合同簽訂后，楊素英依約向姚亮、陳金妹支付購房款共計(jì)526300元。姚亮、陳金妹向楊素英交付訟爭房屋。楊素英即對房屋進(jìn)行裝修并入住，現(xiàn)房屋仍由楊素英占用使用。后訟爭房屋產(chǎn)權(quán)證辦理至姚忠義名下，因姚清與姚忠義其他繼承人存在繼承爭議，訟爭房屋未能過戶至姚清名下，導(dǎo)致案涉合同至今無法繼續(xù)履行。

本案審理期間，訟爭房屋經(jīng)評估（含裝修）市場價值為1485300元，評估價值時點(diǎn)為2021年4月23日。

一審法院觀點(diǎn)：

因姚亮、陳金妹的無權(quán)處分行為導(dǎo)致合同解除，給楊素英造成的損失，依法應(yīng)由姚亮、陳金妹承擔(dān)。經(jīng)評估機(jī)構(gòu)評估訟爭房屋（含裝修）市場價值為1485300元，故楊素英損失為房屋溢價部分即938092元（評估價1485300元-合同總價547208元）。但是，楊素英明知姚亮、陳金妹在簽訂合同時并無房屋處分權(quán)，而仍與姚亮、陳金妹訂立合同，自身也存在過錯，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，故一審法院結(jié)合合同履行過程中雙方的履行程度、過錯程度及在簽訂合同時雙方對違約造成損失的可預(yù)見程度，酌定姚亮、陳金妹共同賠償楊素英損失630000元。

二審福州中院觀點(diǎn)：

福州律師蔡思斌評析：

【典型案例】

當(dāng)事人：原告：胡某；被告：蔡某。

原告胡某與被告蔡某原系夫妻關(guān)系，雙方于2015年5月29日在綿陽市涪城區(qū)民政局登記離婚。在辦理離婚登記時，雙方簽訂《離婚協(xié)議書》一份，對夫妻共同財產(chǎn)進(jìn)行了分配。該協(xié)議約定“三、財產(chǎn)分配如下：（1）由夫妻雙方用現(xiàn)金歸還購房借款3萬元；（2）夫妻雙方共有財產(chǎn)應(yīng)為：18萬元-3萬元=15萬元，每人應(yīng)分得7.5萬元；（3）房屋產(chǎn)權(quán)歸女兒胡某甲所有，由于女兒未成年由男方撫養(yǎng)，因此房屋由男方和女兒共同居住。任何情況下，第一，男方不得將此房屋轉(zhuǎn)贈他人或變更他人。第二，男方不得將此房屋作抵押。第三，不得無故傷害女兒或?qū)ε畠翰缓茫駝t算違約，男方將失去對該房屋的居住權(quán)；（4）男方付給女方現(xiàn)金7.5萬元，加上歸還女方父親借款1萬元，合計(jì)8.5萬元”等。

離婚后，原、被告陸續(xù)履行了部分義務(wù)，雙方于2016年5月21日進(jìn)行了對賬。被告蔡某向原告出具收條一張，載明“今收到胡某離婚協(xié)議中房屋及財產(chǎn)分割款8.5萬元”。原告胡某同日向被告出具收條一張，載明“今收到蔡某付胡某甲從小學(xué)到大學(xué)畢業(yè)的生活費(fèi)3萬元，收到從小學(xué)到高中三年級的學(xué)習(xí)費(fèi)用及醫(yī)療費(fèi)2.5萬元，合計(jì)5.5萬元”。爭議房產(chǎn)位于綿陽市涪城區(qū)。系四川華豐企業(yè)集團(tuán)有限公司集資建房，并于2007年4月13日轉(zhuǎn)移登記到原、被告名下，為原、被告共同共有。

原告訴稱：既然原、被告在離婚協(xié)議書中約定了該房屋系夫妻共同財產(chǎn)，且原告已依約支付了房屋分割款，并對該房屋分割完畢，故該房屋所有權(quán)理應(yīng)歸原告所有。離婚協(xié)議中約定房屋歸女兒胡某甲所有的內(nèi)容無效且已無法履行。為維護(hù)原告合法權(quán)益，請求判令：（1）位于綿陽市涪城區(qū)房屋歸原告所有，并由被告于本案判決生效后30日內(nèi)協(xié)助原告辦理房屋過戶手續(xù)；（2）訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。

