一對夫妻名下有一套房產，兩人年紀大了以后開始操心起自己身后事。老兩口思想比較陳舊，一直認為“嫁出去的女兒，潑出去的水”，所以想把這套房產全都分給兒子，所以就帶著兒子到了不動產中心，考慮到房產贈與后續稅費問題，為了節省成本，就以買賣形式將房屋全部過戶給兒子。女兒肯定是被蒙在鼓里，毫不知情，此后幾年時間里老兩口臥病在床直至去世，都是女兒陪侍左右。但等到女兒為爸媽辦理后事時，才發現爸媽的房產早已轉移至哥哥名下，對于父母的偏心，女兒感到十分委屈和氣憤，于是找律師和哥哥打官司爭奪房產。律師經過調查了解，發現父母與哥哥當時雖然是以買賣的方式過戶，但哥哥實際上并未支付房款。
在這種情況下女兒就想著，那這種買賣行為是否具有法律效力？是不是可以通過證明買賣合同無效來獲得房產的繼承權？或者再退一步，房屋拿不到，那哥沒有支付的房屋價款自己總可以分一份吧。
單純從表面分析，買賣合同無效其實是大概率事件。因為父母借買賣之名將房產過戶給子女的行為模式除了買賣合同這一形式要件外，不具備簽訂合同的真實意思表示，典型特征具體有：雙方對合同條款具體內容不關注、不追求對方對合同義務的履行，或者合同價款約定隨意、不符合市場標準，合同存在多處約定空白，合同簽訂后長期未支付價款且父母未主動向子女主張價款等等。如果有證據證明即雙方缺乏真正意義上進行買賣的合意，屬于虛假的意義表示。那么這份買賣合同確實應該認定無效。
但是，女兒也別高興得太早，因為這種買賣行為雖然不屬于買賣，但是會被認定為贈與，根據(2024)新01民再80號判決的觀點，結合雙方的親屬關系、房屋產權實際變更登記的事實來看，就是以買賣形式實現贈與之目的。因而，父母將房屋過戶給兒子的行為屬于贈與行為，贈與合同系諾成合同，雙方意思表示一致，合同成立并生效，對此，女兒很難再就房屋主張權利。
但是如果換一種思路，認定女兒就認定買賣合同有效呢？如果買賣合同有效，那么兒子應當向父母支付購房款，而且房地產中心的備案合同上也標注了房款的具體價格，而該購房款屬于父母的遺產，是父母對兒子享有的債權，女兒作為法定繼承人當然可以對該債權享有繼承權。因此，如果確無證據證明當時的父母與兒子之間的真實意思表示，且雙方簽訂了買賣合同，并依據買賣合同辦理了過戶手續，應當認定買賣合同系父母與兒子之間真實的意思表示，這時候，就該輪到兒子慌了，只能老老實實地給錢。
現實中，除了父母雙方都健在的情況下將房產以買賣形式轉讓兒子的情形，還有父母中一方過世后，健在的那一方偏心，以買賣形式轉讓房產給兒子的情況。對此，屬于未經全部繼承人同意擅自將遺產處分給某一繼承人的無權處分，女兒的權益更容易得到保障。根據(2022)滬0120民初16018號判決，陳某死亡后，其對涉案房屋享有的份額應按法定繼承執行，原告應享有部分份額。現周某未征得部分產權人即原告的意見擅自與陳衛東簽訂買賣合同，陳衛東作為陳某與周某的兒子應當清楚涉案房屋的產權份額部分屬于原告，但雙方仍簽訂買賣合同，周某未收取房款，陳衛東也表示因該行為實際為贈與，故未支付房款，結合兩人的身份關系，此行為存在惡意串通，雙方系屬以買賣的形式進行贈與，該買賣行為非雙方真實意思表示，且損害了原告的合法繼承權，應為無效。
看完上面的案例可以發現，很多家庭為了分房子鬧矛盾，其實都是因為“想當然”和“不懂法”造成的。有些父母因為老觀念或者偏心，覺得直接把房子過戶給兒子最省事，結果沒按正規流程操作，最后反而讓子女們打官司扯皮。分家產不能馬虎，無論是房產的買賣還是贈與，在辦理過戶前應當予以書面明確，比如簽訂代持協議或者立下遺囑等方式，以避免日后訟累。
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一、子女繼承父母房產時要不要交稅？
根據福州相關政策，法定繼承人通過繼承承受土地、房屋權屬，在增值稅、個人所得稅、土地增值稅和契稅方面均無需繳納。
印花稅需要按照規定計算（印花稅=計稅依據×0.05%，計稅依據由征收機關參照房屋買賣的市場價格核定）。福建對于印花稅繳納有相應優惠政策，自2023年1月1日至2027年12月31日，對增值稅小規模納稅人、小型微利企業和個體工商戶減半征收印花稅，如果符合減半征收的條件，實際需要繳納的稅額會相應減少。
二、子女繼承房產后，再出售要交哪些稅，有沒有優惠政策？
（一）增值稅及附加稅費
征稅情形：個人將購買不足2年的住房對外銷售的，增值稅及附加持有年限小于兩年的為5.6%。
免稅規定：個人持有年限滿2年及以上的住房對外銷售的，免征增值稅。通過繼承取得的房產以被繼承人取得的房屋產權證或契稅完稅證明上注明的時間辦證時間確定。
從實務繼承情形來看，大部分房產在發生繼承時都已持有滿兩年，因此繼承后出售也都無需繳納增值稅。增值稅的附加稅費是以增值稅的存在和征收為前提和依據的，如果不用繳納增值稅，那么增值稅附加稅費也不需要繳納。
