雙方各執一詞，各有各的證據，但雙方對于老宅拆遷前一直由程大勇一家占有沒有異議。

程女士提供了估計是查檔所得的以其父親名義申請的《鄉村建房用地申請書》《鄉村建房宅基地許可證》等證據，以此來證明老宅是其父親申請并建造的。

程大勇可提供了不少證據，第一是房屋相關的批建證書均在程家手上，而且上面還有手寫備注大勇代管字樣。第二是程女士父親手寫證明條，內容是“茲證明程文生本人生前因久病治不好了，生前長期靠我堂叔程力一家救濟，且已欠程力93萬元，因無力償還，愿死后將我所有的房產所有權與土地都歸我堂叔所有以抵我欠程力的所有債務。”第三是落款日期為1971年6月11日的收款收據，其中載明：繳款人為洪?。ǔ塘Υ唬獮椤笆栈鼗锸辰柚А保痤~為71.17元，經手人一欄加蓋了“許小宗”的印章。程大勇主張1971年6月11日時程文生及洪取已先后過世，但仍欠生產隊生活費沒有還清，生產隊將案涉房屋收回用以抵債，程力再次替程文生、洪取償還欠款并取回房屋。第四是提供證人證明上述收款收據事實。

大體案情就這樣，說復雜也復雜，說不復雜其實也挺簡單，換成你是法官你會怎么判？

一審法院是這樣判的：案涉房屋未取得不動產權證，《鄉村建房宅基地許可證》一直由程大勇所持有；程女士雖對戶主姓名一欄中手寫的“大勇代管”不予認可，但從2023年1月30日廈門市翔安區人民政府鳳翔街道辦事處對程女士信訪的回復內容亦可證實案涉房屋確系由程大勇代管及持有相關權利證明材料。結合程大勇提供的1971年6月11日的收款收據，對程大勇關于其父程力在程文生、洪取去世后代為償還所欠生產隊欠款、并將被生產隊收回的案涉房屋取回的意見予以采信。

同時，程女士未能舉證證明其在程大勇代管房屋的數十年期間曾有主張權利，亦有違常理。

綜合以上事實，一審法院認為程女士提供的證據不足以證明其對案涉房屋享有所有權，同時案涉房屋已被拆除，相應的物權已經歸于消滅。因此，程女士主張確認其對房屋的所有權，缺乏事實與法律依據，依法應予以駁回。相應地，程女士主張程大勇歸還房產的權屬證明、協助程女士簽訂補償安置協議并獲得補償款的訴訟請求，亦無依據，不予支持。

二審法院基本上全盤否決了一審判決，說理部分有理有據，其邏輯推理嚴密，讓人無話可說，且對物權及債權區別作了重點闡述，最終并引入無因管理這一概念，將拆遷安置權益作了合理分割。蔡律師對該判決只有深深贊嘆，自愧不如也！

二審廈門市中級人民法院觀點：

一、案涉房屋的物權歸屬情況

本案訟爭的不動產物權歸屬應依照現行有效的法律規范進行判斷。《民法典》第二百零八條規定“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當依照法律規定登記”，第二百一十六條規定“不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據”，第二百一十七條規定“不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。不動產權屬證書記載的事項，應當與不動產登記簿一致；記載不一致的，除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為準”。《城市房地產管理法》第六十條、第六十一條規定，國家實行土地使用權和房屋所有權登記發證制度，不動產物權的取得應以土地和房產管理部門的登記作為認定依據。案涉房屋《鄉村建房用地申請書》（許可證××）明確記載申請人為程文生，案涉房屋的《鄉村建房宅基地許可證》（許字第××號）明確記載戶主姓名程文生，足以認定案涉房屋宅基地所有權人為程文生。《鄉村建房宅基地許可證》中戶主姓名一欄手寫有“大勇代管”字樣，不構成物權變更的依據。被上訴人程大勇提供的“證明條”僅能證明程文生與程力之間存在欠款的債權債務關系，即使程文生生前存在“以物抵債”的意思表示，案涉房屋事實上也并未依法進行權屬變更登記，不足以證明程力或程大勇取得案涉房屋所有權。程大勇根據1958年12月23日“證明條”主張案涉房屋抵償所欠程力的債務，同時，其提供1971年6月11日“收款收據”又自認案涉房屋被集體組織生產隊“收回抵債”，如果案涉房屋抵債成立在先，怎么還有之后的被生產隊“收回抵債”呢？程大勇的主張前后邏輯矛盾，恰恰由此印證其主張的以案涉房屋抵債的法律關系不能成立。

