辰东完美世界有声小说,穿越小说排行榜,好看的言情小说 http://www.jshgsx.cn Tue, 01 Apr 2025 01:19:51 +0000 zh-CN hourly 1 https://wordpress.org/?v=4.5.16 開發(fā)商能否在承擔(dān)保證責(zé)任且解除合同后向購房者主張債務(wù)抵銷?||福州債權(quán)債務(wù)律師、福州商品房律師推薦 http://www.jshgsx.cn/?p=1288 Sun, 25 Dec 2016 03:13:03 +0000 http://www.jshgsx.cn/?p=1288

?開發(fā)商能否在承擔(dān)保證責(zé)任且解除合同后向購房者主張債務(wù)抵銷?||福州債權(quán)債務(wù)律師、福州商品房律師推薦

一、背景:由一則案例引發(fā)

最高人民法院在2014年第9期的《最高人民法院公報(bào)》中刊登了《光大銀行上海青浦支行訴上海東鶴房地產(chǎn)公司、陳思綺保證合同糾紛案》的公報(bào)案例明確,抵押預(yù)告登記不享有抵押權(quán)登記產(chǎn)生的法律后果,不享有優(yōu)先受償權(quán)。此案例一出,很多法院紛紛調(diào)整了裁判思路,如福建法院(參考案例:(2015)閩民終字第140號(hào)),但筆者了解到有部分法院仍然保持抵押預(yù)告登記享有優(yōu)先受償權(quán)裁判思路,如紹興法院(參考案例:(2015)浙紹商終字第939號(hào))。受到法院裁判規(guī)則的影響,銀行業(yè)亦調(diào)整了其貸款業(yè)務(wù)模式,如廣東銀行業(yè)同業(yè)公會(huì)在其2014年第3期《銀行業(yè)務(wù)法律風(fēng)險(xiǎn)提示》就提出“延長(zhǎng)開發(fā)商階段性擔(dān)保至抵押房產(chǎn)辦妥正式的抵押登記或貸款債務(wù)全部清償之日”的操作建議。故而時(shí)下在商品房預(yù)售的買賣合同中,就出現(xiàn)延長(zhǎng)開發(fā)商承擔(dān)階段性擔(dān)保操作模式。按揭貸款雖然促進(jìn)了房屋的銷售,加速了房地產(chǎn)開發(fā)資金運(yùn)轉(zhuǎn),并為開發(fā)商化解了不能及時(shí)收回房款的風(fēng)險(xiǎn),但隨之而來的問題是開發(fā)商為停供、斷供貸款的購房者向銀行承擔(dān)保證責(zé)任的情況屢屢出現(xiàn)。不僅如此,購房者在購房之外的其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中產(chǎn)生的債務(wù)糾紛也會(huì)因按揭購房這一“橋梁”波及到本來與購房者債務(wù)毫無瓜葛的開發(fā)商。因此,如何防范購房者按揭貸款提供保證擔(dān)保所帶來的風(fēng)險(xiǎn),已成為開發(fā)商不得不面對(duì)和解決的難題。
二、問題:一個(gè)爭(zhēng)議權(quán)利的行使
隨著裁判規(guī)則與銀行按揭貸款業(yè)務(wù)模式的轉(zhuǎn)變,房地產(chǎn)行業(yè)也隨之變化,現(xiàn)在《商品房買賣合同》中,開發(fā)商往往會(huì)增加一項(xiàng)解除條款,即當(dāng)購房者出現(xiàn)不能如期償還按揭貸款導(dǎo)致開發(fā)商承擔(dān)保證責(zé)任時(shí),開發(fā)商有權(quán)解除合同。故而,開發(fā)商往往會(huì)在被銀行起訴要求承擔(dān)保證責(zé)任的同時(shí)行使合同的解除權(quán)。至此,若開發(fā)商承擔(dān)了保證責(zé)任后,即具有依據(jù)《擔(dān)保法》第31條規(guī)定向購房者(債務(wù)人)追償?shù)恼?qǐng)求權(quán);與此同時(shí),若開發(fā)商依據(jù)合同約定行使解除權(quán),在合同解除后,購房者即具有依據(jù)《合同法》第97條規(guī)定要求開發(fā)商返還已付購房款的請(qǐng)求權(quán)。在這樣的互負(fù)債務(wù)的結(jié)構(gòu)模式(其關(guān)系如下圖)下,開發(fā)商為了滿足低成本、快捷的處理需求,往往會(huì)提出行使抵銷權(quán)的主張,但此時(shí)能否行使抵銷權(quán)便成為值得討論的重要話題。
三、抵銷權(quán)行使的裁判規(guī)則
?1.雙方互負(fù)債務(wù)的給付種類不同不符合法定抵銷的行使要件《合同法》第99條規(guī)定,法定抵銷應(yīng)當(dāng)雙方互負(fù)債務(wù)而其給付種類相同,即標(biāo)的物種類、品質(zhì)相同,可以以一方的債務(wù)與對(duì)方的債務(wù),按對(duì)等數(shù)額,使債務(wù)相互消滅。若債權(quán)所依據(jù)的法律關(guān)系不相同,又不存在抵銷合意的時(shí)候,不符合法定抵銷所應(yīng)具備的構(gòu)成要件。行為人據(jù)此主張抵銷的,人民法院不予支持。案例索引:福建省高級(jí)人民法院(2014)閩民終字第339號(hào)“李明佑與劉新華民間借貸糾紛案件”;上海市第二中級(jí)人民法院(2016)滬02民終7302號(hào)“符捷與蔡伊文、顧思思民間借貸糾紛案件”。