（二）個人所得稅
征稅情形：1.納稅人可憑原購房合同、發票等有效憑證，從其轉讓收入中減除房屋原值、轉讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用，計算出的應納稅所得額按“財產轉讓所得”項目20%的稅率征收個人所得稅。
2.納稅人未提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額的，按轉讓收入1%-3%核定征收個人所得稅。（福建不同地區計算標準不同，其中福州按1%計算）
免稅規定：個人轉讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。“家庭唯一生活用房”是指在福建省內納稅人（有配偶的為夫妻雙方）僅擁有一套住房。該“滿5年”與上文“滿2年”認定依據相同。
退稅優惠：自2024年1月1日至2025年12月31日，對出售自有住房并在現住房出售后1年內在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優惠。其中，新購住房金額大于或等于現住房轉讓金額的，全部退還已繳納的個人所得稅；新購住房金額小于現住房轉讓金額的，按新購住房金額占現住房轉讓金額的比例退還出售現住房已繳納的個人所得稅。
綜上所述，子女單純繼承父母的房產，通常不會產生高額稅費。然而，若子女在繼承后選擇出售房產，則需繳納（現出售所得-購房時原值）*20%的個人所得稅，實務中一般以申報交易金額的1%（一般在1%至3%之間，福州為1%）繳納。但如果符合“滿五唯一”的條件，那么可以免征這筆稅款。
相關政策來源：福建省稅務局：[政策解讀]個人二手住房交易有關稅費政策” >個人二手住房交易有關稅費政策
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案例一：車某玲訴朱某芳相鄰關系糾紛案【入庫編號：2024-18-2-053-001 / 廣東省廣州市中級人民法院 / （2022）粵01民終1669號 / 入庫日期：2024.06.04】
基本案情：
車某玲居住的1203房與朱某芳居住的1103房為同一建筑內上下相鄰的房屋。朱某芳改變1103房屋內格局，將原來的廚房變更為房間用途，在靠近入戶門的客廳部分劃出大概3平方米的空間作為廚房，廚房的油煙管是從靠入戶門位置通向電梯旁的通風管。原告訴稱被告自行改造房屋格局，使得整個樓層的房屋受油煙污染，損害其身體健康，請求判令1103房廚房恢復到原來位置，填平所鑿通風口。
法院審理：
廣州中院組織雙方當事人現場勘驗，在1103房現有廚房現場炒辣椒并打開油煙機。片刻后，在1203房對應1103房廚房的房間內可以聞到炒辣椒的油煙味。故判決支持原告訴請。
法院認為，朱某芳改變廚房位置雖然方便了自己，但是應當以不影響相鄰方生活為前提。朱某芳改變廚房位置后，將廚房油煙管接入電梯旁的通風管內，根據二審現場勘驗結果可知，1103房廚房所產生的油煙可以彌漫至1203房的房間內，足以對車某玲的生活造成影響，降低其居住品質。朱某芳擅自改變廚房位置并將油煙管接入非專用排煙的通風管內，有一定的安全隱患，且該行為損害了相鄰方車某玲的合法權益，車某玲訴請要求朱某芳將廚房恢復到原來位置以及將通風管墻壁上鑿的洞封住填平，依據充分，予以支持。
裁判要旨：
當事人對相鄰損害事實及發生原因難以自行舉證證明的，人民法院可以通過現場勘驗、做實驗等方式固定證據。根據日常生活經驗法則可以查明案件事實的，無需啟動鑒定程序。
案例二：張某甲、張某乙訴章某、高某相鄰關系糾紛案【入庫編號：2025-07-2-053-001 / 北京市第三中級人民法院 / （2023）京03民終19036號 / ?入庫日期：2025.02.17】
基本案情：
張某甲、張某乙居住于202號房屋，高某、章某居住于302號房屋。張某甲、張某乙因高某、章某將302號房屋的廚房改為廁所,使其房屋廚房天花板處漏水，影響其對202號房屋的使用，故訴至法院，請求判令302號房屋的衛生間、廚房恢復到原設計位置。
章某、高某稱，原房主在出售該房前即將302號房屋改裝為現狀，其在居住使用后未對房屋進行改裝。且302號房屋的衛生間并未正對對方的廚房，只發生了面積約1平方米的重合。
法院審理：
經法院現場勘驗，雙方當事人均確認302號房屋原廚房部分面積改造成了衛生間。房屋業主根據自己意愿和生活需要雖有對房屋進行相關改造的自由，但相關改造需在現有住宅設計規范允許范圍內進行；居住相鄰方應當遵循社會主義核心價值觀的指引，按照方便生活、團結互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關系。
