權(quán)；3.2甲方違約責(zé)任甲方逾期交鋪的，按逾期時(shí)間，應(yīng)承擔(dān)如下違約責(zé)任……3.2.2逾期交付超過180日后，乙方有權(quán)解除合同。……，并按乙方已付款的0.2%向乙方支付違約金。如乙方要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行……若乙方已與甲方或甲方關(guān)聯(lián)公司簽訂《商鋪委托租賃協(xié)議》，甲方則不承擔(dān)逾期交鋪的違約責(zé)任。同日，以陳飛為甲方，大黑公司為乙方，雙方簽訂一份《商鋪委托租賃協(xié)議》，該協(xié)議約定：甲方將其所購的上述BM層D區(qū)H008號商鋪委托乙方納入統(tǒng)一經(jīng)營管理，由乙方對外租賃經(jīng)營；委托租賃期限為三年，起止期為2016年10月1日至2019年9月30日。委托期滿，雙方是否續(xù)約，依據(jù)當(dāng)時(shí)市場情況另行議定；租金收益方式……甲方同意將商鋪免費(fèi)交給乙方經(jīng)營管理，商鋪?zhàn)赓U經(jīng)營收入均歸乙方所有；等等。

上述兩份合同簽訂后，陳飛依約向大黑公司支付款項(xiàng)。2017年7月3日，大黑公司向陳飛發(fā)出《商鋪交付通知書》，通知陳飛前往大黑公司辦理商鋪交付手續(xù)。后雙方發(fā)生糾紛，陳飛以大黑公司逾期交付為由要求解除合同。

一審臺江法院觀點(diǎn)

大黑公司與陳飛簽訂的《商鋪使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》，系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，且內(nèi)容未違反法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定合法有效，雙方應(yīng)依約履行。大黑公司辯稱，因陳飛同時(shí)已與其簽訂《商鋪委托租賃協(xié)議》，故根據(jù)《商鋪使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》第3.2.2條第2款約定，其不承擔(dān)逾期交鋪的違約責(zé)任。但該約定的內(nèi)容僅為陳飛不能追究其逾期交鋪的違約責(zé)任，并未約定其可不必依合同約定向陳飛履行交鋪的義務(wù)，且實(shí)際履行中，大黑公司也已向陳飛發(fā)出交鋪通知書，因此，大黑公司應(yīng)于合同約定的期限內(nèi)向陳飛交付符合合同約定的商鋪系其應(yīng)當(dāng)履行的合同義務(wù)，而大黑公司于2017年7月3日才向陳飛發(fā)出《商鋪交付通知書》，已違反合同約定的2016年9月30日前向陳飛交付案涉商鋪的約定，且已逾期180天，根據(jù)“逾期交付超過180日后，乙方有權(quán)解除合同”的合同約定，合同解除條件已成就，故陳飛選擇要求解除合同，符合合同約定，一審法院對其要求判令解除合同的訴訟請求予以支持

二審福州中院觀點(diǎn)

首先，就合同的表述而言，陳飛主張“違約責(zé)任”與“解除合同”系不同的法律概念，不能將“解除合同”視為“違約責(zé)任”。關(guān)于“違約責(zé)任”的概念范疇，《合同法》第一百零七條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。”《合同法》這一規(guī)定列舉了三種違約責(zé)任的承擔(dān)形式，但“等”字表明違約責(zé)任不限于該三種形式。而“解除合同”的主要規(guī)定雖位于《合同法》的權(quán)利義務(wù)的終止這一章節(jié)，但這僅是基于其作為合同權(quán)利義務(wù)終止的原因行為作出的法條結(jié)構(gòu)編排，并未排除其可作為“違約責(zé)任”的責(zé)任承擔(dān)形式。因此，在《合同法》未禁止的情況下，否定“解除合同”可作為“違約責(zé)任”的責(zé)任承擔(dān)形式在合同中予以約定有悖于合同自由原則。況且，在上述三種“違約責(zé)任”承擔(dān)形式中亦包含與“解除合同”相對立的“繼續(xù)履行”這一概念，既允許“繼續(xù)履行”作為違約責(zé)任的承擔(dān)形式，邏輯上亦無理由將“解除合同”排除于外。因此，陳飛關(guān)于“解除合同”不屬于“違約責(zé)任”范疇的主張缺乏法律依據(jù)。

