鄭某與王某原系夫妻關系，2014年8月23日，鄭某、王某作為被征收人與征收部門簽訂房屋征收補償協議書一份，明確了產權調換方式。此后，鄭某與王某于2017年6月12日協議離婚，并對夫妻共同財產進行了分割，但未涉及前述房屋。因協商未果，鄭某訴至法院主張房屋權益。案件審理過程中，原告鄭某、被告王某均明確表示不要房屋只要錢。

法院審理后認為，如果在訴訟過程中直接對訟爭房屋進行拍賣、變賣，一來費時較長，無法保證案件在法定期限內審結，且無法保證房屋會順利拍賣、變賣，即便成功，也還需支付高額的評估、拍賣費用。再者，訴訟過程中，雙方在此前積累的矛盾、沖突等影響下，無法對房屋如何處分作出冷靜、全面、準確的判斷。因此，法院在征求當事人意見后，判決鄭某與王某于判決生效后六個月內自行協商出售訟爭房屋，所得款項扣除相關費用后原、被告各享有50%；若出售未果，鄭某、王某均可向人民法院申請拍賣、變賣，所得價款扣除相應費用后各半享有。

一審判決后，王某不服提起上訴。二審判決駁回上訴，維持原判。該判決目前已生效。

（張桃）

房屋作為不動產的屬性決定了其無法直接進行分割。司法實踐中，當事人通常需要從取得所有權和取得對應價值兩個選項中作出選擇。《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民法典〉婚姻家庭編的解釋（一）》第七十六條規定，雙方對夫妻共同財產中的房屋價值及歸屬無法達成協議時，人民法院按以下情形分別處理：（一）雙方均主張房屋所有權并且同意競價取得的，應當準許；（二）一方主張房屋所有權的，由評估機構按市場價格對房屋作出評估，取得房屋所有權的一方應當給予另一方相應的補償；（三）雙方均不主張房屋所有權的，根據當事人的申請拍賣、變賣房屋，就所得價款進行分割。從前述規定可以看出，離婚訴訟夫妻雙方對房產分割無法達成一致協議時，人民法院可以采取三種處理方式：（1）雙方均主張的，競價取得；（2）一方主張一方不主張的，評估后補償；（3）雙方均不主張的，拍賣、變賣后分割價款。法院在確定份額的基礎上給予雙方當事人協商處置房屋的機會，與在訴訟過程中直接根據當事人申請拍賣、變賣房屋后就所得價款進行分割相比更加高效，也更有利于當事人權益實現。

首先，于當事人權益保障而言。根據民法典第一千零八十七條之規定，離婚時，夫妻的共同財產由雙方協議處理。可見，人民法院在分割夫妻共同財產時堅持以雙方協議為前提，這也是為了保障夫妻共同財產價值的最大化實現。不管是訴訟過程中根據當事人的申請變賣房屋，就所得價款進行分割，還是明確份額后給予當事人一定時間自行變賣并就所得價款進行分配，都做到了充分尊重當事人的意思自治。而后一種方式由于不受案件審理天數的限制，避免審理過程中著急出售房屋而使價格與當事人心理預期落差較大甚至明顯低于買入價或成本價的情況發生。

其次，于審判程序推進而言。《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民法典〉婚姻家庭編的解釋（一）》第七十六條關于爭議房屋的處置方式在原有基礎上增加了“變賣”這一方式，其目的也是為了克服拍賣流程相對繁瑣、成本花費高的障礙，提高解決問題的效率。但是，即便是變賣也需要較長時間去尋找買方、洽談價格、辦理手續，在此情況下，一般案件所需的審理天數都較長。那么，確定當事人對房屋價值所享有的比例后，準許其在一定期限內自行協商出售房屋，能夠大大壓降此類案件的審理天數。

最后，于矛盾有效化解而言。由于原、被告均不主張房屋的所有權，法院判決雙方當事人自行協商變賣該房屋，在自行出售不成功時任意一方可以向法院申請拍賣、變賣房屋。這樣一來，當事人的實體權益得到了充分保障，也有利于其選擇出售房屋的更好時機，畢竟賣房款項的高低涉及雙方當事人的共同利益。司法實踐中，部分當事人還會在綜合考量市場行情后決定暫時不出售房屋，或商定將房屋歸并給一方。總而言之，法院在法定處置方式框架下的這一探索能夠打破離婚雙方均無能力獨自歸并房屋的困境，也能夠助推他們在以共同經濟利益最大化為引導下找到房屋處置的最佳方式。

來源：人民法院報

　　借名買房糾紛中，借名人主張房屋確權最主要的理由之一就是房屋的“真實權利狀態與登記狀態不一致”，其為該房屋的真實權利人。“真實權利狀態與登記狀態不一致”存在的可能性或制度根源在于，法律賦予不動產登記(簿)在不動產物權的歸屬和內容的認定上具有權利推定效力，這就意味著不動產登記簿記載的物權權屬狀態并不總是會與真實物權狀態相一致。

(一) 不動產登記簿的權利推定力與權屬爭議

《物權法》第十六條規定：“不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據。”就登記生效的物權變動而言，該條規定體現的精神是，法律推定不動產登記簿上記載的不動產權屬狀況以及權利限制事項與真實情況保持一致。這主要包括了兩層含義：

