為此，王老板估計也是咨詢律師，想了不少招。而大白公司及股東為了得到該2000萬，也是全力配合，對于王老板所求無不答應。

第一招，雙方簽署書面房屋買賣合同，內中對于雙方權利義務比如產權證何時辦至大白公司名下，何時交房及相應的違約責任都有詳盡約定，對于產權轉移手續特別約定待條件允許時才變更過戶給王老板，反正從合同內容上王老板的權益是完全可以得到保障的。

第二招，讓大白公司向王老板出具《承諾書》，約定：

1.大白公司將積極維護雙方之間的買賣關系，維護協議的效力及履行，保證公司的正常經營，保證不實施或不遭受他人實施任何有損王老板利益的行為，包括但不限于公司破產、重組等，如王老板的所有權遭受質疑或損害，公司將無條件配合維權。如公司違反承諾，要求公司返還全部購房款，且從王老板付款之日起，按每日已付購房款的日千分之一支付利息，同時要求公司賠償損失。

2.即使今后《房產買賣協議》被認定或宣告無效，王老板有權選擇以下任一方式處理，具體選用的方式以王老板向大白公司發出的書面通知為準：（1）要求公司返還全部購房款，同時，從王老板付款之日起，按每日已付購房款的日千分之一支付利息，王老板無需支付使用期限內的房屋使用費，屆時公司按裝修評估殘值向王老板予以補償；（2）不要求公司返還全部購房款，把購房款轉為租金，按雙方簽訂的租賃合同執行，《房屋買賣協議》的附件自動轉為《房產租賃合同》附件。

3.王老板有權就該《承諾書》單獨向大白公司主張權利。

第三招，是讓大白公司的兩名自然人股東及配偶均在該《承諾書》簽字確認，確認該四人自愿為大白公司的上述承諾承擔無限連帶保證責任，保證期限為大白公司履行期限屆滿起算2年。

第四招，王老板感覺這似乎還是不大保險，又去當地公證處對上述承諾書簽署及四名自然人擔保簽字行為作了公證。公證處其實也是門兒清，雖然同意眾人對該承諾書簽署、簽字行為作公證，但在公證書特別強調：公證處僅對上述《承諾書》中大白公司及四人簽字、捺指印以及印鑒的真實性予以證明，而至于《承諾書》所涉及的具體實體權利義務關系等均不在該次公證的證明范圍內。

四大招都做完之后，王老板才向大白公司支付了2000萬購房款。可惜世上有個魔鬼定律，你怕什么他就來什么。合同約定交房期限屆滿后，大白公司未向王老板交付案涉房屋，亦未返還案涉購房款，上述四人未履行擔保責任，王老板遂于2024年1月8日向法院提起訴訟。

一審判決還是給王老板很大希望的，基本按照王老板預設走。畢竟王老板當時思路就是房屋買賣合同肯定是無效的。而一般情況下，主合同無效，從屬的擔保合同也無效，但擔保合同另有約定的除外。為避免這個后果，王老板才要求大白公司另行出具承諾書，才要求上述四人在合同無效的情況下也要承擔擔保責任。

一審法院是這樣認為的：我國對于土地的用途實行管制制度，任何人不得隨意改變土地的用途。而大白公司擅自將案涉宗地建設項目分割并轉讓的行為明顯違反法律、行政法規的強制性規定。根據《中華人民共和國合同法》第五十二條第五項規定：“有下列情形之一的，合同無效：（五）違反法律、行政法規的強制性規定。”因此，王老板與大白公司簽訂的案涉《房產買賣協議》因違反法律、行政法規的強制性規定，應屬無效。其次，關于案涉《承諾書》的效力問題。根據《中華人民共和國擔保法》第五條第一款規定：“擔保合同是主合同的從合同，主合同無效，擔保合同無效。擔保合同另有約定的，按照約定。”案涉《承諾書》載明：即使今后《房產買賣協議》被認定或宣告無效，王老板有權要求大白公司返還全部購房款，且從王老板付款之日起，按每日已付購房款的日千分之一支付利息，同時要求大白公司賠償損失；林某和、黃某香、林某俊、林某琪自愿為大白公司的承諾承擔無限連帶保證責任。可見，案涉合同各方當事人在簽訂案涉合同及出具案涉《承諾書》時，均已對案涉合同的效力問題作出了預判，并對由此所產生的后果以及各方當事人應承擔的責任作出了明確的約定。因此，盡管案涉《房產買賣協議》為無效合同，但各方當事人在案涉《承諾書》中所作出的約定系當事人的真實意思表示，內容未違反法律規定，系有效的，對各方當事人均具有法律約束力。

