案件基本事實并不算復雜。2008年間，陳小姐與齊先生在離婚協商過程中有與齊先生及齊先生父親簽署一份協議，大意是約定陳小姐在再婚前對齊先生父親名下一套房屋享有永久無償居住權，且該協議在陳小姐與齊先生協議離婚后生效等。
不想事隔十余年后，齊先生父親隱瞞了上述協議，以所有權人身份要求陳小姐立即搬離房屋。因送達等各種因素，陳小姐未參與該訴訟并錯過上訴期，法院最終支持齊先生父親訴訟請求。
陳小姐為維權，于今年提起居住權訴訟，要求確認協議有效，并要求齊先生父親配合辦理居住權登記。
案件判決結果讓人無法接受，法院駁回陳小姐全部訴請，法院裁判理由有好幾個，但法院最主要的一個理由是：
根據《最高人民法院關于適用〈民法典〉時間效力的若干規定》第一條第三款“民法典施行前的法律事實持續至民法典施行后，該法律事實引起的民事糾紛案件，適用民法典的規定，但是法律及司法解釋另有規定的除外。”及第三條：“民法典施行前的法律事實引起的民事糾紛案件，當時的法律、司法解釋沒有規定而民法典有規定的，可以適用民法典的規定，但是明顯減損當事人合法權益、增加當事人法定義務或者背離當事人合理預期的除外。”規定，本案可適用民法典關于居住權的相關規定。根據《民法典》第三百六十八條：“居住權無償設立，但是當事人另有約定的除。設立居住權的，應當向登記機構申請居住權登記。居住權自登記時設立。”，陳小姐訴請其對案涉房產享有居住，但并未登記，居住權尚未設立，且生效判決已判決陳小姐向齊先生父親返還案涉房產，故陳小姐訴請確認其對案涉房產擁有居住權，本院依法不予支持。
本案當事人當然上訴，上訴中針對該裁判理由駁斥意見為：
陳小姐自2008年12月25日與齊先生在民政局辦理協議離婚手續之日，各方協商簽訂并捺印的《協議》即生效，陳小姐依據《協議》約定，即享有案涉房屋居住權，一審法院認定陳小姐未經居住權登記不享有居住權系錯誤理解《民法典時間效力規定》第三條，屬法律適用錯誤，依法應予糾正。
《協議》系各方真實意思表示，依法有效。自陳小姐與齊先生民政局辦理協議離婚之日，《協議》即生效，陳小姐即享有《協議》約定的居住案涉房屋的權利，該權利系基于《協議》約定產生的居住權。自2008年12月25日《協議》生效之后，陳小姐便一直居住于案涉房屋到至今，《協議》履行已跨越《民法典》生效前后。在《民法典》生效前，陳小姐依據各方協商約定的《協議》，享有案涉房屋的居住權利。在《民法典》施行后，陳小姐亦不因《民法典》的生效而喪失居住權。
《民法典時間效力規定》第三條規定“民法典施行前的法律事實引起的民事糾紛案件，當時的法律、司法解釋沒有規定而民法典有規定的，可以適用民法典的規定，但是明顯減損當事人合法權益、增加當事人法定義務或者背離當事人合理預期的除外。”針對《民法典》施行前的法律事實引起的民事糾紛案件，可以適用《民法典》有關規定的前提是“沒有明顯減損當事人合法權益、增加當事人法定義務或者背離當事人合理預期”。具體到本案中，陳小姐對案涉房屋享有的居住權自2008年12月25日《協議》生效后即設立。《民法典》雖規定了居住權的登記設立制度，但該制度明顯增設了陳小姐應承擔的法定義務，亦背離陳小姐自身對案涉房屋享有居住權的合理預期。據此，依法不應當依據《民法典》否定陳小姐對案涉房屋在《民法典》生效前就已享有的居住權。
同樣一條法律針對具體案件的適用，法官與律師就會有不同的看法，結果截然不同。從普通人認知而言，在《民法典》頒布實施之前，當事人依據《協議》已經取得債權意義上的居住權益，該居住權益不可能因《民法典》頒布實施之后就無效，就消失，就不被法律所支持的。這不需要精通法律才掌握的知識，更何況《民法典》已有例外但書條款了。
希望二審能有個好的結果，屆時再與大家探討！
蔡思斌
2022年10月17日
2015年9月王某與某開發商簽訂《商品房買賣合同》，合同簽訂后王某依約支付了首付款，但未支付尾款。合同約定“逾期超過30日后，出賣人有權解除合同”。由于王某一直未支付剩余尾款，某開發商于2019年6月向購房者寄送《解除合同通知書》，后向法院提起訴訟要求解除合同。
一審法院觀點
案涉合同簽訂后，王某僅繳納首付款。該合同約定買受人逾期付款的違約責任為：“逾期超過30日后，出賣人有權解除合同。”按照此約定，某開發商于2019年6月向王某郵寄了解除合同通知書，且王某已經簽收。故雙方簽訂的商品房買賣合同已經解除。
二審法院觀點
王某遲延支付剩余房款超過一個月，某開發商即享有涉案房屋買賣合同的解除權。由于雙方合同中并未約定解除權的除斥期間，某開發商解除權的除斥期間為自享有解除權之日起一年。2019年6月，某開發商向王某發出解除合同通知書，已超過一年的除斥期間，故某開發商的解除權已經消滅，對于其解除涉案房屋買賣合同的主張，不予支持。
本案刊登于2022年5月12日《人民法院報》，明確守約方在因對方違約享有約定合同解除權后沒有在法定期限內行使的，解除權消滅，不得再行主張約定解除權。”