本案中302號房屋改造系對原房屋住宅結構的變動，客觀上形成改造后的衛生間部分區域位于下層住戶廚房上層的結果。鑒于衛生間和廚房各自有特殊的功能，《住宅設計規范》對本案情形亦有明確禁止性規定，案涉改造行為既違反強制性規范，也不符合相鄰關系處理原則，有悖于公序良俗。作為302房屋的下層住戶，張某甲、張某乙認為該房屋改造結果對自己生活造成不便不適，屬情理之中，相關主張于法有據。
章某、高某提出其衛生間并未直接布置在張某甲、張某乙的廚房上層，而是僅有一平方米的非核心區域重合，該抗辯意見并無法律依據，不能作為違法改造房屋的正當理由。此外，章某、高某雖主張其并非實際改造人，但作為涉案房屋的所有權人，應當依據相鄰關系的相關法律規定先行擔責后，再另行向實際改造人等其他責任主體主張權利。綜上，法院依法判決章某、高某將302號房屋的衛生間、廚房的結構恢復原狀。
裁判要旨：
業主有權改造房屋，但不得違反相關強制性規定，不得影響相鄰權利人的正常生產生活。高樓住戶改造房屋后將自家衛生間布局在下層住戶的廚房之上，既違反強制性規范，也有悖于公序良俗。下層住戶請求侵權人恢復原狀的，人民法院依法予以支持。
該二入庫案例的價值在于明確業主改造房屋應在不影響他人合法權益下進行，若出現爭議且難以自證的情況下，法院可由日常生活經驗法則查明案件事實，啟動鑒定程序并非必須。
我們在著手房屋改造工作前，應與相鄰方展開充分且有效的協商并達成合意，同時應嚴格遵守國家關于房屋建造等方面的法律法規，確保改造行為合法合規。必要時可尋求專業施工隊及法律顧問意見。若入住時房屋已被不合理改造，在損害到他人權益情況下同樣需要承擔法律責任，應及時溝通以化解糾紛。若為權益受侵害方，則應保留相關證據，尋求法院鑒定，請求相鄰人停止侵害、排除妨礙、消除危險和賠償損失。
]]>上周文章《公房承租人去世后公房才被征收，拆遷補償能否作為遺產繼承？》中蔡律師討論過公房拆遷補償能否作為遺產繼承的問題，實踐中法院存在不同觀點，福州中院觀點為可以作為遺產繼承，但前提是承租人未發生變更。本案同為公房承租人去世后發生拆遷引起的繼承人對拆遷補償的分割糾紛。不同點在于本案承租人已發生實際變更，且繼承人均主張安置款項非已故承租人遺產，而是以其均系被安置人為依據，主張其系安置款項的共有權利人并要求分割。
由于原承租人的過世，對拆遷時現有承租人的資格認定成為裁決拆遷補償歸屬的關鍵。若未及時變更租賃登記使公房承租人身份不明確的，拆遷補償可能會被認定為已故承租人的遺產予以分割。本案中承租人已實際變更為被告，因此根據公房征收補償利益歸屬于公房承租人及共同居住人的相關規定，被告取得拆遷貨幣補償權益系其依據新承租人身份依法所得。而共同居住人是指作出征收決定時，在被征收房屋處具有常住戶口，并實際居住生活一年以上，且本市無其他住房或者雖有其他住房但居住困難的人，該處所指的其他住房性質僅限于福利性質取得的房屋。本案原告主張其一家居住于案涉房屋25余年，為實際居住人，但原告三人已享受公房拆遷安置，屬于福利性質分房，因此無權分割案涉房屋的拆遷安置補償款，應全部歸承租人被告所有。
綜上所述，公房原承租人過世后，繼承人不當然基于繼承共有拆遷安置利益，亦不能僅基于被安置人的身份成為拆遷安置利益的共有人。法院在裁決該類案件時會結合承租人是否變更、居住情況、對案涉房屋貢獻大小、是否他處有房情況等因素綜合作出判斷。
案情簡介：
老林是林一及林二的父親，林一與王梅是夫妻關系，小美是林一與王梅的女兒。
1991年老林作為承租戶與福州市房地產管理局簽訂了租賃坐落于福州市倉山區房屋一套的協議。老林于2008年因死亡注銷戶籍。
2014年8月，林一與福州市倉山區住房保障和房產管理局簽訂了《房屋征收補償安置協議書》，約定林一因案涉房屋被征收，通過產權調換方式取得75房型1套，該房屋應補交差價451964元。
2014年，案涉房屋的承租人變更為林二。2014年9月，林二又與福州市倉山區住房保障和房產管理局簽訂了《房屋征收補償安置協議書》，約定林二因案涉房屋被征收可獲得各項補償補助及獎勵費共計1242907元。
林一、王梅、小美以共有物分割糾紛訴至法院，主張三人對原坐落于福州市倉山區房屋的拆遷補償安置款享有四分之三的權利，即932180.25元。
一審法院觀點：
老林去世后，案涉房產的承租人變更為林二。案涉房屋被拆遷后，林一與林二已經分別與福州市倉山區住房保障和房產管理局簽訂了《房屋征收補償安置協議書》，分別獲得安置房與拆遷安置補償款。林一、王梅、小美在起訴狀的事實與理由中、庭審調查中以及庭后小美提交的書面意見中均主張林一與林二達成了以下協議：案涉房產被征收所得的安置房由林一取得，林二在取得的拆遷安置補償款中支付林一購買安置房所需的款項。由此可見，林二作為案涉房產變更后的承租人、《房屋征收補償安置協議書》的合同相對人取得拆遷安置補償款，且林一、王梅、小美與林二已經就因案涉房產被征收所取得的安置房、拆遷安置補償款如何分割達成了協議，1242907元補償款并非屬于林一、王梅、小美與林二共同共有，故林一、王梅、小美要求對原坐落于福州市倉山區××弄××號房屋的拆遷補償安置款享有四分之三的權利，即932180.25元的訴訟請求沒有事實與法律依據，本院不予支持。