一方面，不動產登記(簿)的推定力是指法律上的權利推定。

另一方面，不動產登記(簿)推定力作為一種權利推定，本質上是對證明責任的分配。也就是說，法律對不動產登記簿推定力的規定是一種證明責任或舉證負擔的規范，與實體權利的歸屬并不直接相關。因此，訴訟中，若當事人就登記簿上記載的不動產物權歸屬發生爭議，則登記簿上記載的物權人首先被推定為真實物權人，對此無需再行舉證證明。但作為一種法律擬制事實，登記表彰的物權狀態并不總與真實物權狀態相一致，故在民事訴訟中允許對此提出異議的當事人通過舉證證明真實的物權狀態，如果其能夠證明真實物權狀態與不動產登記簿的記載不一致，人民法院可以推翻登記簿記載所證明的物權狀態，根據當事人提交的證據確認不動產物權的權屬。

(二) 物權關系與債權關系之區分與房屋權屬確認

對于借名購買的房屋，在是否存在房屋所有權的真實權利狀態與登記狀態不一致，是否借名人實際上應為該房屋的真實權利人，從而應當據此確認借名人為房屋所有權人的問題上，實踐中主要存在兩種觀點。

一種觀點認為，如根據當事人提供的購房款支付、房貸的償還、雙方之間關于借名買房及所有權歸屬的約定等證據，能夠證明在雙方之間形成了借名買房關系，則當事人之間的真實意思是借名人購買房屋并取得所有權，被借名人雖然根據相應的房屋買賣合同等文件被登記為房屋所有權人，但這并非當事人的真實意思表示，據此作出的權屬登記因此而不具有原因行為的基礎，從而導致最終形成的登記權利狀態與真實權利狀態不一致，此時，不動產登記簿的權利推定力將因有證據證明權屬的真實狀態而遭到否定，從而應回歸真實權利狀態，故當事人請求確認物權的，應予支持。這種觀點可稱為“物權說”。

有觀點在基本認同“物權說”結論的基礎上，對于“物權說”的論證過程提出了不同看法。該觀點認為，當事人之間通過借名的方式購買房屋，其本質是當事人之間通謀，不表示內心真意的假裝實施法律行為的意思表示的形式，當事人之間借名購買房屋構成虛偽表示，其簽訂房屋買賣合同并將房屋所有權登記在被借名人名下的行為則構成隱藏行為。而虛偽行為在此種情況下應被認定為無效，故據此作出的權屬登記因此而喪失了不動產物權變動的基礎關系，從而不發生相應的物權效力，至于被隱藏的行為實為借名人買房，其是否有效，則應根據法律、行政法規的強制性規定加以認定，如不存在無效情形，則借名人確認物權的請求應當被支持。

另一種觀點則認為，在借名買房中，登記權利人與第三人之間的房屋買賣合同是真實有效的，并且已經基于這一基礎法律關系完成了房屋所有權登記，故是唯一合法的房屋所有權人，借名人與登記權利人之間關于房屋所有權歸屬的約定只能約束合同雙方當事人，沒有直接設立房屋所有權的法律效力，借名人不能根據借名買房協議的約定直接取得房屋所有權。這一觀點可稱為“債權說”。如北京高院在《關于審理房屋買賣合同糾紛案件若干疑難問題的會議紀要》(京高法發[2014]489號)第十條中即規定：“借名人以出名人(登記人)為被告提起訴訟，要求確認房屋歸其所有的，法院應當向其釋明，告知其可以提起合同之訴，要求出名人為其辦理房屋過戶登記手續。”

筆者贊同后一種觀點。究其根本，對于此種類型的權屬爭議，應作何種處理，實取決于對于物權關系與債權關系之區分以及不動產登記在此類法律行為中作用的正確認識。

在借名買房關系中，實際上主要存在兩個合意：一個是存在于借名人與被借名人之間的關于房屋所有權歸屬的合意;另一個是借名人(或被借名人)與第三人之間達成的買賣房屋，并據此向登記機構表達的關于房屋所有權登記的合意。這兩個合意在一般情況下應當是一致的，但在借名買房的情形下則出現了分離。對于這兩個合意以及由此形成的法律關系和權利的性質，應作區分理解。

對于前者，首先應當承認的是在當事人之間形成了合同關系，這點并無異議，當事人的合同約定在法律規定的框架下直接發生法律效力。但對于當事人該約定的意思仍需根據合法性解釋原則加以理解。由于房屋買賣關系中，法律賦予不動產登記物權移轉的效力，未經登記，不發生物權效力，故房屋權屬不能僅僅依據當事人約定而發生變動，還需登記這一生效要件相結合才能產生物權變動的效果。因此，當事人雖然約定了房屋所有權歸屬于借名人，但該約定并不發生物權效力，房屋所有權因此并未轉移由借名人享有，只是在借名人與被借名人之間產生了以在符合法律規定和合同約定的條件時完成物權變動為主要內容的債權債務關系，即該約定僅具有債權效力，被借名人因此對借名人負有相應的協助辦理房屋所有權轉移登記的義務，借名人因此而成為這一關系下的債權人。

對于后者，不論房屋出賣人是否知道借名人和登記權利人之間的借名買房關系，房屋出賣人與登記權利人之間已經達成了房屋買賣的合意，房屋買賣合同依法成立，在該合同不因違法而無效的情形下，登記權利人據此完成了房屋所有權登記，就當然合法取得了房屋所有權。

