? ? 來源：人民法院報；作者：張 焱 郭海麗；福州律師推薦案例
時間：2017年5月5日上午
地點：北京市昌平區人民法院東小口法庭
案由：合同糾紛
案情：因資金周轉，何女士向好友陳先生借款百萬余元。因何女士未能按時歸還借款，二人簽訂一份協議書，約定：何女士將名下位于昌平區的一套房屋抵賬，但何女士可在六個月內還清借款并按原價贖回房屋。后因房屋歸屬產生糾紛，何女士將陳先生、白女士夫婦訴至北京市昌平區人民法院，要求二人將房屋返還并協助辦理過戶手續。
????案情回放
原告何女士是作家、詩人，因急需用錢，何女士經朋友介紹認識了一家小額貸款公司的陳先生。
2014年2月，何女士先后從陳先生處借款188萬元，用于償還銀行貸款和其他資金周轉。借款利息按照月息4分計算。然而，在到期還款時，何女士卻無法按時償還借款，約定的利息尚有22萬元沒有歸還。何女士便和陳先生商量，用自己名下位于昌平區北七家鎮某房屋（房屋面積188平米）用于抵押，算上之前的本息，何女士一共欠陳先生借款210萬元。
2016年4月28日，經雙方協商，何女士與陳先生簽訂了第一份協議書，約定：何女士欠陳先生本息210萬元，暫將何女士名下的房屋過戶給陳先生，房屋作價350萬元，陳先生將余款140萬元在房屋過戶的同時，分別打給何女士及何女士的兒子張某賬號。過戶后，何女士應在6個月內償還借款并按原價贖回房屋，最長時間不超過12個月。
協議書簽訂后，雙方辦理了房屋買賣合同的網簽手續。2016年5月4日，原告依約將涉案房屋過戶至陳先生妻子白女士名下。被告陳先生未依約向原告支付140萬元，僅在房屋過戶當日支付50萬元。
2016年11月15日，何女士與陳先生就涉案房屋的騰退事宜又簽訂了一份協議書，約定簽訂該協議當日支付房款50萬元，何女士收到錢后于12月25日前搬離房屋，剩余尾款于搬家當日支付。后何女士收到了陳先生支付的房款50萬元。至此，何女士共收到陳先生房款100萬元。
現原告何女士起訴請求將涉案房屋返還并辦理過戶手續。
????庭審現場
5月5日上午，昌平法院公開開庭審理了何女士與陳先生、白女士合同糾紛一案，這已是該案第二次開庭。庭審中，原告當庭增加訴訟請求，要求撤銷2016年11月15日簽訂的協議書。因被告陳先生夫婦要求答辯期，此次開庭僅針對上次開庭后的訴訟請求進行答辯和舉證質證。
????以房抵債還是房屋買賣?雙方各執一詞
庭審中，原告先后舉出協議書（第一份）、房屋網簽合同、房屋權屬約定、房屋登記部門查詢結果及工商銀行賬戶明細清單等5份證據，證明何女士將房屋過戶給被告夫婦“事出有因”，就是為了以房抵賬?，F在何女士有能力還錢給陳先生夫婦，二人理應配合自己“贖回”房屋。
二被告則提交了同等戶型的房屋價值參考。他們認為，雙方一開始的確是“以房抵賬”，但通過第二份協議書進行了變更。房屋是原告何女士賣給被告陳先生夫婦的，而且房屋的交易價格符合市場價格，因此不同意何女士的訴訟請求。
“當時與被告簽訂買賣合同，就是為了擔保陳先生的債權，所以房子才以350萬元成交，之所以作價這么低，就是為了原價贖回房屋。而且陳先生就是小額貸款公司的，何女士的目的就是借資金，不存在把房屋賣掉而獲取資金?！痹婊卮鸱ㄍヌ釂枙r說道。
????稱脅迫簽訂第二份協議書?是否自愿存疑點
對于雙方為何簽訂第二份協議書，原告何女士稱：“自2016年10月開始，被告經常半夜到涉案房屋騷擾我們，對我的人身安全構成威脅。由于不想再受到騷擾，我才被迫簽訂的這份協議書?！?/p>