其次，從合同條款的結(jié)構(gòu)來分析，案涉《轉(zhuǎn)讓合同》第3.2條甲方違約責(zé)任約定：“甲方逾期交鋪的，按逾期時(shí)間，應(yīng)承擔(dān)如下違約責(zé)任3.2.1逾期交付不超過180日的，……3.2.2逾期交付超過180日后，乙方有權(quán)解除合同。……”根據(jù)該條款，陳飛的合同解除權(quán)的約定位于違約責(zé)任條款項(xiàng)下，故從其位置而言，系違約責(zé)任之內(nèi)容。而上述排除大黑公司逾期交鋪違約責(zé)任的約定亦緊隨上述3.2.2條之后，位于同一條款下，故應(yīng)視為對該條款中所列違約責(zé)任之排除的約定。故根據(jù)該條款結(jié)構(gòu)，大黑公司因簽訂《委托租賃協(xié)議》而免除的違約責(zé)任應(yīng)當(dāng)包含陳飛對于合同解除權(quán)的行使。

再次，從合同目的而言，《轉(zhuǎn)讓合同》的轉(zhuǎn)讓標(biāo)的為商鋪使用權(quán)，在雙方未簽訂《委托租賃協(xié)議》的情況下，大黑公司的逾期交付行為將導(dǎo)致陳飛無法占有使用商鋪，其《轉(zhuǎn)讓合同》之目的當(dāng)然受阻，然而在雙方簽訂《委托租賃協(xié)議》的情況下，陳飛已將受讓標(biāo)的使用權(quán)在委托租賃期限內(nèi)轉(zhuǎn)移給大黑公司，其在此期間內(nèi)無需占有使用該商鋪，該期間已覆蓋了自《轉(zhuǎn)讓合同》約定之交付商鋪之日至本案起訴之日，且《轉(zhuǎn)讓合同》亦明確委托租賃期限為確定不變的期限，故陳飛關(guān)于《轉(zhuǎn)讓合同》之締約目的在委托租賃期內(nèi)并不會因?yàn)榇蠛诠镜挠馄诮桓缎袨槎艿接绊憽Ｒ虼耍愶w關(guān)于解除權(quán)的行使，因雙方簽訂《委托租賃協(xié)議》而被排除這一約定與合同目的并不相悖。

綜上分析，案涉《轉(zhuǎn)讓合同》3.2條中約定的大黑公司與陳飛簽訂《委托租賃協(xié)議》后則不承擔(dān)逾期交鋪的“違約責(zé)任”，該“違約責(zé)任”應(yīng)包含該合同3.2.2條賦予的陳飛對于大黑公司逾期交鋪超過180日后的合同解除權(quán)的行使。因此，在雙方簽訂《委托租賃協(xié)議》的情況下，陳飛以大黑公司逾期交付商鋪超過180日為由行使合同解除權(quán)不符合合同約定，不能成立。因陳飛無權(quán)行使合同解除權(quán)，故其關(guān)于解除合同并要求退還轉(zhuǎn)讓款的訴請，本院不予支持。此外，案涉合同系商鋪使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，陳飛主張?jiān)摵贤瑸樽赓U合同并要求確認(rèn)該合同中關(guān)于超過20年使用期限部分的約定無效，缺乏法律依據(jù)，本院不予支持。

蔡思斌律師評析

售后返租是不少商業(yè)項(xiàng)目慣用的銷售模式，主要運(yùn)營模式為購買者購買商鋪后將商鋪交由開發(fā)公司委托租賃，開發(fā)公司承諾每月支付租金。本案即因此引發(fā)糾紛。