至于“物權說”中有人提出的當事人之間通過借名的方式購買房屋，系虛偽表示，在性質上屬隱藏行為，從而應否定登記權利人取得物權的論斷。筆者認為不能成立。虛偽表示指表意人與相對人通謀，不表示內心真意的假裝實施法律行為的意思表示。在虛偽表示中，表意人沒有作出意思表示的真意，相對人對此明知并達成合意，因此該意思表示在當事人之間無效。而在借名買房關系中，借名人與被借名人以及被借名人與房屋出賣人之間的法律行為均不構成虛偽表示。在借名人與被借名人之間，借名人確有通過被借名人購買房屋，并將房屋登記于被借名人名下的法律拘束意思，被借名人也在這個意義上為允諾;在被借名人與房屋出賣人之間，基于借名人與被借名人的前述合意，被借名人與房屋出賣人簽訂了房屋買賣合同，在這一合同關系中，被借名人從房屋出賣人處購買房屋的意思表示是真實的，對于房屋出賣人而言，無論其是否知曉借名人與被借名人之間是否就借名購買房屋達成的合意，也均不對房屋出賣人將房屋出賣給被借名人的意思構成影響。因此，借名買房關系中的相關合同并不構成虛偽表示。

“物權說”的支持者認為，在借名買房的情形下，借名人已經享有了事實物權，故確認其物權自是當然之義。筆者認為，理論上所謂的“事實物權”，是與“法律物權”相對的概念。所謂法律物權，是指權利正確性通過法定公示方式予以推定的物權;而事實物權則是與法律物權分離的真正物權，它是指“在不存在交易第三人的情況下能夠對抗法律物權的物權”。借名人對房屋享有的所有權就屬于事實物權中的“符合當事人本意的事實物權”。在這種情況下，本應取得法律物權的權利人以保留物權的意思表示，委托或者指令他人就同一標的物享有法律物權，則該權利人享有事實物權。該學說提出是在《物權法》實施之前的2001年，如果說在當時尚有實踐中的適用空間的話，那么，在《物權法》已經確立物權法定原則以及債權形式主義為主的物權變動模式的今天，所謂的“事實物權”至少在以登記生效為要件的基于法律行為發生的不動產物權變動情形下，已經不再有具有法律上的依據或者是合法性基礎了。正如前文所述，在借名買房情形下，根據《物權法》的規定，要取得房屋所有權，則不僅需要有效的原因行為作為要件，而且需要具備登記作為生效要件之一，兩者缺一不可，因此，所謂的“事實物權”因欠缺法律規定的設立或變更一個物權所應具備的生效要件而不能成其為物權，既如此，又何來確認借名人享有房屋所有權呢?

“物權說”在認為借名買房情形下應當確認借名人的房屋所有權的基礎上，還主張應當區分對內和對外關系。在不涉及第三人利益的情況下，物的支配秩序即物權的靜態利益，相對于物的交易秩序即物權的動態利益，更具有重要性，故法律以保護事實物權為基本出發點。但在涉及借名人與登記權利人以外的第三人也就是對外關系時，立法和司法保護的基本出發點是法律物權，原則上保護登記權利人的法律物權。保護法律物權的目的，是以此保證交易第三人取得物權的可能性，維持交易秩序的暢通與安全。維持法律物權的正確性，對保護第三人利益和維護交易安全意義重大。其法理基礎在于，因借名登記而產生的法律物權與事實物權的分離，歸因于借名當事人雙方，該雙方之間的法律關系相對于第三人來說，是一種內部關系，這種內部關系很難抗衡代表社會交易秩序的外部關系。因而，法律物權與事實物權分離所產生的權屬沖突，對第三人來說，僅是借名雙方的內部沖突，而與其無關。進一步說，第三人作為該內部關系的局外人，沒辦法也無義務了解其中的內容，只能且只需根據物權公示的形式即登記作出判斷，推定登記權利人享有正確、合法的物權。因此，一旦法律物權與事實物權分離涉及到第三人利益，就必須采用能夠保護第三人利益的標準，即物權公示原則。實踐中的第三人主要可分為兩種：一類是登記權利人的一般債權人，其已經獲得生效法律文書對其債權的認可，并據此申請強制執行借名登記的房屋。另一類與登記權利人發生以該不動產物權轉移為目的的交易的人，該第三人依是否已經辦理房屋所有權轉移登記為標準，又可分為針對借名登記房屋享有請求權的合同債權人和已經辦理完畢登記而取得物權的人。

對于第一種情況，依據“物權說”，顯然應當保護登記權利人的一般債權人的強制執行債權。在“債權說”下，由于借名人對登記權利人亦只是一般債權人，故一般情況下也不能夠阻止其他債權人強制執行借名房屋以實現債權。在結論上，兩者是一致的。

對于第二種情況，按照“物權說”，登記權利人并非真實權利人，則其處分房屋的行為當屬無權處分，究竟應保護真實權利人還是第三人的權利，應看第三人能否善意取得房屋所有權。如此，則在未完成登記的情況下，因不符合善意取得的構成要件，故不能取得房屋所有權;在完成登記的情況下，則看是否符合善意取得的其他構成要件。在“債權說”下，由于登記權利人就是真實物權人，其享有的是合法的房屋所有權，故登記權利人將房屋出賣給第三人，雖然違背了其與借名人的約定，但這僅僅是對借名人的違約行為，并不能否認其對外的處分行為系有權處分。因此，不論第三人是否已經進行了不動產登記，認定被借名人與第三人之間的合同效力及第三人取得房屋所有權是否有效，并不需要審查是否符合善意取得的構成要件。在結論上，“物權說”與“債權說”截然不同。