原告何女士認為，該協議書是在受到脅迫，且是在不公平的情況下簽訂的，簽訂協議時房價遠遠不止350萬元，應該在800萬元到900萬元左右。因此，要求撤銷這份協議書。
對此，被告陳先生夫婦并不認可。他們提出，這份重新簽訂的協議書，對房屋騰退時間、房屋價款支付及違約責任重新進行了約定，應視為對第一份協議書的修改，應當按照第二份協議書履行。
????拒還房屋雙方各有“委屈”?究竟誰先違約
法庭上，被告陳先生表示原告所述情況與事實不符。雙方簽訂第一份協議書后，原告沒有按照約定時間支付回贖款項，是何女士違約在先。
在回答法庭關于過戶當日為何只給付50萬元的提問時，被告陳先生夫婦表示：“這是因為在平常的交往中，我們意識到原告不按期支付利息，債務纏身且經常變卦?！彼麄儫o法信任原告，2016年4月28日，在原告既不還錢又不協助辦理貸款手續的情況下，雙方才簽訂了第一份協議書將房屋價款變更為350萬元。2016年11月15日雙方又將房屋價款變更為360萬元。原告屢屢違約，房屋價款一漲再漲，不履行騰房義務，還將上門要求騰房的白女士打成輕傷，因涉嫌刑事犯罪，現該案已由公安機關立案。
何女士表示，被告陳先生在2017年1月，已經撬門斷電，把屋內的東西都搬空了，現在房屋由陳先生占有使用，并且陳先生已經把房屋掛在網上銷售了。何女士希望可以一次性給付被告310萬元，被告配合她辦理房屋過戶手續。對于原告何女士提出的解決方案，被告陳先生當庭表示拒絕：“原價贖回不可能。而且兩份協議書約定的違約金也不止310萬元。”
因被告對原告增加的訴訟請求要求答辯期，且原告申請調取被告強迫其騰退房屋時發生沖突的報警記錄，本案將擇期繼續開庭。
]]>近幾年來的民間借貸實踐中，以備案登記產生抵押登記的法律效果，成為了房地產行業廣泛采用的向個人、典當行、擔保公司借款擔保的常規形式。實踐中發生糾紛的情形主要是借款到期未清償時，出借人依據房屋買賣合同要求履行過戶手續；或者房屋辦理過戶后，借款人又以房屋買賣合同無效為由主張出借人返還房屋。
文 |?看律師怎么說
來源 | 看律師怎么說的法律博客（首發于“看律師怎么說”微信公眾號）
名為買賣實為借貸案件中，會存在如下法律問題：
（一）是否違反不得流質的法律規定
《物權法》第186條規定，抵押權人在債務履行期限屆滿前，不得與抵押人約定債務人不履行到期債務時抵押財產歸債權人所有。房屋買賣合同本質上系借款人與出借人在債務履行期屆滿前，變相約定將擔保財產歸出借人所有，符合流質契約的要件。
（二）房屋價款是否合理的問題
融資實踐中，案涉《商品房買賣合同》中約定的價款往往屬于明顯不合理低價，約定的價款常常為同時期、同位置房屋最低價格的30%-50%。根據《最高人民法院關于適用﹤中華人民共和國合同法﹥若干問題的解釋（二）》第19條的規定，轉讓價格達不到交易時交易地的指導價或者市場交易價百分之七十的，一般可以視為明顯不合理的低價。
（三）《銷售不動產統一發票》的有無問題
融資實踐中，根本目的是以房屋備案登記形式為借款提供擔保，并不存在真實的房屋買賣法律關系，購房人亦無《銷售不動產統一發票》，在不動產交易中，發票是辦理不動產權屬登記的重要依據。訴訟中，當事人均未能提供相應房產發票，即使提供，亦僅提供發票復印件，原件亦在開具后予以作廢。
刊載于《人民司法·案例》2014年第16期案例《廣西嘉美房地產開發有限責任公司與楊偉鵬商品房銷售合同糾紛再審案》具有典型意義。