在福州地區亦有類似案例：(2021)閩01民終8264號民事判決，法院認為：本案中，雙方于2017年12月27日簽訂《商品房買賣合同》，吳娟于2017年12月27日支付部分購房款2858150元后，之后余款2840000元未能辦理貸款進行，亦未依照合同約定的期限內一次性將該款支付給大白公司。根據案涉商品房買賣合同附件六第二條第二款的約定，吳娟最遲應在2018年2月15日前支付全部購房款，否則構成違約，大白公司有權解除合同，因雙方并未約定解除權的行使期限，故大白公司解除權行使期限應從2018年2月16日起至2019年2月15日止，但大白公司于2020年7月23日才向吳娟寄送《關于解除商品房買賣合同的通知書》，已超過解除權的除斥期間而不發生單方解除合同的效力。且吳娟在本案訴訟中要求繼續履行合同，并不同意解除合同。因此，一審法院對大白公司請求確認雙方簽訂的《商品房買賣合同》已于2020年7月23日解除的訴求不予支持。
上述案例均是購房者遲延支付購房款，但開發商未在解除權行使期限主張解除合同，導致解除權消滅。解除權行使期限并非單純針對開發商，對于購房者而言亦是如此，如果開發商逾期交房而購房者未在法定期限內提出解除合同，法院亦不會支持購房者解除合同的訴請。
例如：江蘇省徐州市中級人民法院（2021)蘇03民終6967號民事判決，法院認為：合同解除權作為形成權的一種，法律明確規定了除斥期間，權利人在除斥期間內不行使，該權利即告消滅。相關法律規定：“出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經催告后在三個月的合理期限內仍未履行，解除權人請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。法律沒有規定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權人自知道或者應當知道解除事由之日起一年內行使。逾期不行使的，解除權消滅。”雙方合同中明確約定了交房期限及逾期90日后的合同解除權。張偉在合同約定的期限內未收到潤安公司交付的涉案房屋，亦未提供證據證明其在逾期90日后的一年內曾對潤安公司進行催告，其享有解除權的期間為2015年12月30日后的一年內，即2016年12月30日前。張偉未能提供證據證明其于2016年12月30日前行使合同解除權，該權利消滅。張偉在提起本次訴訟時要求解除合同，事實與法律依據不足，不予支持。
若是樓盤完全“爛尾”開發商始終無法交付房屋，而購房者又未在解除權行使期限內主張解除合同，那購房者既無法實際使用房屋，又無法追回購房款，此時其權益應如何保障？在此種特殊情形下，法院則會認為此種情況不受除斥期間的限制，進而支持購房者解除合同的訴請。
例如：天津市第二中級人民法院(2022)津02民終252號民事判決，法院認為：張露在大白公司逾期交房之時，無法準確判斷未來實際交房時間，致使其未能在解除情形發生后，及時在法定期限內行使解除權。大白公司逾期6年半之久仍無法向張露交付房屋，且目前仍未通過竣工驗收，不能提供準交證。合同解除權設立的目的是為了在合同出現約定情形或者不能達到合同目的時盡量使當事人擺脫合同束縛，以此促進社會交易。大白公司延期交房的時間遠遠超出了張露的預期，導致張露買房的目的無法實現。此時若持續固守合同履行，將陷入合同僵局，導致張露無法從僵局中解脫出來，明顯處于不利境地，造成合同雙方權利義務失衡。故依誠信原則和公平原則，合同陷入僵局不能實現合同目的時，當事人可以向人民法院提起訴訟請求解除合同，該權利不受一年除斥期間的限制。張露于2021年3月31日以書面方式向大白公司發出律師函進行催告，大白公司在收到張露的催告后仍不能履行合同義務，其違約行為導致張露的合同目的不能實現，張露據此請求解除合同，應予支持。
本案法院依據依誠信原則和公平原則認定此種情況下不受除斥期間限制，但直接援引原則斷案在法律適用上顯然存在瑕疵。事實上，對于合同僵局，《民法典》第五百八十條已經作出了新的規定。因此對于“爛尾”樓的情形，直接適用《民法典》第五百八十條“當事人一方不履行非金錢債務或者履行非金錢債務不符合約定的，對方可以請求履行，但是有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事實上不能履行；（二）債務的標的不適于強制履行或者履行費用過高；（三）債權人在合理期限內未請求履行。有前款規定的除外情形之一，致使不能實現合同目的的，人民法院或者仲裁機構可以根據當事人的請求終止合同權利義務關系，但是不影響違約責任的承擔。”判決終止雙方的權利義務顯然會更為合適。
總的來看，在商品房買賣合同糾紛中，無論是對于開發商還是購房者都必須時刻牢記解除權的行使期限，該期限一旦經過權利即喪失，后續要想主張權利也會變得更加困難。
蔡思斌
2022年5月30日
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