筆者認為，“物權說”在這一問題上存在重大缺陷。第一，其區分內外部關系的初衷與效果雖然不錯，但在僅涉及內部關系時，認為應確認借名人的房屋所有權，即裁判只是對借名人本來就享有的所有權這一事實的確認，而在涉及外部關系時，又對借名人確認物權的請求不予支持，從而在實際上否認了借名人享有物權;而且，如果當事人單獨通過內部關系訴訟完成了確權，則在法律上登記權利人就不是真實物權人，則如何解釋在此后又有第三人提起針對登記權利人的債權債務訴訟后，又將該不動產確認為其對第三人承擔債務的責任財產。可見，“物權說”在這里出現了邏輯混亂。第二，其支持登記權利人的強制執行債權人可針對借名登記的房屋實現債權，但在第三人與登記權利人發生以該不動產物權轉移為目的的交易時，卻以能否構成善意取得來區分是否保護第三人的權利，實際上導致了針對該借名不動產享有債權或者通過合同取得登記的人想要獲得保護所需要的條件，遠高于債權并不直接針對該借名不動產的第三人的債權獲得保護所需的條件，“物權說”在這里出現了權利保護的失衡。相反，筆者認為，“債權說”則保持了邏輯上的一致，在對外關系上仍然基于借名人是債權人的基本點，處理與相關權利的沖突問題。上述第一種情況無需多言，第二種情況下認定屬于有權處分，也并不會造成價值追求方面的短板。在此情況下，因屬有權處分，故即使第三人主觀上明知或應知登記權利人與借名人之間的借名關系，在已經完成登記的情況下仍可取得房屋所有權，在未完成登記的情況下則可參考一房數賣時的處理規則對由誰取得房屋所有權作出裁判。有觀點認為，在第三人已經取得房屋所有權后，借名人無權向第三人主張權利，僅得向登記權利人請求違約損害或根據不當得利請求獲利之返還，借名人借他人名義進行登記雖存在一定的可非難性，但因此承擔如此巨大的風險，則有悖比例原則。筆者認為，此觀點不能成立，相反，借名人借名買房往往是為了規避政策而追求自身的某種利益，其就應當承擔由此帶來的房屋所有權得不到法律認可所帶來的相應風險，與比例原則并不背離。

從實踐中的借名買房糾紛案件看，當事人借名買房往往是出于規避限購政策、信貸政策的目的。雖然這些政策性文件均非法律、行政法規，但如保障性住房限購政策，是為了保障城市中的低收入群體和住房困難群體的住房需求，普通商品房限購政策、信貸政策，是為了實現國家對房地產市場的宏觀調控目的，當事人之間通過借名買房行為，實際上是對這些政策的架空，故在法律上具有一定的可非難性。如持“物權說”，以為規避普通商品房限購政策而借名買房為例，則此時可確認借名人的房屋所有權，但這將導致限購政策所要實現的目的的落空，無疑有違“民事活動必須遵守法律，法律沒有規定的，應當遵守國家政策”的原則。“物權說”在借名購買保障性住房的問題上，則試圖通過否定借名買房合同效力的途徑來最終回避其確認權屬在結論上的不恰當。但在“債權說”下，則可較為圓滿地得到解決。無論是借名購買限購的普通商品房還是政策保障性住房，借名人只享有對登記權利人的債權，并不對這些房屋享有所有權，故其確認所有權的請求不能得到支持，其對登記權利人提出的協助過戶登記的請求，則應區分不同情況：在借名人于訴訟時仍不具備購房資格或該房屋不具備再行轉讓交易的條件的情形下，其請求因法律上的履行不能而不應得到支持;但當借名人于訴訟時符合了購房條件或者該房屋具備了再行轉讓交易的條件時，因并不存在繼續履行合同的障礙，故可支持借名人主張登記權利人協助辦理過戶登記的請求。可見，正確認識了借名人對房屋權利的性質，相應問題將迎刃而解。而且，筆者認為，這樣的處理結果，使借名人在不具備購房條件時始終只能對登記權利人享有債權，而不能取得對房屋的所有權，借名人通過借名買房所要達成的目的將不能實現，其在此期間亦將不得不面對登記權利人將房屋轉賣他人、登記權利人的債權人執行該房屋以實現債權等危及其最終實現房屋所有權目的的風險，而這正是這種行為應當受到法律非難的體現。可見，“債權說”在處理這類房屋的借名買房問題上較好地實現了法律效果與社會效果的統一。

綜上所述，對于借名買房糾紛中房屋權屬確認的正確處理，離不開對“真實權利狀態”涵義的正確理解，從根本上應建諸于對不動產登記的法律效力以及物權與債權區分的準確把握。借名人與被借名人之間關于房屋所有權歸屬的約定，顯然與物權法規定的不動產物權生效要件不符，該約定不具有物權法上的效力。若支持借名人依據借名買房協議確認對其房屋享有法律上的所有權，則違背了物權變動的法定原則，混淆了債權關系與物權關系。借名人在這種情形下的法律“身份”是真實“債權人”，而非真實“物權人”，既然如此，其提起物權確認的請求就因依據不足而不應得到支持。

實際上，上述分析及結論不僅適用于借名買房糾紛中的房屋權屬認定，而且也普遍適用于合資買房、合作開發房地產、夫妻關系之外的當事人之間約定共有以及夫妻離婚后的財產分割約定但未辦理變更登記等糾紛中的不動產權屬確認問題。