根據《民法典》第二百三十條規定“因繼承取得物權的，自繼承開始時發生效力”，程女士作為程文生唯一子女，在程文生去世后即因繼承而當然取得案涉房屋的物權，被上訴人程大勇對案涉房屋的長期占有并不影響上訴人程女士對該物權的取得。上訴人程女士請求確認其享有案涉房屋所有權，于法有據。一審法院以程女士未能舉證證明其在程大勇代管房屋的數十年期間曾有主張權利，認定程女士提供的證據不足以證明其對案涉房屋享有所有權，有悖不動產之法律規定，應依法予以糾正。

二、案涉房屋拆遷補償利益歸屬問題

上訴人程女士雖因繼承而取得案涉房屋的不動產物權，但不可否認的是，程女士自從1964年隨母親搬離以后至今將近六十年，未再返回位于浦南村的案涉房屋實際居住或使用。而被上訴人程大勇主張代程文生一家向生產隊償還欠款，并將案涉房屋取回的事實可信，而且其后數十年間對案涉房屋進行使用、管理并多次修繕維護，屬于無因管理。

其還于1985年向同安縣城鄉建設管理局提交《鄉村建房用地申請書》，辦理了《鄉村建房宅基地許可證》，對案涉房屋的價值維護做出了一定的貢獻?！睹穹ǖ洹?a href="#No2846_B3P3Z28T979">第九百七十九條規定“管理人沒有法定的或者約定的義務，為避免他人利益受損失而管理他人事務的，可以請求受益人償還因管理事務而支出的必要費用；管理人因管理事務受到損失的，可以請求受益人給予適當補償”，據此，被上訴人程大勇依法享有利益補償的請求權?；诩m紛一次性解決和實質性化解的考量，對于案涉房屋對應的征收補償利益，宜根據不動產物權歸屬以及不動產實際占有維護情況等因素進行酌情公平地分配，酌定案涉房屋對應的征收補償利益的55%歸上訴人程女士所有，45%歸被上訴人程大勇所有。

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蔡律師贊嘆之余，現畫蛇添足將法官裁判觀點再稍為總結一下：

1.房屋相關批建材料可以作為認定物權存在的依據。

2.即便存在以物抵債，但未辦理權屬變更登記的，債權人不能當然取得物權人身份。

3.物權不受訴訟時效限制，即便房屋被他人實際占用多年，亦不影響基于繼承關系取得物權。

4.房屋被他人實際居住管理修繕多年，且有協助辦證行為的，他人基于無因管理可要求受益人適當補償，并可適當分得拆遷安置權益。

5.即便房屋已經因征遷拆除滅失，相關利害人請求確認原物權存在的，法院亦可以受理并判決。

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案例索引：（2023）閩02民終5695號

福州律師蔡思斌

1.立即解除曾小姐與林先生簽訂的《房產買賣經紀服務合同》；2.林先生立即協助曾小姐辦理購房款774800元的退回手續并支付利息；3.林先生立即向曾小姐賠償損失204824元及利息（損失金額＝拆遷補償金額979624元-購房款774800元＝204824元）；4.林先生立即向曾小姐支付致使解除合同的違約金50000元及利息；5.林先生立即支付曾小姐因本案維權支付的律師費30000元及利息；6.林先生、中介立即共同向曾小姐退還保證金50000元及利息；7.中介對林先生上述第2-5項債務向曾小姐承擔連帶責任；8.本案訴訟費用、公告費、保全費、評估費等由林先生、中介共同承擔等。

