案情簡介：
位于北京市東城區某房屋系李建國居住房屋，2001年11月10日，王美麗與征收部門簽署《民安危改區就地安置合同》，載明應安置人口四人，分別為戶主李建國、之妻王美麗、之女李一、孫女常寧。上述房屋經征收后安置取得民安一區北小街16號院某房屋房屋。2004年6月1日，王美麗取得案涉房屋產權證書。
現李一及常寧以兩人曾是被拆遷房屋的應安置人口為由，起訴要求確認對安置房屋享有居住權。訴訟中，李一等六兄弟姐妹間繼承糾紛案經法院判決，李一等六人對訟爭安置房各繼承1/6份額。
一審北京東城區法院觀點：
因物權的歸屬、內容發生爭議的，利害關系人可以請求確認權利。根據已查明事實，案涉房屋系由北京市東城區某房屋拆遷而來，在案涉《民安危改區就地安置合同》中明確載明應安置人口4人，分別為戶主李建國、之妻王美麗、之女李一、孫女常寧。李一和常寧作為被安置人口，享有相應安置利益，故李一和常寧有權居住使用案涉房屋。李二、李三、李四、李五所稱李一和常寧作為安置人口僅享有戶口安置的利益，缺乏法律依據，法院不予采信。據此，一審法院于2022年3月判決：確認李一、常寧對北京市東城區東直門內北小街16號院某房屋享有居住權。
二審北京第二中院觀點：
本院認為，李一、常寧以其系案涉房屋的被安置人口為由提起本案訴訟，主張確認有權居住使用案涉房屋，據查，案涉《民安危改區就地安置合同》中明確載明應安置人口中包括李一和常寧，其二人作為安置對象應享有案涉房屋的安置利益，該權益可通過對案涉房屋的居住使用的方式實現，與王美麗系案涉房屋產權人以及其繼承人享有案涉房屋繼承權的內容并不矛盾，亦不能作為排除李一、常寧享有的案涉房屋的居住使用權利之合理理由。李四上訴對此所持異議，缺乏事實及法律依據。
福州律師蔡思斌評析：
比如上述案例中，既無居住權合同也無所有權人遺囑，但法院最終依據征收安置補償協議中的應安置人口，認定所有權人之外、居住于被征收房屋內的其他應安置人口對安置房屋享有居住權。我們暫不討論法院判決所依據的法律規定為何，但至少可以說明，居住權的確認在司法實務中將存在著不同類型的糾紛，也有可能會有不同的觀點，值得引起關注。但對于公房同住人或是無房群體而言，基本的生活居住保障將可以依據《民法典》擁有比《民法典》之前更有效的保護。
蔡思斌
2022年8月17日
林平勇共計向王建國轉賬70萬元，林平勇自認王建國歸還了3萬元，現林平勇以不當得利為由要求王建國歸還剩余的67萬元并按月利率2%支付利息損失。
一審平潭法院觀點：
不當得利是指,沒有合法根據,取得不當利益,造成他人損失。構成不當得利需符合四個條件：一方取得財產利益；一方受到損失；取得利益與所受損失之間存在因果關系；沒有法律上的根據。不當得利作為一種獨立的法律制度，具有嚴格的構成要件及適用范圍，不能作為當事人在其他具體民事法律關系缺少證據時的訴訟捷徑，如當事人脫離基礎法律關系而直接以不當得利進行起訴，必將造成不當得利的濫訴。
本案中，林平勇請求王建國返還不當得利款67萬元及利息,應就王建國取得該款項沒有法律依據、造成林平勇損失的基本事實承擔舉證責任。根據已經生效的法律文書認定，與林平勇之間存在借貸關系的是陳美麗，在案證據無法得出王建國與借款關系中的出借人陳美麗有任何關聯性,或者有任何可以導致林平勇誤會的身份,林平勇基于此關聯性或特殊身份才將款項錯誤支付。林平勇僅以簽訂《借款協議》時王建國在場且其與王建國更為熟識為由，主張款項支付錯誤，依據不足。且日常中林平勇與王建國確有其他款項往來，不排除林平勇是基于其他經濟交往的目的支付款項至王建國賬戶。林平勇的主張未有充分的證據支持，應承擔舉證不能的不利后果，故對其訴訟請求,一審法院不予支持。
二審福州中院觀點：
福州律師蔡思斌評析：
蔡思斌
2022年7月11日
案情簡介
2012年8月22日，原告陳某（買受人）與被告小黑置業公司（出賣人）訂立一份《商品房買賣合同》，合同約定被告將一大廈第6層09號辦公用房銷售給原告。《合同補充協議》第二條第八款約定的內容為：“在買受人按原合同及本補充協議約定付清所有應付款項（包括但不限于該商品房的總價款、違約金、房屋面積誤差補交款等）之前，出賣人有權暫不向買受人交房，暫不協助買受人辦理房屋產權證，并不承擔任何違約責任。”