來源：法語峰言

首先我們要明確婚前財產和婚后財產的概念，根據婚姻法17、18條的規定，婚前取得的財產為個人財產，婚后取得的財產為夫妻共同財產；所以買房的先后順序就顯得尤為重要，如果是在夫妻雙方婚后購房，哪怕對方沒有出過一分錢，也算是夫妻共有財產喲！

小紅跟小明即將要修成正果，買房結婚。但是房產證（不動產登記證）上寫誰的名字使得他們有點苦惱！

究竟如何署名呢？下面一起看看可能出現的幾種情況，你再做選擇吧！

情況一：小明結婚前全款買房，房產證只寫小明的名字；或者小明結婚前貸款買房，房產證也只寫小明的名字，領結婚證前貸款已還清。

跟小紅結婚以后，這套房產屬于小明的婚前財產，即使跟小紅離婚了，這套房子仍然歸小明所有，而且婚后房產的自然增值也歸小明所有。比如小明原先花50萬買的房產，后來房價漲到60萬了，那么這60萬都是小明的。

這套房產并非跟小紅一毛錢關系也沒有哦。雖然產權只是小明一個人的，但婚后這套房產產生的收益，除孳息和自然增值以外，被認定為夫妻共同財產。簡單來說，如果他們婚后房子自己不住，而是用于出租，那么租金收益就是夫妻共同財產了。那這么說，當個包租婆也不錯的！

情況二：小明結婚前自己或父母付首付，自己貸款買房，房產證只寫小明一個人的名字，婚內依然在還款。

雖然小明和小紅結婚以后，還是小明一個人在還款，但這時候的小明賺的錢已經不屬于一個人的了，日常的吃喝開支加還貸都是夫妻的共同財產，如果兩人離婚了，房產需要雙方協商處理。

如果雙方不能達成協議的，法院可以判決房產歸小明，未還完的貸款也是小明的個人債務，而婚姻期間的還貸以及相應的增值，小明需要對小紅進行補償。

情況三：小明或小明父母出資，房產證上只寫小紅的名字。

法院通常認定這是一種賦條件的贈與行為。在小明和小紅領取結婚證之前，如果分手了，房產歸屬小紅，但小明可以要求小紅返還已支付的款項；如果小明和小紅領取結婚證以后離婚，那么該房產就屬于小紅的了。

其實是最不推薦這種形式，婚前因種種原因分手的話還要談錢，兩個家庭會因此撕破臉，離婚的話，小明豈不是賠了房款又跑了夫人？

情況四：小明在他們結婚前全款買房，房產證上寫準夫妻兩人名字。

建議小明保留好付款證據，這樣不管婚前分手還是婚后分手，財產分割時，這套房子都是歸小明的。

情況五：小明父母在他們結婚前全款買房，房產證上寫準夫妻兩人的名字。

這也是現實中經常出現的一種形式，女方要求房產證上寫自己的名字，男方父母又怕小夫妻有壓力，就自己吃苦將房款全付掉。

不是說所有的事情都要往最壞的方向發展，但起碼開始的時候要有保護自己的意識。建議小明父母保留好付款的證據或讓準夫妻兩寫好借條，如果他們在結婚前分手，小明父母可以索回錢款，但如果是結婚后離婚，那只能按照夫妻共同財產來分割了。

情況六：小明在婚前付首付，貸款買房，房產證上寫小紅和小明的名字。

此情況需要事先明確雙方對該房產的共有方式，是按份共有還是共同共有，按份共有需要明確各自份額。

購房后，小紅和小明分手的話，不論有沒有領取結婚證，后續的房貸應由雙方共同償還，也可以在分割該房產時，通過在銀行變更貸款人的方式一并解決后續還款問題。

如果產權上約定好了份額，那么小紅需要支付小明相應的首付費用，如果沒有約定份額，就按共同共有一人一半。

情況七：婚前小明和小紅全款買房，房產證寫小明和小紅的名字。

這種情況同情況六，約定按份共有還是共同共有，按份共有需要明確各自份額。現實中一般按照出資比例來約定各自份額。這樣大家也沒什么好扯，分割房產時，按照份額來劃分。

情況八：婚前兩人貸款買房，房產證寫兩人的名字。

產權情況同情況七，還款是雙方的共同義務，分手的話通過在銀行變更貸款人的方式解決后續還款問題。

情況九：小明父母付款，房產證上寫小明父母的名字。

這種情況毫無疑問，產權肯定歸小明父母，跟小明和小紅沒有關系。但有個問題，假如需要貸款的話，小明父母就要考慮自己的年齡是否符合銀行按揭貸款的要求，以及未來小明繼承或被贈與這套房產時產生的費用，甚至還要考慮以后政策的變化，如征收遺產稅等。

如果房屋是貸款的，婚后是小明和小紅還款，那么離婚以后，小紅可以要求父母返還并平均分割已支付的貸款本息。

最后還有一種很奇葩的情況，但可能也是很多人能接受認可的情況：與其那么麻煩不公平，那只要出錢的人，如小紅、小明、小紅父母、小明父母都出現在房產證上不就好了？！

艾瑪！那真正是不得了了！如果離婚以后去過戶，一下去那么多人，別人是不是以為來打架的？！

如果全款，那在登記時，需要約定好按份共有還是共同共有，按份共有需要明確各自份額，如果共同共有，原則上是等份分割，有幾個人按幾等份分。但如果需要貸款，問題來了，銀行是否可以操作呢？具體需要跟銀行咨詢了。