二審福州中院觀點：
案涉房屋系福州市房地產管理局管理的公有住房，原承租人為老林。老林死亡后，承租人沒有進行變更，但依法理，承租權并非可繼承之遺產，而需要在依照相關公房管理規定的前提下，由家庭成員共同協商并取得管理單位同意，從而確認新的承租人。2014年福州市房地產管理局依據法律、政策規定和林二的申請，依法變更房屋承租人為林二，其選擇合同相對方并無不妥。林二取得案涉房屋的貨幣補償權益系依據其系公房的承租人，是適格的被征收人。現林一、王梅、小美認為林二將案涉房屋拆遷款項據為己有的行為侵犯其合法權益并要求林二返還其中的四分之三，但并未提交證據證明福州市房地產管理局變更承租人的行為違反法律、行政法規的強制性規定，且福州市倉山區住房保障和房產管理局已考慮到林一、王梅、小美系案涉房屋常住人口，給予其購房指標并進行優惠安置，并不作為被征收人進行征收補償，故本院對其訴訟請求不予支持。
案例索引：(2021)閩01民終9565號，以上均為化名。
蔡律師專門研究公房產權爭議、公房拆遷權益繼承、公房共有分割等類型案件，具有豐富實務經驗，曾撰寫多篇關于公房實務文章，現一并列于后，謹供參考：
福州律師評析：公房承租人去世后公房才被征收，拆遷補償能否作為遺產繼承？
福州房屋律師原創：福州中院明確：使用已故配偶工齡補貼購買的公房屬夫妻共同財產，產權登記人無權擅自處分！-22年福州中院改判案例
原房屋承租人同意共住視為讓渡公房居住權益，即便后續因嫁娶搬出，仍享有相應權益–福州律師蔡思斌原創
未經處分權人同意，公房所有人不得任意處分拆遷房產 -19年福州中院改判案評析-物權糾紛05
個人因購買改制公房要求辦理產權登記，能否支持？–福州房產律師原創
]]>公有住房是我國計劃經濟時期的產物。在過去幾十年內，許多人通過國家或單位分配的福利分房制度獲得公房的承租權，而公房的產權在未出售之前歸國家或單位所有。關于公房承租權能否作為遺產繼承，法律并無明確規定，當前法院普遍觀點認為由于承租人生前僅享有公房承租權，不享有所有權，且公房承租權是提供給特定人群的福利，帶有人身性，因此承租權不能直接作為遺產予以繼承。那么若公房被征收，而承租人已死亡的情況下，該公房由拆遷而產生的貨幣化補償或產權調換能否作為已故承租人的遺產發生繼承？司法實踐中，法院存在不同觀點。
第一種觀點認為，公房承租權并非個人合法財產，不屬于承租人遺產范圍，該公房拆遷后轉化而來的拆遷利益亦不能當然作為其遺產的轉化。如貴陽中院在（2021）黔01民終3282號判決書中認為：“根據《中華人民共和國繼承法》第三條‘遺產是公民死亡時遺留的個人合法財產’的規定，云巖區金馬街21號38棟自管公房所有權在謝長珍于2005年5月28日死亡時還為貴陽新建汽車零部件廠所有，房屋產權性質還是公房，該房屋不是謝長珍的遺產，本案因該房于2015年拆遷安置而來的安置房以及相應補償、補助及獎勵費同樣不是謝長珍的遺產。”在該種裁判思路下，已故承租人因不具備主體身份而無從享有征收補償利益，故而拆遷補償不屬于已故承租人遺產范圍，而是對拆遷時的新承租人的現有居住利益之補償。
第二種觀點認為，拆遷安置補償是已故承租人所享有的財產性權益，屬于個人合法財產，依法可以繼承。如福州中院在（2018）閩01民終7041號判決書中認為：“本案訟爭被拆遷房屋屬公產（所有權人：福州市國有房產管理中心），被繼承人張二妹系承租人，其死亡后，在所有權人未收回房屋前，相應權利依政策由其繼承人繼續享有。根據《房屋征收補償安置協議書》（NO:YTS220188）和福州市倉山區住房保障和房產管理局、福州市倉山區拆遷工程處出具的《房屋補償安置款權屬確認函》可知，雖然張二妹僅系訟爭房產的承租人，但因張二妹及配偶符合優惠性住房保障政策，張二妹依相關政策為訟爭房產被拆遷安置權益人，該拆遷安置權益屬張二妹遺產。”在該種裁判思路下，若承租人未發生變更，則拆遷安置補償仍屬于已故承租人的權益，應當認定為其遺產。
本案中一二審法院均為第二種裁判思路。被繼承人去世后所承租公房發生拆遷，在簽署拆遷協議時，其子女僅是作為簽約代理人簽署。雖然案涉拆遷房屋在被繼承人去世后一直由其子女居住使用，但并不能改變承租人仍系被繼承人的事實，本案拆遷補償應當屬于被繼承人的權益。在被繼承人已經死亡的情況下，拆遷補償應當認定為其遺產，由其子女依法繼承。
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案情簡介：
被繼承人老林共生育三個子女小林、小森、小樹，老林與原配離婚后未再婚，老林于2003年死亡。