倉山法院觀點：曾小姐訴請解除其與林先生、中介簽訂的《房產買賣經紀服務合同》，現案涉房屋已被拆除，曾小姐簽訂《房產買賣經紀服務合同》的目的已無法實現，但本案系房屋買賣合同糾紛，《房產買賣經紀服務合同》中包含的居間服務關系及交易服務關系不屬于本案審理范疇，一審法院不予處理，故僅能解除曾小姐與林先生就案涉房屋形成的房屋買賣合同關系。曾小姐以提起訴訟的方式主張解除合同，其提交的起訴狀副本于2021年7月19日送達林先生，故雙方之間的房屋買賣合同關系于當日解除。

房屋買賣合同關系解除后，曾小姐有權要求退還已支付的履約保證金50000元及購房款774800元，因履約保證金系由中介代管，故應由中介向曾小姐退還。

曾小姐要求林先生支付購房款774800元自起訴之日起的利息、林先生及中介支付履約保證金50000元自起訴之日起的利息、林先生賠償損失204824元及利息。一審法院認為，首先，合同約定因不可抗力或政策的改變等原因導致合同無法履行，雙方免責，案涉房屋因被列入政府拆遷范圍，房屋產權被凍結無法辦理過戶手續，而曾小姐提交的證據不足以證明林先生于簽訂合同前已知悉案涉房屋被列入征收范圍凍結產權，故案涉房屋因客觀原因無法辦理過戶手續，雙方對此均不存在過錯；其次，曾小姐于2016年4月26日簽訂《房產買賣經紀服務合同》，2016年4月29日即知悉案涉房屋因被征收產權凍結而無法辦理交易過戶手續，林先生亦于2016年5月16日通過中介告知曾小姐退還履約保證金及辦理購房款資金監管解除手續，但曾小姐未采取適當措施致使損失擴大，不得就擴大的損失要求賠償，故對曾小姐的該項訴請，一審法院不予支持，但案涉房屋確因被征收拆除導致曾小姐的合同目的無法實現，且林先生曾表示愿意補償曾小姐2016年4月29日至2016年5月20日期間按銀行貸款利率計算的購房款資金監管利息，故林先生應向曾小姐支付該期間購房款資金監管利息。

曾小姐要求林先生支付解除合同違約金及律師費，一審法院認為，合同約定“自違約行為發生之日起超過5日，守約方即可向違約方發出函件促其履約，守約方發出促請履約的函件之日起滿10日，違約方仍未回復并履約的，守約方可解除合同，因一方遲延履行合同約定的義務，致使守約方按該條款行使合同解除權的，違約方應另行向守約方支付違約金50000元，同時守約方有權要求違約方承擔律師代理費”，本案不適用該條款，故對曾小姐的該項訴訟請求，一審法院不予支持。曾小姐要求中介對林先生的債務承擔連帶責任沒有依據，一審法院不予支持。

2022年訴訟第四戰——曾小姐總算贏了，但應算慘勝

曾小姐針對一審上訴，要求撤銷上述一審判決第二項中“利息以774800元基數，按中國人民銀行同期同類貸款利率的標準，自2016年4月29日計算至2016年5月20日止”、第四項“駁回曾小姐的其他訴訟請求”，改判支持其全部訴訟請求。