一審臺江法院觀點
《合同補充協議》第二條第八款約定的內容不明確，足以導致有兩種以上解釋，屬于提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任的格式條款，該條款無效。因此，被告小黑置業公司以原告陳某逾期付款為由要求免除其逾期交房的違約責任的辯解，于法無據，原審法院不予采納。
二審福建中院觀點
根據《商品房買賣合同》附件六：《合同補充協議》第二條第八款的約定，小黑置業公司有權不交付房屋并不承擔逾期交房違約責任的上訴主張；本院認為，該條款屬于提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任的格式條款，該條款無效。
蔡思斌律師評析
《合同法》第39條第1款規定：“采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應遵循公平原則確定當事人之間的權利和義務，并采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。”上述條款中開發商有權不交付房屋并不承擔逾期交房違約責任的約定，明顯屬于免除其責任、加重對方責任的格式條款，應為無效。
在商品經濟中，合同是人們大量使用的。格式合同作為一種更為快捷、簡便，方便交易的合同，適用范圍極廣。但要時刻警惕這些屬于提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任的格式條款，其法律效力即為無效，不要讓這些條款、合同侵害自己的利益。
案例索引：福州中院（2014）榕民終字第2357號，以上涉及人名均為化名。
蔡思斌
2021年10月11日
]]>?開發商能否在承擔保證責任且解除合同后向購房者主張債務抵銷？||福州債權債務律師、福州商品房律師推薦
一、背景：由一則案例引發
2.雙方存在抵銷合意的情況下，不受給付種類的限制
《合同法》第100條規定，經雙方協商一致，雙方互負債務可以相互抵銷，不受給付種類的限制。換言之，雙方合意抵銷的情況下的，即使雙方互負債務的標的物種類、品質不相同的，也符合抵銷的形式要件。行為人依據單方行為主張抵銷的，發生債務消滅的法律效力。
案例索引：浙江省慈溪市人民法院（2016）浙0282民初9264號“華潤置地（寧波）發展有限公司與余雪波商品房銷售合同糾紛案件”；金華市婺城區人民法院（2016）浙0702民初7542號“中國農業銀行股份有限公司金華經濟開發區支行與杜永剛、何曉鶯、浙江尚格置業有限公司金融借款合同糾紛案件”。
3.抵銷具有溯及效力，債的關系溯及抵銷權發生時消滅
抵銷的溯及效力，為許多立法例肯定，如荷蘭民法典第６編第１章第129條第１款、日本民法典第560條第2項以及臺灣民法第335條第１項等。中國大陸的合同法雖然沒有明確規定這一效力，在解釋上亦應作相同解釋。申言之，抵銷使當事人之間的債的關系溯及抵銷權發生時消滅，因而抵銷還可發生以下效果：其一，因為主張抵銷，自抵銷權發生時（學說上稱為抵銷適狀）起就消滅的債務，不再發生支付利息的債務；其二，因主張抵銷，自抵銷權發生時起就消滅的債務，故不發生債務人遲延責任，所以如果在抵銷權發生后一方債務人已向對方支付利息，抵銷后支付利息一方獲得不當得利返還請求權。
理論索引：上海法院網《抵銷的成立及抵銷效力的溯及力問題》；廖軍.論抵銷的形式及其效力[J].法律科學（西北政法大學學報），2004（3）。
2.但需要注意的是，若開發商主張行使抵銷權，則會喪失抵銷情形成就之日起至行使抵銷之日止期間的債務利息或者遲延責任的請求權。
3.除了增加合意抵銷條款之外，對于預售商品房按揭貸款中開發商的保證責任風險防范，還建議采用“及時協助購房者辦理房產過戶以及抵押登記手續以及“設計開發商承擔保證責任情形時的解除條款”等等風險防范措施，以未雨綢繆，避免不必要的損失。
作者：?，來源：天衡聯合律師事務所