2.雙方存在抵銷合意的情況下,不受給付種類的限制

《合同法》第100條規(guī)定,經(jīng)雙方協(xié)商一致,雙方互負(fù)債務(wù)可以相互抵銷,不受給付種類的限制。換言之,雙方合意抵銷的情況下的,即使雙方互負(fù)債務(wù)的標(biāo)的物種類、品質(zhì)不相同的,也符合抵銷的形式要件。行為人依據(jù)單方行為主張抵銷的,發(fā)生債務(wù)消滅的法律效力。

案例索引:浙江省慈溪市人民法院(2016)浙0282民初9264號(hào)“華潤置地(寧波)發(fā)展有限公司與余雪波商品房銷售合同糾紛案件”;金華市婺城區(qū)人民法院(2016)浙0702民初7542號(hào)“中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司金華經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)支行與杜永剛、何曉鶯、浙江尚格置業(yè)有限公司金融借款合同糾紛案件”。

3.抵銷具有溯及效力,債的關(guān)系溯及抵銷權(quán)發(fā)生時(shí)消滅

抵銷的溯及效力,為許多立法例肯定,如荷蘭民法典第6編第1章第129條第1款、日本民法典第560條第2項(xiàng)以及臺(tái)灣民法第335條第1項(xiàng)等。中國大陸的合同法雖然沒有明確規(guī)定這一效力,在解釋上亦應(yīng)作相同解釋。申言之,抵銷使當(dāng)事人之間的債的關(guān)系溯及抵銷權(quán)發(fā)生時(shí)消滅,因而抵銷還可發(fā)生以下效果:其一,因?yàn)橹鲝埖咒N,自抵銷權(quán)發(fā)生時(shí)(學(xué)說上稱為抵銷適狀)起就消滅的債務(wù),不再發(fā)生支付利息的債務(wù);其二,因主張抵銷,自抵銷權(quán)發(fā)生時(shí)起就消滅的債務(wù),故不發(fā)生債務(wù)人遲延責(zé)任,所以如果在抵銷權(quán)發(fā)生后一方債務(wù)人已向?qū)Ψ街Ц独?,抵銷后支付利息一方獲得不當(dāng)?shù)美颠€請(qǐng)求權(quán)。

理論索引:上海法院網(wǎng)《抵銷的成立及抵銷效力的溯及力問題》;廖軍.論抵銷的形式及其效力[J].法律科學(xué)(西北政法大學(xué)學(xué)報(bào)),2004(3)。

???四、分析與提示
若開發(fā)商承擔(dān)了保證責(zé)任的同時(shí)解除其與購房者簽訂的《商品房合同》,此時(shí)所形成的兩種債的分別為:一是開發(fā)商承擔(dān)保證責(zé)任后向購房者追償權(quán)之債,其依據(jù)是擔(dān)保法律關(guān)系;二是購房者要求開發(fā)商返還房款合同之債,其依據(jù)是買賣合同法律關(guān)系。開發(fā)商與購房者互負(fù)債務(wù)的給付種類不同,在沒有開發(fā)商與購房者抵銷的合意的時(shí)候,不符合《合同法》第99條規(guī)定的法定抵銷之要件。另外,即使合同約定以開發(fā)商承擔(dān)保證責(zé)任作為合同解除條件,那么依照《合同法》第96條,該解除權(quán)也存在一個(gè)購房者的異議權(quán)利,即最終合同能否解除應(yīng)當(dāng)經(jīng)過司法或者仲裁程序最后確認(rèn)。故而,此處開發(fā)商不能直接請(qǐng)求行使抵銷權(quán)。律師提示:1.抵銷具有便利當(dāng)事人,簡(jiǎn)化債務(wù)清償?shù)墓δ埽?/strong>自羅馬法以來,為各國民法體系所接受。開發(fā)商若需要能夠享受到這種簡(jiǎn)化的債務(wù)清償方式,則建議在《商品房買賣合同》中約定“開發(fā)商作為保證人承擔(dān)保證責(zé)任后,購房者應(yīng)償付開發(fā)商的代償款項(xiàng)及解約違約金(如有),開發(fā)商可直接從購房者支付的房?jī)r(jià)款中扣除代償款項(xiàng)及違約金”等合意抵銷條款。

2.但需要注意的是,若開發(fā)商主張行使抵銷權(quán),則會(huì)喪失抵銷情形成就之日起至行使抵銷之日止期間的債務(wù)利息或者遲延責(zé)任的請(qǐng)求權(quán)。

3.除了增加合意抵銷條款之外,對(duì)于預(yù)售商品房按揭貸款中開發(fā)商的保證責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)防范,還建議采用“及時(shí)協(xié)助購房者辦理房產(chǎn)過戶以及抵押登記手續(xù)以及“設(shè)計(jì)開發(fā)商承擔(dān)保證責(zé)任情形時(shí)的解除條款”等等風(fēng)險(xiǎn)防范措施,以未雨綢繆,避免不必要的損失。

作者:黃琴?,來源:天衡聯(lián)合律師事務(wù)所

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