看了一大串，終于弄明白了怎么在房產證上怎么署名了，松了一口氣，但是你以為這樣就可以了嗎？不是的！小編還要告訴你另外一件很重要的事！

在絕大多數購房者看來，如果房產證上加上了自己的名字，那么這個房子肯定是有我的一份，但是，其實不是的。根據有關規定，房產所有權的最高效力來自于房產登記，房子作為不動產物權，它的設立、變更、轉讓和消滅，需要經依法登記，才會發生效力；未經登記，不發生法律效力。

房產證與不動產登記簿兩者記載不一致的，除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為準。因此你不要考慮是婚前還是婚后寫名字了，房產證沒有你的名字也無所謂，但是一定要在房產登記簿上有你的名字。

隨著時代的發展，“牽手了，就是一輩子”的愛情越來越少，有些人在婚房買好之后，房本上也有名字了，不想結婚了。還有就是騙婚的情況，這樣能得到房產嗎？

來看一個案例你就明白了！

2007年，何某購房，并與戀人顧某登記為共有人。2010年前后二人分手。2011年初何某準備將該房出賣購置其他房產，但房產證上卻有顧某的名字，輾轉聯系上顧某后顧某卻以自己是房屋所有人為由要求分得售房款的一半，否則就不同意何某賣房子。2012年何某以其獨自出資購房并一直償還按揭款為由，訴請確認該房屋歸其全部所有。

戀愛期間購房并登記為共有，在雙方未能締結婚姻時，未出資亦未償還按揭款一方，是否應認定享有該房屋所有權？

何某出于對顧某的感情和信任，亦為早日促成婚姻成立，何某將自己獨自出資購買的房屋權屬登記為雙方各半行為，可視為附條件的民事法律行為，所附條件即為雙方結婚。

《民法通則》第 62 條規定：“民事法律行為可以附條件，附條件的民事法律行為在符合所附條件時生效。”因顧某購房、還貸均未出資，且其未與何某結婚，顧某失去了受領并保持房屋一半所有權的根據，房屋應從由何某名義登記占有一半狀態變更為何某全部所有。

顧某主張其享有房屋份額系何某無償贈與，但未提供贈與合同證實其主張，且何某本身家庭經濟情況并不富裕，購房時還要向銀行貸款 21 萬元支付房款，何某將當時價值 30 萬余元房產一半，無償贈與顧某有悖常理，亦不符合客觀現實。

何某在 2011 年想賣掉房屋，找顧某協商時，顧某不同意簽名，何某此時才知道權利被侵害，何某 2012起訴主張權利，未超過兩年訴訟時效，判決訴爭房屋權屬全部歸何某所有。

因此，根據法院審判實踐，一方戀愛期間基于締結婚姻愿望購房并將房產登記為與戀愛對方共有，在雙方未能締結婚姻時，另一方未出資亦未償還按揭款的，應認定房屋產權歸出資方所有。

“一生一世一雙人”并不是現代人的唯一婚姻形式。最后很多夫妻在離婚時都要面對“離婚后房產如何分割”的問題，那么準夫妻買房還要要注意什么呢？

如果房子登記在準夫妻雙方名下，但產權上未記載份額，雙方也沒有另外約定份額，則按共同共有一人一半。在訴訟中，誰主張誰舉證，沒有約定的按實際出資份額分割。因此，購房時，不要忘記對各自的出資額做個約定公證。

戀愛時兩人你好我好，可能不在意誰出多少錢這樣的問題，但戀愛關系不受法律保護，一旦兩人談崩，再來搞財產分割，就容易產生糾紛。因為大多數準夫妻在買房、裝修過程中的出資情況不同，有的房產證上只寫了一個人的名字，如果最后難以認定兩人的出資情況，就容易引起矛盾。

戀愛期間購買的房屋，一般來說登記在誰名下，就歸誰所有。如果是兩個人合買（即登記在兩人名下，如果尚未取得產權證，則看購房合同上是否是兩人名字），則按照共有財產進行分割。如果房子登記在男方名下，但女方也出錢了，那么分手時，房子歸男方所有，但男方應當返還女方錢財。這里有個前提，即女方有充分的證據證明自己支付了房款，如果沒有證據，也很難得到保障。

提醒：戀人婚前購房最好采用“聯名”方式，也就是把兩個人的名字都寫到房產證或購房合同上。“聯名購房”的程序并不復雜，在購房合同買受人一欄中同時填入兩個人的名字和身份證號碼，等到辦理房產證的時候，男女雙方都向房管部門交納相關的證件。

準夫妻婚前共同購房采用“聯名”方式，首先保證兩個人對房屋共同享有所有權。此外，個人一定要保存出資證據或兩人簽訂一份協議，證明自己在購房中的出資額度或比例等，以避免將來可能出現的紛爭。

來源 | 遇事找法（找法網官方訂閱號）

夫妻感情破裂，婚姻走上末路，爭議最大的除了孩子撫養權歸屬外，就是房屋分割問題了。福州離婚律師蔡思斌律師執業過程中經辦了上百起的離婚案件，積累了相當豐富的實務經驗。現本律師就廣大當事人咨詢最多、最關心的離婚房產分割問題，根據我國目前法律及相關婚姻法司法解釋，作出詳盡解答如下，以為當事人釋疑解惑。