可惜，二審法院判決完全破滅了王老板的希望：

《房產買賣協議》因違反法律、行政法規的強制性規定屬于無效合同。2019年1月9日，林某和、黃某香、林某俊、林某琪在《承諾函》上簽字確認，自愿為大白公司的承諾承擔無限連帶保證責任的意思表示真實，但對該條款的效力應當依法作出認定。

根據法〔2019〕254號《全國法院民商事審判工作會議紀要》第四部分關于擔保糾紛的審理中相關規定：“要注意擔保法及其司法解釋與物權法對獨立擔保、混合擔保、擔保期間等有關制度的不同規定，根據新的規定優于舊的規定的法律適用規則，優先適用物權法的規定。從屬性是擔保根本屬性，要慎重認定獨立擔保行為的效力，將其嚴格限定在法律或者司法解釋明確規定的情形”，從屬性是擔保的根本屬性，只有在法律有例外規定的情況下才能被排除，當事人不能通過約定排除該法律的適用。本案當事人在上述《承諾函》關于即使今后《房產買賣協議》被認定或宣告無效，林某和、黃某香、林某俊、林某琪仍自愿為大白公司的義務承擔保證責任的約定，屬于排除擔保從屬性性質的約定，應認定無效。

上述《承諾函》中保證責任條款無效的情形下，該等四人主觀上有過錯，應承擔大白公司不能賠償部分的三分之一的過錯賠償責任。

真可惜王老板前面花了那么多的心思。換成你是王老板的律師，你有什么招規避上述問題呢。蔡律師倒是想了一招，應該能達到王老板的目的，歡迎各位律師指正。

王老板與大白公司簽署2000萬元《借款合同》，合同約定借款期限應為大白公司廠房建成可以交付日期，借款利息可以等期限屆滿后支付。對于未能到期還款及支付利息約定相應的違約金。該借款合同同樣由大白公司全體股東及配偶提供不可撤銷的連帶保證擔保。

如此可以確保《借款合同》及《擔保合同》均是合法有效的。

其后由王老板與大白公司就相應廠房簽署租期為二十年的廠房租賃合同，具體租金至時由借款本金及利息作部分抵扣。后續有權優先續租二十年，期間借款本金及利息再抵作后二十年租金等。中間或才再約定如政府及法律允許時，可以將廠房產權變更至王老板名下等。

該路徑中間還可有個變種，期間王老板可以起訴至法院要求大白公司還款，如大白公司不能還款的，則通過執行程序將相應廠房執行到自身名下或用其他主體進行拍賣。

案例索引：（2024）閩02民終2693號

合同簽署后，江先生將房屋交付給姚先生，姚先生后續有裝修并對外出租。2021年3月4日，該房屋權證登記至林氏名下。2021年6月23日，案涉房產變更登記至江先生江大姐名下，取得方式為繼承。2022年3月23日，江大姐因貸款將房屋抵押給銀行，并辦理抵押登記，最高債權數額1869700元。

案件還有一些其他背景資料，比如案涉房屋與另外五套房產原系老房拆遷安置所得，原所有權人為江先生的母親林氏。2014年10月24日，江氏姐弟三人有簽訂《協議書》，約定通過拆遷所得的六套房產中，四套歸江先生所有、二套45㎡房產江大姐、江二姐各分一套。中間，江先生曾將姚先生所匯款項匯給江大姐等，江二姐未收取相應款項。比如房屋現已值218萬，期間增值約136萬等。

具體中間有什么故事，我們作為案外人很難真正得知。或者二姐弟是真正鬧翻，姐姐不想配合弟弟想讓弟弟賠償65萬。或者其實只是姐弟因房屋增值巨大反悔故聯手布局，想以承受違約金方式來獲取剩余近70萬增值收益。

姚先生也不是好捏的柿子，在發現江大姐抵押貸款行為后，即在2023年將姐弟三人訴至法院，以合同目的不能實現為由要求解除案涉房屋買賣合同，要求三被告返還購房款、賠償中介費、裝修費、律師費等，要求三被告賠償因訴爭房產漲價造成的可得利益損失（按訴爭房屋現有價值2400000元和合同成交價的差額計算為1580000元）。

案件審理過程中雖然江先生、江大姐都作了諸多辯解。比如江先生認為合同約定的違約金已高達65萬元，明顯超過一般違約金，這可以證明雙方已經預見并預設損失最大值，不能再以評估價來認定預期利益損失，且江先生并無法控制江大姐行為，姚先生沒有及時要求辦理過戶本身也有一定過錯等。江大姐則辯解其不是合同當事人，其當時只是以房產共有人身份簽字，相應違約責任應由江先生承擔，與其無關等。

