福州律師蔡思斌評析：
結合筆者此前纂寫的《即便滿足《執行異議復議規定》第二十八、二十九條，不符合限購政策的，亦無法排除強制執行》可以看出，最高院在審理此類案件時并不會機械適用《執行異議和復議規定》第二十九條，而是會從立法本意出發判斷購房者最終能否排除強制執行。具體到本案中，購房者已支付一定購房款，雖然總額尚未達到50%，但也已達到41.95%，在其已經明確表示愿意將剩余價款按照人民法院的要求交付執行的其他下，其生存權亦應得到保障，不應機械適用《執行異議和復議規定》第二十九條“（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十?！敝幎ㄕJ為其無權對抗強制執行。
此外，本案施工方主張其享有建設工程價款優先受償權。建設工程價款優先受償權雖能夠優先于抵押權等擔保物權，但法律最優先保護的仍然是消費者的生存權，對此《執行異議和復議規定》第二十九條已經明確規定，因此本案購房者對房屋所享有的民事權益能夠對抗建設工程價款優先受償權，排除對案涉房屋的強制執行。
案情簡介：
2016年5月30日，陳辰與大白公司簽訂《商品房購銷合同》，約定陳辰向大白公司購買案涉房屋，合同總價款為396,230元。2016年4月5日，陳辰委托案外人許光蘭向大白公司支付購房款166,230元，同日大白公司出具收到上述款項的《收據》。2017年8月25日，陳辰對案涉房屋進行裝修，并交納了2017年8月至2020年5月期間的物管費。
另查明，長青公司與大白公司因建設工程施工合同糾紛，一審法院于2016年6月6日作出（2016）云民初29號民事裁定，裁定查封了案涉房屋。案外人陳辰以其對執行標的享有合法權益為由提出執行異議。一審法院于2020年9月24日以（2020）云執異83號民事裁定，駁回陳辰的執行異議。陳辰對該裁定不服，提起本案的執行異議之訴。
一審云南高級法院觀點：
《執行異議和復議規定》第二十九條規定，“金錢債權執行中，買受人對登記在被執行的房地產開發企業名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十?！标惓?、羅祥光與大白公司就案涉房屋簽訂《商品房購銷合同》是在2016年5月30日，早于案涉房屋被查封時間即2016年6月13日。陳辰在訴訟中先后提交兩份威信縣不動產登記中心出具的《證明》，能夠證明陳辰在威信縣無其他住房，其購房系用于居住需求。陳辰提交的銀行付款憑證、銀行流水、《轉賬委托書》《商品房購銷合同》等證據，結合大白公司出具的《收據》，能夠相互印證陳辰已就案涉房屋支付了166,230元，雖然尚未達到總價款的百分之五十，但陳辰在訴訟中明確表示愿意將剩余價款按照人民法院的要求交付執行。因此，陳辰的執行異議符合《執行異議和復議規定》第二十九條的規定。
二審最高院觀點：
長青公司上訴主張，其對案涉房屋享有建設工程價款優先受償權，本案應當適用《執行異議和復議規定》第二十七條規定。對此，本院認為，相對于抵押權和金錢債權等權利，工程價款優先受償權處于優先順位，但劣后于商品房消費者生存權?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于建設工程價款優先受償權問題的批復》第一條規定，“人民法院在審理房地產糾紛案件和辦理執行案件中，應當依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規定，認定建筑工程的承包人的優先受償權優于抵押權和其他債權?！钡诙l規定，“消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人?！鄙鲜鲆幎w現了商品房消費者的生存權優先保護原則。《執行異議和復議規定》第二十九條對于商品房買受人物權期待權的保護是對消費者生存權優先保護的進一步細化?！秷绦挟愖h和復議規定》第二十七條規定，“申請執行人對執行標的依法享有對抗案外人的擔保物權等優先受償權，人民法院對案外人提出的排除執行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規定的除外?！币虼?，《執行異議和復議規定》第二十九條本身也屬于第二十七條規定的除外規定。根據上述規定，在已經支付全部或者大部分購房款的商品房消費者的生存權與建設工程價款優先受償權發生沖突時，應優先保護商品房消費者的生存權。本案中，案涉房屋用途為住宅，陳辰購買案涉房屋系用于個人居住，屬于上述規定中的商品房消費者，其已經支付一定購房款，并明確表示愿意將剩余價款按照人民法院的要求交付執行，其對案涉房屋所享有的民事權益能夠對抗長青公司基于建設工程價款優先受償權而對案涉房屋的強制執行。
案例索引：(2021)最高法民終602號，以上涉及名字均為化名。
福州律師蔡思斌
2022年11月25日
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