老林生前承租位于福州市鼓樓區XX號公房，該公房于2007年被拆遷，小林、小森在老林生前與其共同居住，在老林死后拆遷之前亦居住在訴爭房產內，系新的承租人。小林、小森代表老林簽訂《協議書》，約定以產權調換形式在XX新城安置75平方米戶型房屋二套。2011年，小樹、小林、小森共同簽署一份《證明書》，主要內容是老林承租的公房被拆遷，小林、小森戶口在福州，按房屋產權調換方式補償，已在XX新城安置住宅，小樹戶口不在福州，已獲五萬元補償。
現小樹將小林、小森訴至法院，要求繼承《協議書》項下的拆遷安置房屋三分之一份額。
一審法院觀點：
訴爭的被拆遷房屋系被繼承人老林生前承租的公有住房，老林雖不享有所有權，但按照政策及拆遷時簽訂的《協議書》，拆遷安置補償系老林作為承租人所享有的財產性權益，屬于老林的個人合法財產，依法可以繼承。小林、小森關于訴爭拆遷權益不屬于老林遺產的辯解，沒有事實和法律依據，不予采納。根據《證明書》內容可知，小樹、小林、小森三人早在拆遷時即已對拆遷安置權益進行分割，各方所分得的權益清晰明確，小樹也已取得小林、小森支付的相應款項，故小樹訴稱對拆遷不知情以及被小林、小森欺詐的主張，與查明事實不符，亦無證據證明，不予采信。訴爭拆遷權益作為老林的遺產，已經小樹、小林、小森分割完畢，現小樹提起訴訟主張按法定繼承重新分割，沒有法律依據，有違誠信原則，不予支持。
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二審法院觀點：
遺產是公民死亡時遺留的合法財產。訴爭房產系被繼承人老林生前租住公房的拆遷安置補償權益，應屬老林的遺產。上訴人小樹主張訴爭房產應按照法定繼承予以分割，經查，上訴人小樹與被上訴人小林、小森于2011年4月1日簽署的《證明書》顯示，案涉公房拆遷安置時，各方已經協商由小林、小森安置住宅，并向小樹支付5萬元補償。小林、小森于2008年4月5日已經支付了5萬元。各方在房產拆遷安置時已經對拆遷安置權益分配完畢，現小樹主張按照法定繼承分割訴爭房產，沒有依據，本院不予支持。
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案例索引：(2021)閩01民終8480號，以上均為化名。
]]>法院經審理查明，2019年，小美購買某置業公司開發的位于雁塔區某小區房屋，雙方簽訂了商品房買賣合同。2022年6月底，小美取得案涉房屋不動產權證書。該小區地下車庫運營后，第三人某物業公司于2022年5月向小區業主發出通知，稱根據某置業公司要求，從2022年6月起，未購買小區車位的車輛不得駛入地下車庫。2022年8月，小美駕車進入小區地下車庫時，被保安以該通知為由阻攔，遂發生糾紛。小美將某置業公司作為被告、某物業公司作為第三人訴至法院。
法院審理后認為，根據《中華人民共和國民法典》第二百七十六條，建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要，開發建設單位對于建筑區劃內登記在其名下的車位雖享有所有權，但該所有權的行使依法應優先滿足小區業主需要。置業公司有近一半產權車位尚未售出，故置業公司應就案涉小區未處置的產權車位，向包括小美在內的小區業主開放租賃。
法院依法作出上述判決，置業公司不服，提起上訴。二審法院判決維持原判。
■法官說法
隨著居民個人車輛保有量的不斷增加，部分小區車位數量出現無法滿足業主使用需求的情況，但本案中，在小區存在大量車位閑置的情況下，車位卻對業主只售不租，顯然與民法典中提到的“首先滿足業主需要”相違背。
建設地下車庫的初衷本就是向該小區業主提供車位，解決停車問題。因此，開發建設單位在修建車位、車庫后，首先應當是將其出租、出售給業主，而非向第三人售賣。倘若業主有意購買，則應予以出售；若業主無意購買，則可以向業主出租，切不可以“只售不租”等名義拒絕向業主提供停車服務。
來源：人民法院報
]]>《民法典》第230條規定“因繼承取得物權的，自繼承開始時發生效力。”不同于通過合同設立居住權必須辦理登記手續，通過遺囑設立的居住權自繼承開始時就已經實際取得，未辦理居住權登記手續并不影響居住權的取得。
但如果被繼承人在過世前已以買賣方式將房屋提前過戶給遺囑繼承人，那么該行為是否構成以實際行為撤銷遺囑？一、二審法院觀點都認為雖然房屋已經過戶，但繼承人是在遺囑生效后才實際取得房屋物權。該認定蔡律師其實不敢苛同。根據《民法典》相關規定，物權自登記之日發生效力，房屋過戶后物權就已實際轉移。從法律上看，繼承人提前過戶房屋明顯可以被認定為是撤銷遺囑，但或許是考慮到房屋過戶后被繼承人仍然居住在房屋中，提前過戶房屋有可能只是為了避免后續繁瑣的繼承手續，結合本案還涉及老年人居住利益，因此一二審最終都不認為過戶行為是撤銷遺囑。其實，由于房屋受讓人與遺囑繼承人為同一人，或者將該遺囑認定為附條件的遺囑更為合適。被遺囑人并未撤銷遺囑的前提下，遺囑所附帶的條件仍需由房屋受讓人履行。如此，應更符合立遺囑人的本意。