一般而言，夫妻在婚姻關系存續期間共同購買、共同建造的房屋，或者婚前雙方共同出資購買、建造的房屋，屬于夫妻共有，離婚時應作為夫妻共同財產分割。根據《婚姻法》司法解釋（二）第20條規定：雙方對夫妻共同財產中房屋價值及歸屬無法達成協議時，人民法院按以下情形分別處理：

（一）雙方均主張房屋所有權并且同意競價取得的，應當準許；

（二）一方主張房屋所有權的，由評估機構按市場價格對房屋作出評估，取得房屋所有權的一方應當給與另一方補償；

（三）雙方均不主張房屋所有權的，根據當事人的申請拍賣房屋，就所得價款進行分割。司法實踐的通常做法是：共有房屋能實際分割使用的，可以分割使用。對不能分割使用的，可以作價分給一方，另一方取得補償。在確定房屋分給哪方時，應考慮雙方住房情況，照顧撫養子女的一方，在雙方條件同等的情況下，應照顧女方。

原則上雖如此規定，但由于我國住房制度多樣化，兼之房屋屬性、出資時間、辦理銀行貸款、家人父母是否出資、產權證取得時間等諸多要素不同，在司法實踐中還應根據具體要素區分以下不同情況處理：

私房分割：

（一）離婚時已取得房產證的房產。

1、夫妻雙方婚后出資（包括貸款）取得房屋產權，離婚后房屋如何分割？

首先，明確產權，不論房產證上是一方的名字，還是雙方的名字，均為共同財產。其次，明確產值，即房屋價值按市場價計算，不按當初購房合同金額計算。再次，分清權益部分和債務部分。如果涉及貸款，先要將貸款余額部份扣除。也就是說，由取得房子的一方付給未得房一方房屋凈值的一半，得房方單獨償還剩余的本金和利息。

?2、夫妻一方婚前付了全部房款，并在婚前取得了房產證，離婚時房屋如何分割？

按最高人民法院關于《婚姻法》司法解釋（二）的規定，既然是夫妻一方婚前付了全部房款，并取得了房產證，那么該房屋是婚前財產，因此，離婚時，另一方無權要求分割。

3、夫妻一方婚前付了全部房款，但在婚后取得了房產證，離婚時房屋如何分割？

該房屋仍屬于一方的婚前財產，離婚時，另一方無權要求分割。產權證雖然

是物權憑證，但并不意味婚后取得產權證的房屋就應當是婚后財產，關鍵看出資情況，即夫妻一方在婚前是否已付清全部房款，即對房屋權利是在婚前取得的。

4、夫妻一方婚前付了部分房款，但婚后才取得房產證的，婚后雙方共同還貸的房屋，離婚后如何分割？

房產證雖然是物權憑證，是證明房屋權屬關系的法定憑證，但并不是意味著婚后取得房產證的房屋就應當是婚后財產，還是要將財產來源細分為婚前婚后兩部分進行分割。

5、夫妻一方婚前通過按揭貸款購房，取得了房產證，婚后夫妻共同還貸的房屋，離婚后如何分割？

該房產應該認定歸產權登記的一方。但婚后房屋增值部分以及共同償還貸款的部分，除夫妻雙方另有約定外，應當視為共同財產。需說明的是，共同還貸部分，不論是由一方用個人工資還貸，還是用雙方工資還貸，均應認定為夫妻共有財產。當然，如果一方確能證實，其還貸資金來源于個人婚前財產，那么該部分不應認定為夫妻共有財產。

6、父母參與出資購買的房屋，子女離婚后，房屋如何分割？

根據最高人民法院關于《婚姻法》司法解釋（二）第二十二條規定，當事人結婚前，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應當認定為對自己子女的個人贈與，但父母明確表示贈與雙方的除外。

當事人結婚后，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應當認定為對夫妻雙方的贈與，但父母明確表示贈與一方的除外。 ?

婚后由一方父母出資為子女購買的不動產，產權登記在出資人子女名下的，可按照婚姻法第十八條第（三）項的規定，視為只對自己子女一方的贈與，該不動產應認定為夫妻一方的個人財產。

由雙方父母出資購買的不動產，產權登記在一方子女名下的，該不動產可認定為雙方按照各自父母的出資份額按份共有，但當事人另有約定的除外。

7、房產證上有第三人的名字，離婚后房屋如何分割？

比如，房產證上除了有夫妻雙方的名字外，還有子女的名字或有父母的名字。對此，法院一般不會主動將其追加為第三人，而是采取如下措施：（1）根據當事人的申請，對房屋部分的財產分割不予審理，由當事人另案起訴；（2）根據當事人的申請，將案件中止審理，告訴當事人另行提起析產之訴，后根據析產的判決結果，對夫妻共有部分的房屋進行分割。

8、婚前雙方出資購房，但婚前取得的房產證上只有一方的名字，離婚后房屋如何分割？

在實踐中這樣的情況主要是，男女戀愛期間感情覺得不錯，婚前商議買房子。后雙方共同出資，出于各種原因，購房合同及房產證上只寫了一方的名字，另一方沒有寫進去。兩人結婚后因感情破裂決定離婚，在上述情況下離婚時，房產證上有名字一方，如果不承認另一方購房時出了資，認為房屋屬于其個人婚前財產，不作分割。在不能證實自己有出資且不是贈與給一方的前提下，另一方的權益法院是無力保護的。也就是說，即使另一方出了錢，但不能證明出資行為，法院也無法判決一方給與適當補償。

