——江蘇泰州中院判決劉俊等訴靖江碧桂園公司商品房銷售合同糾紛案

? ? 案例編寫(xiě)人：江蘇省泰州市中級(jí)人民法院??鄭??興??劉艷生

裁判要旨

? ? ? ? 以欺詐為由主張撤銷合同的，應(yīng)考察一方是否因另一方的欺詐而違背真實(shí)意思訂立合同。商品房銷售過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商的相關(guān)行為被認(rèn)定為虛假宣傳、價(jià)格欺詐等行政違法行為，并不必然構(gòu)成合同法上的欺詐而導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同被撤銷。

本案案號(hào)

? ? ?（2014）泰靖民初字第02220號(hào)，（2015）泰中民終字第00293號(hào)

案情

? ? ? ?2013年10月19日，原告劉俊與被告靖江碧桂園公司簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，購(gòu)買(mǎi)該公司開(kāi)發(fā)的商品房并支付了購(gòu)房款。后被告在房屋銷售過(guò)程中的相關(guān)廣告宣傳、價(jià)格公示行為被人舉報(bào)。靖江工商行政管理局認(rèn)定，該公司在對(duì)外宣傳中使用“3小時(shí)狂銷14億”“中國(guó)房地產(chǎn)10強(qiáng)”進(jìn)行不真實(shí)的宣傳，違反了相關(guān)規(guī)定，屬虛假宣傳等。靖江物價(jià)局認(rèn)定，該公司在公示價(jià)目表上以“按揭原價(jià)”“惠后價(jià)”的標(biāo)價(jià)方法公示商品房銷售價(jià)格的行為屬于價(jià)格法第十四條第（四）項(xiàng)所規(guī)定的不正當(dāng)價(jià)格行為，據(jù)此處以行政處罰。原告劉俊等得知上述情況后，認(rèn)為被告在房屋銷售中的上述種種欺詐，使原告違背了真實(shí)意思與之簽訂合同，起訴要求撤銷商品房買(mǎi)賣(mài)合同，返還購(gòu)房款并賠償損失。

裁判

? ? ? ?江蘇省靖江市人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，綜合分析被告在房屋銷售過(guò)程中的種種行政違法行為及因欺詐導(dǎo)致合同被撤銷應(yīng)具備的要件，不能認(rèn)定原告主張的其因被告的虛假原價(jià)、虛假折扣、虛假優(yōu)惠、虛假宣傳等而陷入了錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)，從而作出了違背其真實(shí)意思表示的事實(shí)。原告以被告對(duì)其實(shí)施了廣告欺詐、主體欺詐、價(jià)格欺詐等為由，要求撤銷雙方簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，不予支持。

? ? ? ?原告劉俊等不服一審判決，提起上訴。泰州市中級(jí)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持，故判決駁回上訴，維持原判。

評(píng)析

? ? ? ?1.行政職能部門(mén)的行政處罰結(jié)論能否作為民事案件認(rèn)定事實(shí)的依據(jù)

? ? ? ?欺詐在有關(guān)行政法律、法規(guī)和合同法等民事法律、法規(guī)中都有相應(yīng)的規(guī)定,但其在不同法律中的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)及所產(chǎn)生的法律后果不盡一致。本案中作為開(kāi)發(fā)商的靖江碧桂園公司在商品房銷售過(guò)程中實(shí)施的廣告宣傳和價(jià)格公示行為，已被相關(guān)行政職能部門(mén)認(rèn)定為虛假宣傳、不正當(dāng)價(jià)格行為等行政違法行為并處以相應(yīng)的行政處罰。因此，有觀點(diǎn)認(rèn)為，為了體現(xiàn)法律的一致性，可以直接套用行政處罰的認(rèn)定結(jié)論將開(kāi)發(fā)商的上述行為認(rèn)定為合同欺詐，支持購(gòu)房者的要求撤銷合同主張。但筆者認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商的上述行為并不當(dāng)然等同于合同法中所規(guī)定的能夠影響合同效力的欺詐行為，不能將相關(guān)行政職能部門(mén)的認(rèn)定結(jié)論作為民事案件認(rèn)定事實(shí)的依據(jù)。因?yàn)樾姓毮懿块T(mén)的認(rèn)定結(jié)論是從行政管理的角度依據(jù)有關(guān)行政法律、法規(guī)的規(guī)定進(jìn)行審查后作出的，而對(duì)于上述行政違法行為是否構(gòu)成合同法意義上可撤銷合同情形之一的合同欺詐，需要依據(jù)合同法等相關(guān)民事法律、法規(guī)的規(guī)定進(jìn)行分析認(rèn)定。