最終法院判決是普通群眾喜聞樂見的。法院認為本案合同因江氏姐弟三人無法履行過戶義務而解除，江氏姐弟三人構成違約，應承擔違約責任。合同約定違約方承擔650000元違約賠償責任，但該合同訂立于2015年1月，案涉房產價款早已發生顯著變化，該違約金不足以彌補姚先生的損失，故姚先生可以提出對房屋差價部分進行損害賠償的請求，這種差價是守約方的期待利益損失，也是買賣雙方在訂立合同時應該可以預見的，故對姚先生按房產現有價值與合同成交價的差額主張可得利益損失的訴請，一審法院予以支持賠償136萬。后續二審法院亦維持一審判決。

本案姚先生勝訴關鍵第一點是所買賣拆遷安置房是現房，即買即住。第二是案涉房屋的相關所有人共有人均有在房屋買賣合同上面簽字，如此房屋所涉權利人明確具體且合法，且約定了較高額違約金，后期維權保底收益有保障。否則，如僅是江先生一人簽署合同的，則法院很有可能認定姚先生自身也有一定過錯，一定程度會減輕賣家違約責任的。

想想也替江氏姐弟二人可惜，偷雞不著蝕把米。畢竟姐弟二人名下房產眾多，后期執行根本不成問題。再者房屋評估價值時點幾乎是最高點，到了現在房價至少又下跌30萬，可算是雙重打擊了。

案例索引：(2023)閩01民終10731號

編者按

本期案例中雙方當事人以“通謀虛偽表示”簽訂房屋買賣合同，而背后隱藏的民事法律行為是借貸、擔保或是其他。人民法院應認定表面行為無效，對隱藏行為依相關法律進行效力認定。在認定房屋買賣合同無效的法律后果時，若案外人對案涉房屋設置了抵押權或案涉房屋被司法查封的情況下，法院對相關權利限制的滌除與房屋產權恢復登記應謙抑謹慎，不宜在案件中一并處理。本案裁判規則類同類案件有一定借鑒意義。

（記者??趙興武）久久公司重金承租南京一棟大樓開酒店，但因土地性質與規劃許可證不符遲延2個月開業，遂起訴要求出租人賠償400萬元損失。近日，江蘇省南京市中級人民法院作出終審判決，認定承租人明知合同履行過程中存在重大障礙，?仍締約或接受租賃物導致的損失，出租人有權少賠或不賠，維持了一審駁回索賠訴請的判決。

經查明，久久公司看好南京中央商務區的商機，經考察后承租某大樓用于經營酒店，租期20年。租賃合同中載明：“土地性質”為科研，出租人負責消防報審報驗，承租人承擔50萬元費用，承租方如無法取得《消防驗收合格證》則另付100萬元，由出租人辦理。雙方或委托第三方皆不能取得《消防驗收合格證》的，承租人可轉租或退租。久久公司豪華裝修大樓后，出租人代為消防報驗，被以“土地性質與規劃許可證不符”退件。完善材料后繼續報驗，在“土地性質”未變的情況下雖被受理，但有38處要求整改，歷時2個月，終于獲得《消防驗收合格證》。

酒店開業后不久，久久公司便訴至法院向出租人提出索賠，理由是出租的大樓因“土地性質”不符合租賃要求，酒店遲延開業2個月，由此造成的租金、停車費、人工成本、伙食費等損失400萬元。

出租人辯稱，久久公司明知消防報驗難，才委托我方協助、協調，合同約定由第三方有償為承租人辦理消防報驗，?但未對辦理期限作出約定。第一次報驗失敗，被告方曾征詢久久公司是否繼續報驗，如不繼續報驗則愿退回已收費用。后在“土地性質”未變之際，第二次報驗合格，說明出租人并未因“土地性質”而違約。

一審法院采信了未因“土地性質”而違約的理由，判決駁回久久公司的訴請。久久公司不服一審判決，上訴堅稱出租人因“土地性質”而違約。

南京中院審理后認為，承租人締約時明知涉案樓宇的土地為“科研用地”，租賃合同中之所以約定承租人不能辦妥消防驗收則另付100萬元，由出租人辦理，是由于雙方均預知到了消防報驗的困難與復雜。之所以假設?“雙方或委托第三方皆不能”，是各方對報驗結果均無必成之信心；之所以明確“承租人可轉租或退租”，是承租人對消防報驗不利后果的預先知曉。消防報驗后，雖未因“土地性質”受阻，但不能以后續結果否定前次退件的理由和結論。