本案爭議焦點(diǎn)在于“《轉(zhuǎn)讓合同》3.2條約定的“若乙方已與甲方或甲方關(guān)聯(lián)公司簽訂《委托租賃協(xié)議》，甲方則不承擔(dān)逾期交鋪的違約責(zé)任”所指向的“違約責(zé)任”是否包含該合同3.2.2條賦予的陳飛對于大黑公司逾期交鋪超過180日后的合同解除權(quán)的行使。”基于《合同法》以及合同結(jié)構(gòu)，二審法院認(rèn)為此處的“解除合同”屬于“違約責(zé)任”的范疇，免除的違約責(zé)任應(yīng)當(dāng)包含對于合同解除權(quán)的行使。但筆者認(rèn)為這一觀點(diǎn)有待商榷，《民法典》第一百七十九條規(guī)定了十一種承擔(dān)民事責(zé)任的方式即：（一）停止侵害；（二）排除妨礙；（三）消除危險(xiǎn)；（四）返還財(cái)產(chǎn)；（五）恢復(fù)原狀；（六）修理、重作、更換；（七）繼續(xù)履行；（八）賠償損失；（九）支付違約金；（十）消除影響、恢復(fù)名譽(yù)；（十一）賠禮道歉。其中并不包含解除合同。且從法理層面，合同解除權(quán)作為形成權(quán)顯然是一種權(quán)利，亦不宜認(rèn)為是違約責(zé)任的范疇。

二審法院后續(xù)從合同目的的角度出發(fā)來解釋進(jìn)而得出買受人不享有合同解除權(quán)顯然在法律邏輯上更為合理。本案《使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》雖然約定，大黑公司需于2016年9月30日前向陳飛交付訟爭商鋪，但合同簽訂后雙方隨即簽訂《委托租賃協(xié)議》，協(xié)議明確約定，在2016年10月1日至2019年9月30日期間，陳飛許需將訟爭商鋪委托大黑公司統(tǒng)一經(jīng)營管理，此約定類似于《民法典》第二百二十八條“動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，當(dāng)事人又約定由出讓人繼續(xù)占有該動產(chǎn)的，物權(quán)自該約定生效時(shí)發(fā)生效力。”規(guī)定的占有改定，最終導(dǎo)致的結(jié)果是大黑公司無需向陳飛實(shí)際交付商鋪。因此本案大黑公司逾期交付并不會實(shí)際影響買受人的權(quán)利，故認(rèn)為其不享有合同解除顯然更為合適。

但本案也揭示了購買此類商鋪的風(fēng)險(xiǎn)。對于一般商品房合同，房地產(chǎn)開發(fā)公司爛尾逾期交付，購房者顯然可以解除合同。但如是此類委托租賃商鋪爛尾，法院就可能會以本案的裁判邏輯駁回購房者解除合同的訴請。

另外，法院關(guān)于商鋪使用權(quán)轉(zhuǎn)讓不等同于租賃合同，無需受到租賃合同最長20年期限限制的觀點(diǎn)不能說不對，但后續(xù)可能會被一些人玩出花樣來的。

案例索引：(2020)閩01民終189號，以上涉及人名均為化名。

蔡思斌

2021年11月17日

案情簡介

2018年6月28日，張明簽署《認(rèn)購須知確認(rèn)書》，該確認(rèn)書載明：“本人在簽訂本確認(rèn)書前，已知悉貴司開發(fā)的項(xiàng)目是以毛坯交付，因此同意與貴司指定的第三方裝修公司通過簽訂《裝修協(xié)議》進(jìn)行裝修；本人在簽署本確認(rèn)書之前，已知悉裝修交付標(biāo)準(zhǔn)、裝修風(fēng)格、裝修價(jià)格且沒有任何異議，同時(shí)本人已認(rèn)真閱讀了《認(rèn)購書》樣本、《商品房買賣合同》及其附件樣本和《裝修協(xié)議》樣本，且對前述所有合同文件內(nèi)容無異議并知悉其簽訂流程和方式……本人承諾不得提出對《裝修合同》解除、確認(rèn)無效、撤銷或終止的請求，若本人提出前述請求，則貴司有權(quán)要求解除與本人簽訂的《商品房買賣合同》，并要求本人承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任”。2018年7月9日，張明與大白公司簽訂《商品房買賣合同》（預(yù)售）及相關(guān)附件。同日，張明與小黑公司簽訂《裝修合同》，約定張明自愿委托小黑公司按該合同約定標(biāo)準(zhǔn)，對訴爭房屋在張明與開發(fā)公司簽署的《商品房買賣合同》（預(yù)售）約定的交付標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，進(jìn)行戶內(nèi)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化及裝修改造；合同含稅總價(jià)款為469080元，雙方確認(rèn)該費(fèi)用為一次性包干費(fèi)用，雙方均不再要求對合同進(jìn)行任何調(diào)整。