? ? ? ?2.民事案件中的合同欺詐應(yīng)采用何種認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)

? ? ? ?根據(jù)合同法第五十四條第二款和《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)（試行）》第68條規(guī)定，合同欺詐有四個(gè)構(gòu)成要件：(1)欺詐方有欺詐的故意。即明知告知對(duì)方的情況是虛假的或者故意隱瞞真實(shí)情況會(huì)使對(duì)方陷于錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)而希望或者放任這種結(jié)果的發(fā)生。(2)欺詐方實(shí)施了欺詐行為。欺詐行為包括積極的行為和消極的行為，前者即故意告知對(duì)方虛假情況，后者即故意隱瞞真實(shí)情況，如未履行瑕疵告知義務(wù)等。(3)相對(duì)人因欺詐行為而陷于錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)，即相對(duì)人陷于錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)與欺詐方的欺詐行為有因果關(guān)系。(4)相對(duì)方因錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)而作出意思表示，即因?yàn)殄e(cuò)誤認(rèn)識(shí)而與之訂立了合同。綜上，判斷當(dāng)事人的行為是否構(gòu)成影響合同效力的欺詐行為，應(yīng)當(dāng)考察該行為是否使對(duì)方當(dāng)事人對(duì)合同內(nèi)容陷入了錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)，并在違背真實(shí)意思情況下訂立了合同。

? ? ? ?3.開(kāi)發(fā)商的行政違法行為在民事案件中的性質(zhì)如何認(rèn)定

? ? ? ?本案中，原告劉俊作為買(mǎi)房人，主張靖江碧桂園公司的虛假宣傳行為及價(jià)格公示違法行為構(gòu)成欺詐，要求撤銷合同，對(duì)此應(yīng)考察劉俊在簽訂合同時(shí)是否因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商的上述相關(guān)行為產(chǎn)生錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)并基于錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)作出了非真實(shí)意思表示。事實(shí)上，被告靖江碧桂園公司關(guān)于企業(yè)資質(zhì)、商品房熱銷程序、價(jià)格優(yōu)惠等方面的宣傳雖存在不實(shí)之處，對(duì)于劉俊的購(gòu)房意向有一定程度的影響，但上述宣傳信息本質(zhì)上并不屬于合同內(nèi)容，故并沒(méi)有導(dǎo)致劉俊對(duì)其實(shí)際簽訂的合同內(nèi)容產(chǎn)生錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)。首先，房產(chǎn)屬于價(jià)值較大的基本生活資料，根據(jù)一般的認(rèn)知，購(gòu)房者在購(gòu)房前必定對(duì)房屋的質(zhì)量、價(jià)格、地段、環(huán)境、生活配套設(shè)施、交通等方面因素進(jìn)行綜合考慮后才會(huì)作出購(gòu)買(mǎi)與否的意思表示。靖江碧桂園公司在本案中的廣告宣傳及價(jià)格公示上并非直接影響劉俊決定是否購(gòu)買(mǎi)的關(guān)鍵性因素，更非唯一性因素。其次，案涉合同中對(duì)與劉俊簽訂合同的出賣(mài)方為靖江碧桂園公司是明確的，對(duì)劉俊所購(gòu)房屋的地理位置、結(jié)構(gòu)、質(zhì)量和價(jià)格等內(nèi)容也是明確的，系雙方平等協(xié)商后達(dá)成的，且并無(wú)證據(jù)證明合同約定的內(nèi)容與真實(shí)情況不一致。因此，靖江碧桂園公司的廣告宣傳、價(jià)格公示等案涉行為并未使劉俊對(duì)其所購(gòu)房屋的質(zhì)量、價(jià)格、地段等合同內(nèi)容產(chǎn)生錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)，其簽訂合同購(gòu)買(mǎi)案涉房屋系其真實(shí)意思表示。因此，被告靖江碧桂園公司不構(gòu)成對(duì)劉俊的欺詐，劉俊要求撤銷合同不符合法律規(guī)定，不應(yīng)支持。