該案的裁判要旨是：在當事人一方主張系房屋買賣關系、另一方主張系借貸關系，且雙方證據均有缺陷的情況下，應結合雙方當事人提交的證據，探究合同簽訂時雙方當事人的真實意思，判斷法律關系的性質。在借貸關系成立的前提下，簽訂商品房買賣合同并辦理備案登記的行為，足以構成一種非典型擔保。
該規定主要是基于平衡雙方當事人利益的考慮，防止居于優勢地位的債權人牟取不當暴利，損害債務人特別是其他債權人的利益。盡管本案中雙方當事人簽訂《商品房買賣合同》并辦理商品房備案登記的行為并不導致抵押權的成立，但足以在雙方當事人之間成立一種非典型的擔保關系。
既然屬于擔保，就應遵循物權法有關禁止流質的原則，也就是說在債權人實現擔保債權時，對設定的擔保財產，應當以拍賣或者變賣的方式受償。
上述最高人民法院的觀點，與刊載在《人民司法·案例》2014年第16期的文章相同，具體為：
（一）《后讓與擔保權人不能直接以物抵債》
裁判要旨：以預售商品房形式體現的借款擔保關系其本質為后讓與擔保，這種新型擔保方式與物權法定原則并不沖突，其效力不應被一概否定，而應結合物權內容是否違反法律法規的強制性規定、物權變動是否依法進行了公示等綜合判定。后讓與擔保在實行過程中，需對擔保物價值進行清算，擔保權人并不能直接取得擔保物所有權以抵償債務。
（二）《股權讓與擔保合同應認定有效》
裁判要旨：債務人與債權人以股權轉讓方式為債權實現擔保的，屬于市場經濟發展中的特殊擔保類型，其能夠彌補典型擔保和其他非典型擔保方式之缺陷，為股權質押方式之有益補充。債權人與債務人簽訂的明為股權轉讓實為股權讓與擔保的合同，系雙方當事人真實意思表示，未違反法律及行政法規的強制性規定，此種擔保方式為合法有效。債務人未按約定歸還債務的，不能以股權轉讓無效為由要求返還股權。但借款協議中的流質條款系無效條款，債務人依法清償債務后，有權要求債權人歸還股權。
律師在為當事人出謀劃策時，建議：
1、盡量避免觸發“流押”而導致擔保合同無效的情況。
2、應當約定當事人不履行還款義務時，債權人有權拍賣、變賣房產，并有權優先受償。
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合同條款缺乏履行細節
誰承想，搬到嶄新的安置房后，一家人竟然官司不斷。先是妻子黃某向房管部門申請異議登記，之后又起訴與曹某離婚。與妻子調解離婚之后，在與子女的房屋確權訴訟案件審理期間，曹某向房管部門申請注銷了異議登記，隨后，曹某與案外人胡某簽訂借款合同，向其借款250萬元。
曹某的借款，是以這套拆遷安置房屋做的抵押擔保，他還于同日公證委托了姚某出售這套房屋，委托事項包括從銀行解抵押到代收房款，以及辦理過戶手續等。
上述借款到期后，曹某不能償還。于是，姚某持委托書將這套房屋出售給了某投資公司。
曹某認為，姚某在沒有征得其同意的情況下出售這套房屋，自己也未得到一分錢房款，損害了其財產權利，遂起訴要求確認姚某代其簽訂的房屋買賣合同無效。
經法院審理，根據買房人買房前未看房、合同條款缺乏合同履行的具體細節、帶抵押過戶、房款支付存在循環轉賬等不符合房屋交易習慣的情形，認定代理曹某賣房的姚某與買受人投資公司之間存在惡意串通的情形，故認定該房屋買賣合同無效。
■法官說法
直接約定到期不能還款則以房屋抵債，是法律禁止的“流押契約”。近幾年，為了規避這一法律禁止，出借人往往要求借款人在簽訂借款合同的同時，再簽訂一份房屋買賣合同，到期不還款，就按買賣合同履行把房子賣給出借人。在某些案件中，借款方手段更加“高明”，同一利益共同體“分身”為出借人、出售房屋的委托代理人、買受人，甚至還有連環轉讓的后手買受人幾個主體。這樣做雖然形式上規避了“流押契約”禁止性規定，但利用債務人困頓窘迫的弱勢地位，謀取失衡的經濟利益，仍然要受到法律的制裁。