被告辯稱：案涉房產(chǎn)系原、被告雙方婚姻關(guān)系期間的共同財產(chǎn)，雙方在離婚協(xié)議中已分割完畢，雙方同意將該房產(chǎn)權(quán)贈與女兒胡某甲。該約定沒有違反法律規(guī)定，合法有效。請求駁回原告的訴訟請求。

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【審理要覽】

法院認(rèn)為，《婚姻法解釋二》第8條規(guī)定，“離婚協(xié)議中關(guān)于財產(chǎn)分割的條款或者當(dāng)事人因離婚就財產(chǎn)分割達(dá)成的協(xié)議，對男女雙方具有約束力”。本案中原、被告在離婚協(xié)議中約定夫妻共同房產(chǎn)歸女兒所有，是一種以解除原、被告雙方身份關(guān)系為動機(jī)的目的贈與行為。鑒于離婚協(xié)議主要是為解除雙方婚姻關(guān)系為目的而設(shè)定，這種發(fā)生在特定身份關(guān)系當(dāng)事人之間有目的的贈與，并不違反法律的規(guī)定，在雙方婚姻關(guān)系事實(shí)上因離婚協(xié)議得以解除的情況下，贈與財產(chǎn)的目的已經(jīng)實(shí)現(xiàn)，其贈與房產(chǎn)行為依法不能隨意撤銷。該贈與行為已經(jīng)在民政部門登記備案，具有公示效力。足以證明贈與行為真實(shí)合法。

原告訴稱主張?jiān)撾x婚協(xié)議書相互矛盾，已分割的財產(chǎn)不能贈與。但結(jié)合上述理由，原、被告雙方在協(xié)議離婚時對自己的財產(chǎn)均有處分的權(quán)利，而處分財產(chǎn)的行為系雙方是否解除婚姻關(guān)系的條件。應(yīng)當(dāng)認(rèn)為原、被告是在均認(rèn)可該房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)歸屬女兒胡某甲所有的前提下而解除的婚姻關(guān)系。該協(xié)議未違反法律規(guī)定，被告也沒有欺詐、脅迫等情形，屬合法有效的協(xié)議。原、被告雙方均應(yīng)當(dāng)按照該協(xié)議約定履行義務(wù)。故對于原告要求判令該房產(chǎn)歸其所有的訴訟請求，不予支持。

綜上，為維護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益，依照《婚姻法》第39條、《婚姻法解釋二》第8條之規(guī)定，判決如下：駁回原告胡某的全部訴訟請求。判決：本案訟爭房屋中屬于胡某的份額歸蔡某所有，蔡某補(bǔ)償胡某房屋價值的35%，胡某甲的份額保留在訟爭房屋中。

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【裁判思路】

1.同類案件處理要點(diǎn)

（1）男女雙方協(xié)議離婚后一年內(nèi)就財產(chǎn)分割問題反悔，請求變更或者撤銷財產(chǎn)分割協(xié)議的，人民法院應(yīng)當(dāng)受理。對該類案件的審理應(yīng)重點(diǎn)審查訂立財產(chǎn)分割協(xié)議時是否存在欺詐、脅迫等情形。

（2）在離婚協(xié)議中雙方將共同財產(chǎn)贈與未成年子女的約定與解除婚姻關(guān)系、子女撫養(yǎng)、共同財產(chǎn)分割等內(nèi)容形成一個整體。雙方離婚后，如果沒有證據(jù)證明訂立財產(chǎn)分割協(xié)議時存在欺詐、脅迫等情形的，對一方要求撤銷對子女贈與的請求，應(yīng)不予支持。

（3）離婚后一方欲根據(jù)《合同法》第186條第1款之規(guī)定單方撤銷贈與時亦應(yīng)取得雙方合意，在未征得作為共同共有人的另一方同意的情況下，無權(quán)單方撤銷贈與。