福州中院觀點：曾小姐針對林先生的訴請涉及林先生是否存在違約行為的認定，對此，本院認定如下：1.林先生對案涉房屋無法過戶不存在過錯。中介在（2016）閩0104民初2509號案件中提交的《福州市不動產（存量房）買賣合同（網簽）》（2016年4月28日）、房屋抵押和凍結狀況查詢單（2016年5月5日、5月23日）雖系復印件，但結合曾小姐、林先生和中介三方于2016年4月29日辦理了房屋交易資金網上托管業務、三方于同日前往房地產交易中心辦理產權過戶手續的事實，可以確認上述證據的真實性。上述證據體現，案涉房屋于2016年4月28日辦妥福州市不動產買賣合同網簽手續，2016年5月5日、5月23日在福州市房地產檔案館房屋登記自主查詢系統尚無法查詢案涉房屋產權凍結情況。中介在該案中關于案涉房屋產權被凍結的數據未及時更新造成誤導的抗辯主張具有高度可能性。此外，曾小姐提交的證據亦不足以證實林先生于簽訂合同前已知悉案涉房屋被列入征收范圍凍結產權的情況。故一審法院認定案涉房屋系因客觀原因無法辦理過戶手續，雙方對此均不存在過錯，并無不當。2.林先生對案涉合同無法繼續履行存在過錯。案涉《房產買賣經紀服務合同》合法有效，曾小姐支付全部購房款后，本可以要求林先生履行辦理房屋產權變更手續的義務，以取得房屋所有權。然合同履行過程中，案涉房屋因被拆遷而滅失，曾小姐客觀上無法取得案涉房屋所有權。而林先生作為原房屋所有權人享有的拆遷安置補償權益實質上是原應依約讓渡給曾小姐的房屋所有權及土地使用權的對價。曾小姐、林先生作為買賣雙方本應本著誠實信用、促進合同履行的原則友好協商合同變更事宜（即林先生向曾小姐讓渡案涉房屋的拆遷安置補償權益事宜）。但林先生拒絕就此事宜與曾小姐協商，而直接要求解除合同，有違誠信原則，其對案涉合同無法繼續履行負有過錯。

在上述分析基礎上，對曾小姐的上訴請求分析如下：

1.關于曾小姐要求林先生支付托管資金利息（自起訴之日起至款項付清之日止）的訴請：案涉《房產買賣經紀服務合同》解除后，雙方應配合辦理托管資金退回曾小姐賬戶的手續。鑒于林先生并未實際取得托管資金，雙方就合同履行產生爭議后林先生也不存在惡意不配合辦理托管資金退回手續的行為，且根據《中國光大銀行房屋交易資金網上托管業務申請協議書》約定，托管期間內托管資金產生的利息歸托管資金最終劃歸賬戶即曾小姐所有。故曾小姐要求林先生支付托管資金利息，于法無據。因林先生對一審判決第二項未提起上訴，本院對此判項予以維持。

2.關于曾小姐要求林先生賠償損失204824元及利息的訴請：如前所述，林先生拒絕就讓渡拆遷安置補償權益事宜與曾小姐進行協商，導致曾小姐支付全部購房款后卻無法享有案涉房屋相應的拆遷安置補償權益，林先生應對曾小姐由此產生的損失承擔賠償責任。此外，林先生自認其未居住于案涉房屋中，不存在房屋搬遷、安家、搬家費用實際損失。綜上，本院酌定林先生應向曾小姐支付的賠償損失金額為179624元（拆遷安置補償款979624元-購房款總額800000元）。曾小姐的該項訴請金額超過上述的部分，本院不予支持。曾小姐關于損失利息的訴請于法無據，本院不予支持。

3.曾小姐要求林先生支付解除合同的違約金50000元及利息、律師費30000元及利息訴請：案涉《房產買賣經紀服務合同》中關于合同解除違約金50000元及律師費承擔的違約條款，系針對合同當事人遲延履行合同約定義務的情形。如前所分析，林先生對案涉房屋無法過戶不存在過錯。

而案涉《房產買賣經紀服務合同》并未就合同履行過程中交易房屋被拆遷時林先生向曾小姐讓渡拆遷補償權益的具體履行方式、履行期限及違約責任等作出明確約定，故上述違約條款不能適用于本案情形，曾小姐的該項訴請缺乏依據，本院不予支持。

4.曾小姐要求林先生、中介向其退還保證金50000元及利息的訴請：案涉履約保證金50000元由中介依約無息代管，現案涉合同解除，應由實際代管方中介負責向曾小姐返還。曾小姐訴請林先生退還該筆保證金并支付利息，缺乏依據，本院不予支持。

福州律師蔡思斌評析：