福州律師蔡思斌評析：

本案并不復(fù)雜，但亦有值得學(xué)習(xí)之處。作為不動產(chǎn)性質(zhì)的贈與，即便簽署拆遷安置協(xié)議，后續(xù)亦辦理了相應(yīng)商品房買賣合同的備案登記，但仍視為贈與標(biāo)的沒有轉(zhuǎn)移，贈與人仍有權(quán)行使撤銷。

案件基本情況：

家家都有本難念的經(jīng)。上海王老先生老宅拆遷，當(dāng)時(shí)安置人口是王老先生夫婦及父親、兒子，后為家業(yè)傳承及節(jié)約稅費(fèi)需要，王老先生作主加上了孫子王某的名字。不想，后面兒子離婚，在分給女方一套房屋之后，女方仍代理孫子進(jìn)行分家析產(chǎn)訴訟等，這下老爺子惱了，遂認(rèn)為前兒媳不義，訴至法院要求撤銷對孫子王某贈與等。

前兒媳周某當(dāng)然不同意，她作為孫子的法定代理人代為抗辯：第一并沒有贈與協(xié)議，贈與是雙方的合意。原、被告和第三人葛引芳曾經(jīng)因?yàn)榉旨椅霎a(chǎn)案件在本院審理中，尚未結(jié)案，屬于家庭內(nèi)部分配，并非贈與;第二即便是贈與，也非原告一人的贈與。

一審法院

一審法院沒有認(rèn)可周某的意見，贈與合同是贈與人將自己的財(cái)產(chǎn)無償給予受贈人，受贈人表示接受贈與的合同。本案中，根據(jù)被拆除房屋的來源、《上海市征用集體所有土地房屋補(bǔ)償安置協(xié)議》、申請書、第三人的陳述以及被告王某的出生時(shí)間，可以認(rèn)定王某并非安置對象，不享有動遷利益。

故以拆遷上海市青浦區(qū)XX村XX組XX號而獲得的上海市青浦區(qū)XX路XX弄XX號XX室房屋系動遷利益，原告王老先生及第三人王老先生妻子、父親、兒子在配套房屋商品房供應(yīng)單上增加王某的名字，應(yīng)認(rèn)定為贈與行為。根據(jù)法律規(guī)定，贈與人在贈與財(cái)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移之前可以撤銷贈與。

現(xiàn)系爭房屋產(chǎn)權(quán)尚未轉(zhuǎn)移登記至被告王某名下，拆遷安置對象四人均表示撤銷對系爭房屋的贈與，原告行使撤銷權(quán)符合法律規(guī)定，本院予以支持。對于贈與撤銷后，原配套商品房供應(yīng)單上王某的姓名應(yīng)當(dāng)予以去除，原告明確要求撤銷《上海市商品房出售合同》并撤銷網(wǎng)簽備案登記，符合法律規(guī)定，本院予以支持。

案例索引：(2022)滬0118民初11023號

政府征收拆遷過程中，常會針對具體房屋出具不同的拆遷優(yōu)惠政策，比如允許房屋產(chǎn)權(quán)人針對征收面積較大的房屋或者地塊作分戶拆遷安置處理，允許被征收人將自身的征收物及安置權(quán)益讓渡給子女，以讓被征收人權(quán)益最大化。但如若子女與其配偶離婚，則該征收安置權(quán)益是否屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)呢？北京市大興區(qū)法院在2017年一宗離婚案件給出了明確答案，認(rèn)定應(yīng)綜合各種因素考慮，不宜直接認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，不能在離婚訴訟中予以直接分割。

陳均與張士于2009年4月8日簽訂《房屋買賣協(xié)議書》，協(xié)議載明：陳均同意把位于臨城鎮(zhèn)古井村私有住宅［證號：（2006）第0××7號］以肆萬捌仟元賣給張士永久居住（注：拆遷或政府征用此房屋時(shí)，陳均須無條件協(xié)助張士辦理一切事宜）。后雙方依約履行付款交房義務(wù)。另查明，陳均出售給張士的住宅原為三間瓦房、配房兩間。2013年，張士翻蓋了房屋并居住至今。涉案房屋即將面臨拆遷。

另查，涉案房屋項(xiàng)下土地原系王守均名下宅基地，后王守均依據(jù)魯政函［1994］第41號文件批準(zhǔn)，申請集體土地使用權(quán)變更為國有土地使用權(quán)。2006年，陳均重新辦理并取得了新的國有土地使用權(quán)證，土地用途為住宅，土地來源為劃撥。

山東棗莊薛城區(qū)法院觀點(diǎn)

本案中，涉案《房屋買賣協(xié)議書》中的房屋所占用的土地為劃撥土地該事實(shí)清晰明確。同時(shí)根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十二條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押。”第四十條規(guī)定：“以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報(bào)批時(shí)，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按照國務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。”《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十四條、第四十五條亦明確規(guī)定，未經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)的劃撥土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。本案房屋所涉及的土地為劃撥取得，土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批，不具有對土地使用權(quán)進(jìn)行處分的權(quán)利，故涉案《房屋買賣協(xié)議書》違反了法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為無效。

山東棗莊中院觀點(diǎn)

案涉房屋占用土地原為陳均宅基地，后由集體土地變更為國有土地并取得國有土地使用權(quán)證，本案雙方當(dāng)事人之間系房屋買賣合同關(guān)系，并非直接以國有土地使用權(quán)作為合同標(biāo)的。《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十條，《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十四條、第四十五條均未明確規(guī)定違反上述條文的行為無效，且在以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房屋轉(zhuǎn)讓糾紛中，認(rèn)定劃撥土地上的房屋買賣合同有效，不會侵害國家利益和社會公共利益，故一審法院確認(rèn)案涉《房屋買賣協(xié)議書》無效，法律依據(jù)不足。案涉《房屋買賣協(xié)議書》簽訂后，張士即交付購房款48000元并占有案涉房屋居住至今，期間還進(jìn)行翻蓋，主要權(quán)利義務(wù)履行完畢已近13年，在案涉房屋即將面臨拆遷之際，陳均起訴要求確認(rèn)合同無效、返還房屋，亦有違誠信原則。

福州律師蔡思斌評析：

將宅基地上的房屋出售目前司法實(shí)踐中的通說觀點(diǎn)系房屋買賣合同無效，理由是違反《土地管理法》第六十三條“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)……”但本案的不同之處在于，案涉房屋上的土地在出售時(shí)已由宅基地轉(zhuǎn)換為國有土地。對此，一審法院的觀點(diǎn)認(rèn)為通過劃撥取得國有土地轉(zhuǎn)讓必須經(jīng)過審批，案涉合同未經(jīng)審批因此合同無效。但根據(jù)《合同法司法解釋二》第十四條的規(guī)定，只有違反效力性強(qiáng)制性規(guī)定的合同才無效，而《城市房地產(chǎn)管理法》第四十條及《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十四條、第四十五條均未明確規(guī)定違反上述條文的行為無效，因此上述條文應(yīng)是管理性規(guī)范，而非效力性的強(qiáng)制規(guī)范。故一審法院以此為由認(rèn)定案涉合同無效屬法律適用錯誤。此外，二審法院還提出了另一種解釋，即案涉合同的標(biāo)的系房屋而非國有土地使用權(quán)，而出售房屋并不會侵害國家利益和社會公共利益，因而不應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效。

案例索引：(2021)魯04民終3462號，以上涉及名字均為化名。

蔡思斌

2022年3月23日