（4）如果離婚后，與未成年子女生活一方和子女已經(jīng)居住在涉贈房屋中，那么根據(jù)《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》第128條的規(guī)定：“贈與房屋未辦理過戶手續(xù)，但贈與人根據(jù)書面贈與合同已將產(chǎn)權(quán)交給受贈人，受贈人也已占有使用該房屋的，可認(rèn)定贈與有效，但應(yīng)令其補(bǔ)辦過戶手續(xù)。”此時，贈與人則不能再行使任意撤銷權(quán)。

2.相關(guān)法律風(fēng)險提示

（1）離婚后主張撤銷或變更財產(chǎn)分割協(xié)議的，應(yīng)在離婚后一年內(nèi)提出，逾期人民法院不予支持。

（2）如果離婚后原夫妻雙方達(dá)成一致意見，撤銷對子女房產(chǎn)的贈與，那么在房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記之前，可以撤銷贈與。

（3）主張撤銷贈與的一方應(yīng)舉證證明訂立財產(chǎn)分割協(xié)議時存在欺詐、脅迫等情形，方可撤銷，否則，在雙方已依照離婚協(xié)議辦理離婚登記的情況下，單方無權(quán)撤銷對子女的房產(chǎn)贈與。

（4）受贈方應(yīng)當(dāng)及時辦理轉(zhuǎn)移登記，維護(hù)自身的合法權(quán)益。

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【裁判規(guī)則】

1.法律法規(guī)

《物權(quán)法》（2007年3月16日第十屆全國人民代表大會第五次會議通過）

第九條第一款不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。

《合同法》（1999年3月15日）

第一百八十六條贈與人在贈與財產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移之前可以撤銷贈與。

具有救災(zāi)、扶貧等社會公益、道德義務(wù)性質(zhì)的贈與合同或者經(jīng)過公證的贈與合同，不適用前款規(guī)定。

2.司法解釋

《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（二）》（法釋［2003］19號）

第八條離婚協(xié)議中關(guān)于財產(chǎn)分割的條款或者當(dāng)事人因離婚就財產(chǎn)分割達(dá)成的協(xié)議，對男女雙方具有法律約束力。

當(dāng)事人因履行上述財產(chǎn)分割協(xié)議發(fā)生糾紛提起訴訟的，人民法院應(yīng)當(dāng)受理。

第九條男女雙方協(xié)議離婚后一年內(nèi)就財產(chǎn)分割問題反悔，請求變更或者撤銷財產(chǎn)分割協(xié)議的，人民法院應(yīng)當(dāng)受理。

人民法院審理后，未發(fā)現(xiàn)訂立財產(chǎn)分割協(xié)議時存在欺詐、脅迫等情形的，應(yīng)當(dāng)依法駁回當(dāng)事人的訴訟請求。

《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（三）》（法釋[2011]18號）

第六條婚前或者婚姻關(guān)系存續(xù)期間，當(dāng)事人約定將一方所有的房產(chǎn)贈與另一方，贈與方在贈與房產(chǎn)變更登記之前撤銷贈與，另一方請求判令繼續(xù)履行的，人民法院可以按照合同法第一百八十六條的規(guī)定處理。

第十四條當(dāng)事人達(dá)成的以登記離婚或者到人民法院協(xié)議離婚為條件的財產(chǎn)分割協(xié)議，如果雙方協(xié)議離婚未成，一方在離婚訴訟中反悔的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該財產(chǎn)分割協(xié)議沒有生效，并根據(jù)實(shí)際情況依法對夫妻共同財產(chǎn)進(jìn)行分割。

3.司法解釋性質(zhì)文件

《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》（法（辦）發(fā)[1988]6號）

128.公民之間贈與關(guān)系的成立，以贈與物的交付為準(zhǔn)。贈與房屋，如根據(jù)書面贈與合同辦理了過戶手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定贈與關(guān)系成立；未辦理過戶手續(xù)，但贈與人根據(jù)書面贈與合同已將產(chǎn)權(quán)證書交與受贈人，受贈人根據(jù)贈與合同已占有、使用該房屋的，可以認(rèn)定贈與有效，但應(yīng)令其補(bǔ)辦過戶手續(xù)。

129.贈與人明確表示將贈與物贈給未成年人個人的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該贈與物為未成年人的個人財產(chǎn)。