案情簡介：
2012年8月，男方購買了案涉房屋并辦理了過戶手續，登記在本人名下。2018年6月，男方與女方結婚（系再婚），此后，雙方一直共同居住在案涉房屋內。2019年9月，男方在市公證處立下公證遺囑（以下簡稱“案涉遺囑”），其內容為：案涉房屋由男方與原配之子繼承，但女方享有其中一間房屋的居住權，可居住至女方去世。2020年12月，男方將案涉房屋以買賣方式（存量房買賣合同約定售價10萬元）過戶給男方兒子，但仍與女方居住在案涉房屋內。2021年2月，男方去世后，男方兒子多次要求女方搬離案涉房屋。女方隨后向所在區人民法院（以下簡稱“一審法院”）提起訴訟，請求確認其享有案涉房屋中一間房屋的居住權，男方兒子配合辦理居住權登記。
男方兒子辯稱，女方據以主張居住權的遺囑訂立于2019年，當時因《民法典》未出臺并無居住權的法律規定，而且該居住權未經登記，應屬無效；案涉房屋所有權已在遺囑生效前通過買賣方式轉移至其名下，男方的轉讓行為已表明已撤銷案涉遺囑，女方據此設立的居住權無須繼續履行；遺囑即使有效，因內容不具體，也不符合居住權設立應包括居住條件、居住權期限等規定要求；男方兒子現作為案涉房屋所有權人，有權拒絕為女方繼續設立居住權。
一審法院觀點：
男方通過公證遺囑的方式為女方設立居住權的意思表示清晰完整，該遺囑自男方2021年2月去世時生效，此時《民法典》已經實施，可以適用有關居住權規定；男方雖以提前實現遺囑安排的真實意思將案涉房屋過戶給男方兒子，但并未作出明確意思表示以撤回或變更為女方設立居住權的遺囑內容，不能當然以此否定此前為女方設立居住權的意思表示，并不影響案涉遺囑中為女方設立居住權的條款繼續發生效力；男方與男方兒子之間簽訂的《存量房買賣合同》僅為過戶需要，且約定購房款遠低于市場價，也無充分證據證明已實際支付，男方與女方在案涉房屋過戶后仍共同居住使用，據此難以認定男方與男方兒子之間存在真實的房屋買賣關系，此時案涉房屋的真實所有權人應當仍為男方，男方兒子對案涉房產的真實所有權應系在案涉遺囑生效后繼承取得；案涉房屋登記在男方兒子名下的事實并不影響女方居住權的存在，男方兒子作為知悉或者應當知悉女方居住權的所有權人，不得拒絕女方行使其依法取得的居住權。
綜上，男方依其個人意志對案涉房屋所作出的遺囑安排合法有效，為女方在案涉房屋上設立居住權的意思表示連貫一致，案涉遺囑為女方設立的居住權對案涉房屋所有權人男方兒子具有約束力；男方將案涉房屋過戶給男方兒子的行為與案涉遺囑的內容并不沖突，其為女方設立居住權的意思表示未發生實質變化，女方對案涉房屋的居住權在該遺囑生效時已經設立；女方有權依據案涉遺囑要求確認其居住權以及要求男方兒子協助辦理居住權登記；在案涉公證遺囑未明確居住權范圍的情況下，考慮女方的正常生活需要及多年居住習慣，認定女方的居住權涵蓋區域。
二審法院觀點：
根據《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民法典〉時間效力的若干規定》，除明顯減損當事人合法權益、增加當事人法定義務或者背離當事人合理預期的外，《民法典》施行前的法律事實引起的民事糾紛案件，當時的法律、司法解釋沒有規定而《民法典》有規定的，可以適用《民法典》的規定。案涉遺囑雖立于《民法典》施行之前，但可以適用《民法典》的規定；遺囑設立居住權的，遺囑生效后，居住權即告設立，未辦理登記不影響其法律效力；男方在案涉遺囑中為女方設定居住權符合法律規定，在遺囑有效的前提下，女方的居住權不因未經登記而喪失；立遺囑人男方生前不存在與所立遺囑意思表示相反的行為從而導致出現遺囑被撤銷或部分被撤銷的情形。
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索引案例：中國不動產官微公眾號https://mp.weixin.qq.com/s/lQ1e_blvj2qKlEPuyPR3mw，以上涉及名字均為化名
]]>法院經審理查明，2019年，小美購買某置業公司開發的位于雁塔區某小區房屋，雙方簽訂了商品房買賣合同。2022年6月底，小美取得案涉房屋不動產權證書。該小區地下車庫運營后，第三人某物業公司于2022年5月向小區業主發出通知，稱根據某置業公司要求，從2022年6月起，未購買小區車位的車輛不得駛入地下車庫。2022年8月，小美駕車進入小區地下車庫時，被保安以該通知為由阻攔，遂發生糾紛。小美將某置業公司作為被告、某物業公司作為第三人訴至法院。
法院審理后認為，根據《中華人民共和國民法典》第二百七十六條，建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要，開發建設單位對于建筑區劃內登記在其名下的車位雖享有所有權，但該所有權的行使依法應優先滿足小區業主需要。置業公司有近一半產權車位尚未售出，故置業公司應就案涉小區未處置的產權車位，向包括小美在內的小區業主開放租賃。