最終，南京中院維持了一審判決。

■法官說法■

法院認為，承租人締約時預知重大履行障礙的，既可不締約，也可締約后拒受存在履行障礙的租賃物，還可在締約時就該履行障礙在合同條款中作出相應安排，或明確約定，或隱于合同（比如優惠的租金標準、支付方式、免除期限、水電物業價格等），或不予理會。

本案承租人充分預見該合同的履行障礙，但未針對障礙可能導致的損失分擔作出約定，說明他“自甘冒險”。對“自甘冒險”宜作限縮解釋。“險”，僅指預知的或然之險，或可避免之險，而非必然發生之險；“冒”，僅指不希望發生且有意賭其不發生；“甘”，是指萬一違愿生險，則甘愿承受；“自”，僅指對自己可能有險而無涉他人之險。自甘冒險的動機，是為獲償、重賞或特殊期待等非常規利益，而非為了履行法律或者道德義務。

本案承租人預知履行障礙仍愿締約或接受租賃物，并且不就履行障礙作出相應安排，無外乎以下心態：自信可得利益甚于障礙所致損失；雖知障礙重大但僥幸賭其不發生或能夠克服；萬一發生，愿賭服輸。本案情形，即屬于此。出租人可參照自甘冒險規則抗辯，要求減免違約賠償責任。

來源：人民法院報

案件情況：

2017年12月22日，大唐租賃公司作為出租人，蛟河能源公司、凱迪生態公司作為共同承租人簽訂了《融資租賃合同》，約定大唐公司購買蛟龍公司的生物質發電設備租給凱迪公司，租金3.65億，期限6年，承租人每3個月向出租人支付一次租金，如承租人未按期支付租金，則按照日利率萬分之五計算違約金。

2018年5月7日，凱迪生態公司發出關于公司債務到期未能清償的公告。該公告直接觸發《融資租賃合同》的違約條款。2018年5月11日，大唐租賃公司向蛟河能源公司和凱迪生態公司發出了《關于通知合同提前到期并加速付清租金的函》。要求支付剩余租金及承擔違約責任。

大唐租賃公司遂向法院起訴要求蛟龍公司和凱迪公司支付全部租金及違約金。一審法院判決兩被告支付全部未付租金本金加利息4.09億元，及相應違約金。

后凱迪公司、蛟龍公司不服判決提起上訴。

法院觀點：

關于租金加速到期，《中華人民共和國合同法?》第二百四十八條（《民法典》第七百五十二條）規定，“承租人應當按照約定支付租金。承租人經催告后在合理期限內仍不支付租金的，出租人可以要求支付全部租金；也可以解除合同，收回租賃物。”凱迪生態公司于2018年5月7日發出關于公司債務到期未能清償的公告，即該公司發生公開市場債券重大違約事件，屬于經營發生重大變故；且截至大唐租賃公司在一審訴訟期間提出變更訴訟請求申請的2018年8月20日，蛟河能源公司、凱迪生態公司亦未能給付已于2018年6月2日到期的租金。故大唐租賃公司依照《融資租賃合同》第十八條、第十九條的約定主張權利，有事實和法律依據。在出租人大唐租賃公司依照《融資租賃合同》第18.3.1款的約定主張承租人債務加速到期時，承租人應立即付清“全部剩余租賃成本及其他應付費用并賠償損失”，對此各方并無爭議。

關于違約金，在《融資租賃合同》第十八條“違約事項和補救措施”中第18.1款約定，“承租人未能按照本合同約定向出租人支付到期租金、手續費的，承租人應就延遲支付款項按日萬分之五（0.05%）向出租人支付遲延期間的違約金。一審法院認定蛟河能源公司、凱迪生態公司應給付大唐租賃公司違約金732699元數額正確，有合同依據，并無不當。

融資租賃合同是出租人根據承租人對出賣人、租賃物的選擇，而向出賣人購買租賃物，提供給承租人適用，而承租人向其支付租金的合同。根據《民法典》七百五十二條規定，租金到期后，承租人經催告后在合理期限內仍不支付租金的，出租人可以通過主張租金加速到期和提前解除合同兩種方式進行權利救濟。但二者只能擇一主張。

出租人主張租金加速到期，承租人仍保留占有及使用租賃物的權利，基于融資租賃中出租人對租賃物享有的所有權具有擔保功能，當其主張剩余租金時，在合同無特殊約定的情況下，可以對租賃物拍賣、變賣所得款優先受償。此外，倘若出租人主張支付剩余租金后，承租人無法償還的，出租人可以再次起訴解除合同取回租賃物。