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【專家視點(diǎn)】

1.離婚協(xié)議是男女雙方在意思自治的前提下對身份和財產(chǎn)的一并解決，夫妻、父母子女關(guān)系具有很強(qiáng)的倫理性，和一般的民事關(guān)系有著很大區(qū)別。夫妻雙方曾經(jīng)共度過美好時光，情散之時，一方基于各種原因，贈與對方及其未成年子女房產(chǎn)，不管是考慮到對方及其一起生活的未成年子女未來生活的保障，還是出自給對方及未成年子女補(bǔ)償?shù)呢?fù)罪心理，作為民法上具有完全民事行為能力之人，對自己的行為后果都有一個客觀的判斷。贈與行為一般是發(fā)自內(nèi)心的真實(shí)意愿，也反映夫妻雙方對財產(chǎn)處分的合意。離婚協(xié)議須經(jīng)國家民政機(jī)關(guān)確認(rèn)并備案，不存在欺詐、脅迫等情形，是雙方真實(shí)意思表示，對男女雙方具有法律約束力，均應(yīng)繼續(xù)履行該協(xié)議。

——呂春娟：《離婚協(xié)議中贈與方不得行使任意撤銷權(quán)》，載《人民司法·案例》2014年第20期。

2.首先，離婚協(xié)議中的贈與不同于《合同法》中的贈與，其不應(yīng)當(dāng)然適用《合同法》中關(guān)于贈與合同的規(guī)定。離婚協(xié)議往往涉及子女撫養(yǎng)、財產(chǎn)贈與等變更身份關(guān)系后財產(chǎn)關(guān)系的約定，具有強(qiáng)烈的人身關(guān)系以及道德性質(zhì)，對夫妻財產(chǎn)分割問題應(yīng)優(yōu)先適用《婚姻法》的有關(guān)規(guī)定，如非在訂立財產(chǎn)分割協(xié)議時存在欺詐、脅迫等情形，不得變更或撤銷財產(chǎn)分割協(xié)議。其次，離婚協(xié)議是夫妻雙方就解除婚姻關(guān)系、子女撫養(yǎng)、財產(chǎn)分割等問題達(dá)成的合意。離婚時，夫妻雙方協(xié)議將房產(chǎn)贈與子女是基于原有婚姻關(guān)系這一特定的人身關(guān)系為基礎(chǔ)，并具有保護(hù)、照顧未成年子女利益的道德性質(zhì)，理應(yīng)受到法律的保護(hù)。最后，夫妻雙方協(xié)議將房產(chǎn)贈與子女是雙方共同為子女設(shè)定權(quán)利的行為，夫妻一方無權(quán)單方面任意撤銷贈與，而應(yīng)取得離婚協(xié)議另一方當(dāng)事人的同意，否則，其任意撤銷行為不具有法律上的效力。

——吳成臣：《離婚協(xié)議中對子女的贈與能否撤銷》，載《人民法院報》2015年1月29日第7版。

注：本文摘自最高法院肖峰法官、菏澤中院田源法官主編《婚姻家庭糾紛裁判思路與裁判規(guī)則》一書（共743頁） ?
編者按：經(jīng)法律出版社獨(dú)家授權(quán)，本公號將陸續(xù)推出最高法院肖峰博士、菏澤中院田源博士共同主編《婚姻家庭糾紛裁判思路與裁判規(guī)則》一書中精品文章。歡迎各位盆友轉(zhuǎn)發(fā)分享、謝謝支持！
轉(zhuǎn)自：家事法務(wù)微信公眾號

? ? ? ?房主以房產(chǎn)抵押借款，因無力償還，遂公證委托第三人代為出售。在受托人出售房產(chǎn)幫其償還債務(wù)后，房東卻以受托人與第三人惡意串通低價出售房產(chǎn)損害其利益為由，起訴要求確認(rèn)房產(chǎn)買賣協(xié)議無效，受托人應(yīng)將房產(chǎn)過戶歸還并賠償損失。究竟孰是孰非？近日，福建省廈門市中級人民法院對該案作出二審判決，認(rèn)為房主何某的訴訟行為有違誠實(shí)信用原則，維持一審判決，駁回其訴訟請求。