法院依法作出上述判決，置業公司不服，提起上訴。二審法院判決維持原判。
■法官說法
隨著居民個人車輛保有量的不斷增加，部分小區車位數量出現無法滿足業主使用需求的情況，但本案中，在小區存在大量車位閑置的情況下，車位卻對業主只售不租，顯然與民法典中提到的“首先滿足業主需要”相違背。
建設地下車庫的初衷本就是向該小區業主提供車位，解決停車問題。因此，開發建設單位在修建車位、車庫后，首先應當是將其出租、出售給業主，而非向第三人售賣。倘若業主有意購買，則應予以出售；若業主無意購買，則可以向業主出租，切不可以“只售不租”等名義拒絕向業主提供停車服務。
來源：人民法院報
]]>借名買房是指房屋的實際出資人不符合某種資格，或不方便以本人的名義購房，便借用他人名義購房并以他人名義登記房屋所有權，但仍保留房屋的使用權限的行為。法律并沒有為借名買房糾紛提供具體的裁判規則，因此司法實踐中關于此類糾紛通常存在“物權說”與“債權說”兩種觀點。物權說認為，只要能證明雙方存在借名買房合意，則房屋產權應回歸真實權利狀態。債權說認為，雙方對于房屋產權的規定僅限于自我約定，沒有直接設立房屋所有權的法律效力。蔡律師更認同債權說的觀點。若支持借名人以雙方合意為據確認物權的請求，則混淆了物權與債權的關系，違背了物權變動的法定原則，房屋權屬不能僅依據當事人約定而發生變動。本案中，一、二審法院的裁判思路也為債權說，男方作為借名人，在這種情形下的法律身份是真實“債權人”，而非真實“物權人”，其提起物權確認的請求因依據不足而不應得到支持。對于房產歸屬的判決，因雙方仍處于婚姻關系存續期，購房產生于婚前，而還房貸發生于婚后，一般認定為雙方用夫妻共同財產還貸，根據民法典第1062條規定，案涉房產應屬夫妻共同共有。
案情簡介：
小李、小麗于2015年5月15日登記結婚。婚前，雙方購置案涉房產，登記于小麗名下。雙方確認房產定金、首期款款項、房貸及水電管理費由小李承擔，小李認為婚前用小麗購買房產為借名買房，但小麗認為上述款項體現了小李對小麗的婚前贈與。雙方遂訴法院。
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一審法院觀點：
本案中，小李主張因自身不符合購房政策，小李借小麗的名義購買涉案房產；該房產由小李全額出資，購得后暫時登記在小麗名下，待小李補辦完社保并具備購房資質后，小麗再無條件過戶到小李名下。但小李并未提交證據證明小李與小麗之間存在“借名買房”的合意。小李提交的微信聊天記錄、“授權委托書”照片、證人證言等證據僅能證明小李當時并不具備購房資格、小麗曾委托小李辦理購買房產的相關手續，不能證明小李與小麗之間存在“借名買房”的合意，即不能證明小李與小麗達成或簽訂過“借名買房”的口頭或書面協議，故小李所稱“借名買房”的依據不足。根據《中華人民共和國物權法》第九條的規定：“不動產物權的設立、變更、轉移和消滅，經依法登記，發生效力。”本案涉案房產登記在小麗名下，小李要求確認涉案房產歸小李所有并要求小麗將涉案房產過戶到小李名下等訴訟請求，無事實和法律依據，一審法院不予支持。
小麗提供的《贈與協議書》載明小李贈與小麗現金250萬元。該《贈與協議書》是否變造形成，小李是否有權向小麗主張債權，系另一法律關系，小李可另循法律途徑解決。小李提交購買涉案房產的資金和按揭貸款均由小李支付和承擔的證據，依此要求確認涉案房產為小李所有。對此，一審法院認為，即使《贈與協議書》系變造形成，即涉案房產的首期款不是小李對小麗的贈與而是小李出資，小李是否據此有權向小麗主張債權，也系另一法律關系，故小李不能以出資為由主張物權。2015年6月以后的房貸及對應的房產價值，涉及是否為夫妻共同財產，因小李、小麗的婚姻關系仍存續，根據《最高人民法院關于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋（三）》第四條，故法院不予認定和分割。
二審深圳中院觀點：
本院認為，小李在本案中主張其與小麗存在借名買房的關系，但對此未能提供雙方有簽訂協議等直接證據證明雙方存在借名買房的合意，提供的微信聊天記錄、證人證言等證據不足以充分證明雙方存在借名買房的合意，該主張證據不足，本院無法支持；小麗則主張涉案房產的購房款由小李贈與，但其提供的贈與協議書，經鑒定存疑，該主張亦缺乏充分證據支持，本院不予采納。根據查明的事實，購房行為發生于雙方婚前同居期間，涉案房產的購房款中，定金（30萬元）、首期款（171萬元）由小李出資支付，尾款（469萬元）為小麗向銀行申請貸款支付（小李為該筆貸款的保證人）。可見，雙方對購房款的支付均有貢獻，小李主張涉案房產的全部購房款均由其個人支付缺乏事實依據。另，小李主張涉案房產按揭貸款的月供還款均由其支付，以此主張房貸為其個人支付，因月供還貸行為均發生于婚后，該部分資金屬于夫妻共有財產，以此主張房貸為小李個人財產支付理由亦不成立。《最高人民法院關于人民法院審理未辦結婚登記而以夫妻名義同居生活案件的若干意見》第十條規定，同居生活期間雙方共同購置的財產，按一般共有財產處理。因此，鑒于購房時雙方為同居生活關系，雙方對購房款的支付均有貢獻，涉案房產屬于雙方同居生活期間共同購置的財產，應認定為雙方共有財產較為公平合理。小李在本案中訴請確認涉案房產為其個人所有并請求過戶至其個人名下理據不足，本院不予支持。