9、婚后夫妻一方以個人婚前財產購買的房屋，房產證上只登記出資一方的名字，離婚時如何分割？

婚后夫妻一方以個人婚前財產購買的房屋，應屬于一方的婚前財產，因為這只是原有財產價值存在形態發生了變化，其價值取得于婚前。離婚時，另一方無權要求分割。

10、由一方婚前承租、婚后用共同財產購買的房屋，房屋權屬證書登記在一方名下的，在離婚時如何分割？

實踐中主要集中在房改房等帶有福利政策性質的房屋上，這些房屋的取得往往是由一方婚前承租或與職務、級別、工作年限等掛鉤，所花費的費用要遠遠低于房屋的市場價值。而且當初分得房屋的情況又有許多具體情況，使得處理此類房屋爭議相當棘手，而產權證往往由單位直接辦在本單位職工名下，這在我國是比較普遍的現象，以前爭議較大，現在有了明確的“說法”。按《婚姻法》的基本原理和最高人民法院關于《婚姻法》司法解釋(二)的規定，這一類的房屋還是屬于婚姻關系存續期間所得，且用夫妻共同財產購買，應認定為夫妻共同財產。

（二）離婚時，尚未取得房產證的房屋如何分割？

根據最高人民法院關于《婚姻法》司法解釋（二）的規定，離婚時，雙方對尚未取得所有權或者尚未取得完全所有權的房屋有爭議且協商不成的，人民法院不宜判決房屋所有權的歸屬，應當根據實際情況判決由當事人使用。當事人就房屋取得完全所有權后，有爭議的，可以另行向人民法院提起訴訟。另外，最高人民法院民一庭有關解釋明確，法院不宜判決房屋所有權歸屬的范圍包括：（1）購買福利性政策房屋；（2）購買商品房（3）購買經濟適用房。購買以上三種房屋，在離婚時，尚未取得房產證的，法院不宜就該房屋所有權直接判決。

（三）婚姻存續期間繼承房產如何分割？

按照《婚姻法》的規定夫妻關系存續期間繼承的財產屬于夫妻共同財產，這是毫無異議的。問題在于，很多情況下，離婚分割財產時，作為繼承人的一方并沒有實際的繼承該房屋，即尚未取得該房屋的所有權，由于繼承人在遺產分割前仍有權放棄繼承，因此，離婚訴訟中，法院對繼承人的配偶要求分割該尚未繼承房產的請求是不予處理的，由當事人在其權利條件具備時再主張分割。

三、關于離婚后公房承租權的處理。

公房承租人僅有房屋的使用權，不享有房屋的產權。因此，在離婚時法院只會判決使用權的歸屬，不涉及房屋的產權問題。最高人民法院在1996年2月5日發布了《最高人民法院關于審理離婚案件中公房使用、承租若干問題的解答》的司法解釋，專門對法院在審理離婚案件中，分割承租公房使用權的問題做了相關規定。

1、夫妻共同居住的公房，具有下列情形之一的，離婚后，雙方均可承租：

（1）婚前由一方承租的公房，婚姻關系存續5年以上的；

（2）婚前一方承租的本單位的房屋，離婚時，雙方均為本單位職工的；

（3）一方婚前借款投資建房取得的公房承租權，婚后夫妻共同償還借款的；

（4）婚后一方或雙方申請取得公房承租權的；

（5）婚前一方承租的公房，婚后因該承租房屋拆遷而取得房屋承租權的；

（6）夫妻雙方單位投資聯建或聯合購置的共有房屋的；

（7）一方將其承租的本單位的房屋，交回本單位或交給另一方單位后，另一方單位另給調換房屋的：

（8）婚前雙方均租有公房，婚后合并調換房屋的；

（9）其他應當認定為夫妻雙方均可承租的情形。

離婚時，夫妻雙方均可承租的公房，如其面積較大能夠隔開分室居住使用的，可由雙方分別租住；對可以另調房屋分別租住或承租方給另一方解決住房的，可予準許。

2、離婚時，一方對另一方婚前承租的公房無權承租問題的處理。

（1）一方對另一方婚前承租的公房無權承租的，離婚后原則上應自行解決住房問題；

（2）離婚后確實無房居住，自行解決住房確有困難的，可以調解或判決無承租權一方暫時居住，暫住期限一般不超過二年。暫住期間，暫住方應交納與房屋租金等額的使用費及其他必要費用；

（3）離婚時，一方對另一方婚前承租的公房無權承租而另行租房經濟上確有困難的，如承租公房一方有負擔能力，應給予一次性經濟幫助。

四、拆遷安置房如何分割。

拆遷獲得的補償安置款屬于夫妻共同財產還是個人財產主要看拆遷房屋的產權來源。

（一）如果拆遷的房屋系私房，那么拆遷安置中的房屋補償款就是原私有房屋的轉化形式，仍然屬于原房屋的產權人所有，但是對于其他形式的補貼或者費用，比如速遷費、過渡費、獎勵費、早簽約獎等屬于補貼性質，按照規定應當屬于夫妻共同財產。

（二）如果拆遷款系基于拆遷人是同住人身份而獲得的補償安置款，其性質上應當屬于夫妻關系存續期間獲得的補償，并非婚前個人財產的轉化形式，因此應當屬于夫妻共同財產。

（三）婚前承租的公有住房的拆遷款如何分割，主要看公有住房是否為雙方均有權居住和使用，如果是的話，那么該部分拆遷款應該屬夫妻共同財產，如果該公有住房按照規定一方無權居住的話，那么該方也無權要求分割拆遷款。

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