何某是廈門某小區(qū)業(yè)主，其房產(chǎn)證上記載何某將該小區(qū)房產(chǎn)分別抵押給陳某和A銀行，用于借款45萬元和90萬元。

2015年10月，何某夫妻與江某辦理委托公證，委托江某代為出售上述房產(chǎn)，代理權(quán)限包括：代為選定買方并與其商定房產(chǎn)價格、房款支付方式、房屋交付等合同的各項(xiàng)條款，代為簽署房地產(chǎn)買賣；代為收取房款、有權(quán)向銀行申請還貸、結(jié)清貸款本息，有權(quán)到房管部門辦理抵押注銷手續(xù)；代為辦理房地產(chǎn)權(quán)屬過戶登記手續(xù)并簽署與房產(chǎn)交易相關(guān)的法律文件，代為繳交相應(yīng)稅費(fèi)；代為與買方辦理房屋交接等事宜。此外，何某夫妻還將房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證原件交由江某保管。

2016年1月，江某根據(jù)委托約定代表何某與周某簽訂《房產(chǎn)買賣協(xié)議》，約定何某將上述房產(chǎn)出售給周某，成交價140萬元。合同簽訂后，周某向江某支付全額購房款。江某將所收取的購房款中的45萬元用于償還何某尚欠案外人陳某的借款，?90萬元用于償還何某在A銀行的按揭貸款，以注銷其在該房產(chǎn)上設(shè)定的兩處抵押權(quán)，余款5萬余元仍保管在江某處。

在周某已取得訟爭房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證后，何某夫妻仍居住使用上述房產(chǎn)。2016年8月，何某將江某告上廈門市思明區(qū)人民法院，請求確認(rèn)《房產(chǎn)買賣協(xié)議》無效；周某將訟爭房產(chǎn)過戶歸還何某并賠償其經(jīng)濟(jì)損失5萬元。

一審期間，經(jīng)法院依法委托評估公司對訟爭房產(chǎn)進(jìn)行估價，當(dāng)時訟爭房產(chǎn)市場價值為184萬元。思明法院一審認(rèn)為何某的訴訟請求不成立，遂駁回其請求。何某不服判決上訴至廈門中院。

廈門中院經(jīng)審理認(rèn)為，江某基于何某夫妻的公證授權(quán)委托及持有何某夫妻交予的訟爭房產(chǎn)權(quán)屬證書原件，以何某夫妻的名義與周某簽訂《房產(chǎn)買賣協(xié)議》。而周某亦基于對公證授權(quán)委托的信賴及江某持有訟爭房屋權(quán)屬證書原件，有理由相信江某有權(quán)代為出售訟爭房產(chǎn)，因此，訟爭房產(chǎn)買賣是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示。且江某在收到周某支付的購房款后亦基于公證委托事宜代為償還了設(shè)定在訟爭房產(chǎn)上的債務(wù)，注銷了訟爭房產(chǎn)上的抵押權(quán)。根據(jù)公證委托書的授權(quán)權(quán)限，江某履行了作為何某夫妻的受托人出售訟爭房屋、代為選定買方并與其商定房產(chǎn)交易價格、房款支付方式等義務(wù)。

江某、周某根據(jù)訟爭房產(chǎn)的實(shí)際情況，最終商定以140萬元作為成交價，符合交易自愿的原則。而根據(jù)廈門市現(xiàn)行的二手房交易管理制度，房管部門對二手房交易成交價合理與否采取審核制，并最終確定是否以買賣雙方申報的價格作計(jì)稅依據(jù)。本案訟爭房產(chǎn)的成交價140萬元已經(jīng)房管部門的審核通過，并作為計(jì)稅依據(jù)，說明該成交價尚屬合理范圍。該交易價格未明顯低于市場交易價的70%，并非“明顯不合理的低價”。何某夫妻在債務(wù)銷除后才以江某違背委托公證本意，與周某惡意串通，低價出售訟爭房產(chǎn)等理由提起本案訴訟，有違誠實(shí)信用原則，其要求賠償經(jīng)濟(jì)損失，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，因此不予支持。

據(jù)此，法院作出上述判決。

來源：人民法院報（記者??安海濤??通訊員??林巧玲）