后三方因履行合同發(fā)生糾紛，張明將大黑公司、小白公司訴至法院，請求確認(rèn)《裝修合同》無效。

一審鼓樓法院觀點(diǎn)

民事主體之間成立的合同系意思自治的結(jié)果，非法定事由，不得對合同效力作否定性評價(jià)。一、案涉《裝修合同》《三方協(xié)議》系張明與大白公司、小黑公司自主簽訂，系三方合意的結(jié)果，張明并未舉證證明大白公司、小黑公司以欺詐、脅迫手段逼迫張明簽訂案涉《裝修合同》《三方協(xié)議》，且結(jié)合張明承諾已然理解并自愿選擇訂立案涉《裝修合同》以及其有權(quán)選擇購買同地段其它商品房的事實(shí)，張明主張簽訂《裝修合同》《三方協(xié)議》并非出于其真實(shí)意思表示，一審法院不予采信。二、關(guān)于《裝修合同》《三方協(xié)議》是否存在以合法形式掩蓋非法目的的問題，如前所述，《裝修合同》《三方協(xié)議》系出于各方真實(shí)意思，張明的自主選擇權(quán)并未被剝奪，因裝修委托工程尚未交付，現(xiàn)有證據(jù)不足以認(rèn)定存在變相加價(jià)，張明并無證據(jù)證明該裝修款項(xiàng)最終由大白公司收取，故無法證明天悅公司、小黑公司存在通謀規(guī)避政府限價(jià)政策、以合法形式掩蓋非法目的的行為，張明該主張一審法院不予采信。三、關(guān)于《裝修合同》《三方協(xié)議》是否損害社會公共利益。一審法院認(rèn)為，公共利益具有廣泛性和群眾性，應(yīng)指涉及社會大多數(shù)人的利益。案涉銷售樓盤涉及的業(yè)主具有特定性，故張明提出的《裝修合同》、《三方協(xié)議》損害社會公共利益的主張，一審法院不予支持。四、關(guān)于《裝修合同》《三方協(xié)議》是否違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，一審法院認(rèn)為，“合同法第五十二條第（五）項(xiàng)規(guī)定的“強(qiáng)制性規(guī)定”，是指效力性強(qiáng)制性規(guī)定”，張明并未舉證證明《裝修合同》《三方協(xié)議》違反了法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，故張明該主張一審法院不予支持。因此，張明訴請與大白公司、小黑公司簽訂的《裝修合同》及《三方協(xié)議》無效，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，一審法院不予支持。

二審福州中院觀點(diǎn)