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案例索引：(2018)粵03民終916號，以上均為化名。
]]>蔡律師先前在《被繼承人生前轉移的財產是否還能作為遺產繼承？》一文中探討了被繼承人去世，生前定下協議聲明房屋由夫妻二人共同居住，百年后由兒女繼承，兒女擅自出售房屋則侵害了夫妻另一方居住權的問題。本案為相似案情，不同在于該案被繼承人遺囑中未提及夫妻另一方居住權問題。那么在該種情況下，夫妻另一方是否必然享有案涉房屋的居住權？
一般來說，享有居住利益的共同居住權人包括配偶、子女等，但共同居住權人的居住利益依附于居住權人而存在。根據《民法典》第370條規定，居住權的消滅包括居住權人死亡。居住權人的居住權消滅后，共同居住權人的居住利益一般應予消滅。居住權基于合同約定或遺囑設立而來，基于其附屬性，不足以對抗基于遺囑而獲得的房產所有權。為保護房屋所有權人的權益，在居住權未作約定的情況下，不應認定共同居住權人在居住權人死后仍然享有居住權。因此本案一、二審法院均判決被繼承人在沒有對配偶居住權進行約定的情況下，其配偶不享有對案涉房屋的居住權。但居住權具有社會保障性質，并非不享有后便即刻流落街頭。根據《民法典》第1113條，在缺少權利基礎而無法主張居住權時，可根據居住困難情況要求相關當事人提供住房幫助。本案原告屬于生活有特殊困難的繼承人，而被告作為房屋產權獲得者承諾為原告提供住房中轉幫助，因此原告應配合被告搬離房屋。
案情簡介：
林珍與老王是夫妻關系，王玲是老王的妹妹，老王于2019年死亡。林珍與老王自結婚后居住在1603房至今。
老王父母生前立有公證遺囑，指定案涉房屋交由老王、王玲二人共同繼承。老王在繼承開始前死亡，王玲作為唯一的指定繼承人有權繼承涉案房屋的合同權益。2021年王玲以繼承方式取得1603房的《不動產權證》，成為該房屋的權利人。
林珍認為其在經濟困難無其他居住條件情況下，有權繼續居住在涉案房屋。王玲委托律師向林珍發出限期搬離涉案房屋的《律師函》。雙方因居住權問題訴至法院。
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一審法院觀點：
居住權屬于用益物權。《中華人民共和國民法典》第三百六十六條“居住權人有權按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權，以滿足生活居住的需要。”第三百六十七條“設立居住權，當事人應當采用書面形式訂立居住權合同。”第三百六十八條“居住權無償設立，但是當事人另有約定的除外。設立居住權的，應當向登記機構申請居住權登記。居住權自登記時設立。”第三百七十一條“以遺囑方式設立居住權的，參照適用本章的有關規定。”雖然林珍是老王的妻子，但王玲依據遺囑及生效判決書取得1603房的權屬，是1603房合法所有權人，且老王生前訂立遺囑中僅就房屋的繼承問題作出了安排，并未于遺囑中設立居住權。因此，林珍的訴訟請求缺乏法律依據，一審法院不予支持。
二審廣州市中級人民法院觀點：
其一，雖然林珍是老王的妻子，但王玲已依據遺囑及生效判決取得涉案房屋的權屬，也已取得了不動產權證，系涉案房屋的合法所有權人。林珍與現房屋所有權人王玲并未簽訂書面合同對居住權的設立進行約定及向登記機構辦理登記。其二，老王去世前未訂立遺囑對在涉案房屋設立居住權的事宜進行安排。其三，林珍在本案中訴請要求確認其對涉案房屋享有居住權，但其該主張無權利基礎，并不符合《中華人民共和國民法典》中關于設立居住權的規定。綜上，林珍主張繼續居住在涉案房屋并由王玲配合其辦理居住權的登記手續不能成立。一審未予支持林珍的訴請并無不當，一審的處理應予維持。且王玲在訴訟中承諾為林珍搬離涉案房屋后一定時間內的居住困難提供必要補助，已考慮了雙方存在親屬關系、林珍的居住情況等并對林珍的后續居住問題提出了解決方案。
綜上所述，林珍的上訴請求不能成立，應予駁回。
案例索引：(2022)粵01民終6819號，以上均為化名。
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