遠低于市場正常成交價
2011年9月6日，為了替孫某的侄女孫小某籌措資金，孫某和龍某與錢某簽訂了一份《借款合同》。合同約定，二人向錢某借款人民幣220萬元，同時，二原告以上述房屋作為這筆債務的擔保。當日，孫某和龍某為常某出具《委托書》，委托常某可以出售該5間房屋。
2011年11月，常某以孫某代理人的身份與楊某簽訂《存量房屋買賣合同》，以220萬元的價格將這5間房屋出售給楊某。
2013年2月，楊某與案外人吳某簽訂《存量房屋買賣合同》。約定，楊某將5間房屋以216萬元的價格出售給吳某。
為此，孫某訴至法院，要求確認該房屋買賣合同無效。經評估，訴爭房屋當時的市場價格為768萬余元。
法院審理認為，常某自稱為孫某借款的擔保人，常某以孫某委托代理人的身份將訴爭房屋出售給楊某，且價格為220萬元，該價格遠低于市場正常成交價格。常某作為孫某的委托代理人，其在此次交易過程中未對原告的合法權益予以相應保護、提示。同時，楊某作為訴爭房屋的購買人，其購買該房屋的價格遠低于市場正常交易價格，且沒有證據證明被告在此次購買行為中是否采取了審慎的注意義務，且無法認定楊某在購買前對訴爭房屋進行了查看。綜合上述因素，可認定楊某與常某之間在購買訴爭房屋過程中存在串通行為。該二人的串通行為損害了孫某、龍某的合法利益，故常某代孫某與楊某簽訂的《存量房屋買賣合同》應屬無效合同。
■法官說法
涉抵房借款房屋買賣糾紛案件的一個主要特點就是，出借方在形式上分離法律關系，故意規避法律。從交易流程上看，借款人除了與出借人之間形成借貸關系，借款人按要求與另一個人辦理公證委托，授權這個人出售房屋的代理權，形成委托代理關系；如果還不上款，再找一個所謂“陌生人”買房，構成房屋買賣法律關系。出借人、代理人及買房人等主體身份沒有交叉，造成幾個主體互無關聯的假象。借款方同一利益共同體“分身術”后，在形式上形成了民間借貸法律關系、委托代理關系、房屋買賣等看似獨立的幾個法律關系，從而規避法律制裁。
一是維權意識。維權要注意兩個環節是否存在串通行為：其一，出借人與售房代理人之間是否存在串通行為，即售房代理人受出借人指使做出有損于房屋所有權人的利益安排；其二，售房代理人與買受人之間是否存在串通行為，損害房屋所有權人的利益。要注意留存交易中的各種證據，防患未然；如果因為出借人利益團體操作隱蔽難以找到證據，也要為法院提供上述兩個串通行為的證據線索，申請法院調取相關證據。
二是風險意識。要在兩個環節樹立風險意識：一是決策環節，如果提供貸款的人要求你必須提供一套房屋卻不辦理符合法律規定的抵押登記，而是與你簽訂房屋買賣合同或者要求你辦理委托代理售房的公證，一定要提高警惕，可以要求他們辦理正規的房產抵押手續，或者換一家借貸機構。二是履行環節，履行中的每一步都要慎重考慮、評估可能引發的風險。如有需要進一步協商或變更的問題，一定用書面方式予以確定，避免以口頭協議來變更履行方式，避免日后發生糾紛時空口無憑。
三是謹慎意識。一方面，克制用錢心切的急躁情緒，冷靜觀察所面臨的境況和即將進行的交易。另一方面，正確預見一項決策的后果，重視簽字的效力，認真閱讀合同或協議，充分、清晰理解條款內容，準確預判不能到期還款的法律后果，不能因為急用錢就草率簽字。
來源：人民法院報
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