案涉《裝修合同》《三方協(xié)議》系張明與大白公司、小黑公司自主簽訂，張明并未舉證證明大白公司、小黑公司以欺詐、脅迫手段逼迫其簽訂上述合同，且上述合同涉及的業(yè)主具有特定性，并未涉及損害國家、集體或者第三人利益的情形。其次，張明主張大白公司存在捆綁銷售案涉房屋，違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定和政府相關(guān)通知，但依照《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(二)》第十四條規(guī)定，合同法第五十二條第五項(xiàng)的強(qiáng)制性規(guī)定系指效力性強(qiáng)制性規(guī)定,而張明未向本院舉證證明上述合同違反了法律、行政法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)定,且商品房預(yù)售中的捆綁裝修行為，屬于政府職能部門審查認(rèn)定并進(jìn)行處理的事項(xiàng)，不是人民法院民事案件審查內(nèi)容，故張明的該項(xiàng)上訴理由缺乏依據(jù),本院亦不予采信。再者，關(guān)于上述合同是否存在以合法形式掩蓋非法目的情形問題。本院經(jīng)審查認(rèn)為，以合法形式掩蓋非法目的是指行為人通過表面合法的方式達(dá)成非法目的。如前所述，上述合同系張明與大白公司、小黑公司之間真實(shí)意思表示，張明裝修的自主選擇權(quán)并沒有被剝奪，現(xiàn)有證據(jù)不足以證明裝修合同約定的價(jià)格遠(yuǎn)高于市場價(jià)格的裝修價(jià)款，本院對其該項(xiàng)上訴主張不予支持。綜上，張明上訴關(guān)于其與大白公司、小黑公司簽訂的《裝修合同》及《三方協(xié)議》無效的主張，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持。

蔡思斌律師評析

“捆綁裝修售房”是房地產(chǎn)為了增加自身利潤，規(guī)避地方政府限價(jià)政策的產(chǎn)物，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房銷售過程中要求購房人同時(shí)委托房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或其指定第三方進(jìn)行所購房屋的裝修，并簽署相關(guān)裝修合同，此類裝修合同的價(jià)格通常會高于正常裝修市場行情的價(jià)格。

除本案外，（2020）閩01民終1688號案件中福州中院亦認(rèn)可了捆綁裝修合同的效力。據(jù)此，基本可以認(rèn)定福州中院對于此類案件的觀點(diǎn)為“捆綁裝修合同有效”。該觀點(diǎn)并非福州中院獨(dú)有，此觀點(diǎn)實(shí)際是全國法院的通說觀點(diǎn)，例如浙江地區(qū)的2019浙0481民初3064號以及廣東地區(qū)的2019粵0607民初1155號等案件中法院亦均持此觀點(diǎn)。

對于此類案件，購房者通常會以“裝修合同系規(guī)避政府限價(jià)而采取的變通方式，違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”為由主張合同無效。但《合同法解釋二》第十四條明確規(guī)定《合同法》第五十二第五項(xiàng)的強(qiáng)制性規(guī)定針對的是效力性強(qiáng)制性規(guī)定。如果合同未違反效力性強(qiáng)制性規(guī)定，僅是違反一般性的法律法規(guī)，則不應(yīng)對其進(jìn)行否定性評價(jià)。具體到本案中，違反地方政府的限購政策是否屬于違反效力性強(qiáng)制性規(guī)定法律并未作出明確規(guī)定，但最高院在《<全國法院民商事審判工作會議紀(jì)要>理解與適用》一書對《九民會議紀(jì)要》第三十一條的釋義中明確“一般來說，違反黨中央的政策、國家政策的合同，可以認(rèn)定構(gòu)成公序良俗。而違反部門政策、地方政策如違反各地有關(guān)限購政策的合同，一般不宜以違背善良風(fēng)俗為由認(rèn)定合同無效”。因此限購政策不應(yīng)認(rèn)定為效力性強(qiáng)制性規(guī)定，僅是違反限購政策仍然應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為合同有效。

就本案也可以看出，法院對于此類的裁判觀點(diǎn)明顯更有利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，但必須要指出的是，政府實(shí)施的限價(jià)政策是本質(zhì)是為了保障購房者的居住利益，減少房價(jià)上漲導(dǎo)致的社會矛盾，本質(zhì)也是為了社會公共利益。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用“捆綁銷售”規(guī)避限價(jià)政策在客觀上確實(shí)有損害社會公共利益之嫌。近年來，中央愈發(fā)堅(jiān)定調(diào)控房地產(chǎn)市場。因此隨著將來政策的變化，不排除法院亦有改變裁判思路的可能。

案例索引：(2020)閩01民終189號，以上涉及人名均為化名。

蔡思斌

2021年11月11日